Постановление от 19 августа 2019 г. по делу № А76-14260/2018



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4701/19

Екатеринбург

19 августа 2019 г.


Дело № А76-14260/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПолитексИнвест» (далее – общество «ПолитексИнвест», истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу № А76-14260/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие директор общества «ПолитексИнвест» - Башарин О.С. (решение от 15.12.2017 № 5).

Общество «ПолитексИнвест» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.02.2011 УЗ № 007097-К-2011 в отношении земельного участка площадью 422 кв. м, расположенного по ул. Гвардейской в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0513006:34, выраженного в письме от 13.11.2017 № 35700 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и представленного истцом расчета).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска и Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 (судья Бесихина Т.Н.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 (судьи Тимохин О.Б., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ПолитексИнвест», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель отмечает, что до ноября 2017 года истец был лишен возможности использовать участок по его назначению - строительство здания банка, поскольку градостроительный план получен только 27.11.2017. Общество «ПолитексИнвест» отмечает, что Комитет направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в силу ненадлежащего исполнения обязательств, в связи с чем истец был лишен возможности получить разрешение на строительство. Заявитель полагает, что договор аренды не предусматривает возможность расторжения договора по заявленному в уведомлении Комитета основанию. Общество «ПолитексИнвест» утверждает, что договор аренды, срок действия которого окончен в 2016 году, может быть продлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также ссылается на принятие активных мер по освоению земельного участка, при этом затяжной характер освоения связан с длительной подготовкой разрешительной документации.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом «БостелСтройПроект» (арендатор) подписан договор от 28.02.2011 УЗ № 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513006:34, в соответствии с условиями пункта 1.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 422 кв. м, расположенный по ул. Гвардейской в Центральном районе города Челябинска из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства отделения банка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра) в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав 11.03.2011 внесена соответствующая запись.

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок договора составил до 14.12.2013.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В пункте 2.2 договора предусмотрено, что за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В разделе 4 договора стороны согласовали права и обязанности арендатора, в том числе право арендатора передать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (пункт 4.1.3 договора).

В разделе 5 договора предусмотрены права и обязанности арендодателя, в том числе указано, что в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней.

Из положений пункта 5.1.8 договора следует, что договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора.

Между обществом «БостелСтройПроект» (сторона 1) и обществом «УралСервис» (сторона 2) заключен договор от 02.03.2011, по которому сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513006:34, площадью 422 кв. м, по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, ул. Гвардейская, участок 65, предоставленный обществу «БостелСтройПроект» на праве аренды на основании договора от 28.02.2011 УЗ № 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав внесена соответствующая запись.

Согласно пункту 2 договора разрешенный вид использования участка: для размещения отделения банка.

На момент заключения договора на земельном участке строения отсутствуют (пункт 5 договора).

Из положений пунктов 11, 12 договора от 02.03.2011 следует, что с момента государственной регистрации договора сторона-2 приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела также следует и судами установлено, что общество «УралСервис» (сторона-1) по договору от 28.03.2011 уступило, а общество «ПолитексИнвест» (сторона-2) приняло права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513006:34, площадью 422 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Гвардейская, участок 65, предоставленный обществу «УралСервис» на праве аренды на основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 28.02.2011 УЗ № 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав 11.04.2011 внесена соответствующая запись.

Разрешенный вид использования участка: для размещения отделения банка (пункт 2 договора от 28.03.2011).

Согласно пункту 5 договора от 28.03.2011 на момент заключения договора на земельном участке строений нет.

В силу условий пунктов 11, 12 договора от 28.03.2011 с момента государственной регистрации договора сторона-2 приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды в пределах срока действия договора аренды.

Дополнительным соглашением от 14.04.2014 № 1, подписанным между Комитетом и обществом «ПолитексИнвест», срок действия договора от 28.02.2011 УЗ № 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска определен до 14.12.2016. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 08.09.2017 на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, он свободен от застройки, не огорожен, на участке расположены зеленые насаждения и места для парковки общего пользования.

Из материалов дела также следует, что арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес ответчика уведомление от 13.11.2017 № 35700 об отказе от договора, ссылаясь на положения пункта 5.1.8 договора аренды, а также указал на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Уведомление от 13.11.2017 № 35700 было направлено по почте (идентификатор 45411313181936) принято отделением почтовой связи 13.11.2017 и прибыло в место вручения 15.11.2017, однако по истечении срока хранения юридически значимое сообщение 21.12.2017 возвращено отправителю.

Общество «ПолитексИнвест», полагая, что односторонний отказ арендодателя от договора нарушает его права в предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что по истечении установленного договором срока аренды - 14.12.2013 договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, вместе с тем учитывая факт подписания между сторонами дополнительного соглашения от 14.04.2014 № 1, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что стороны ограничили срок действия договора определенной в нем датой, в связи с чем срок действия договора истек 14.12.2016.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Положениями пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) предусмотрены случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, а именно: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Из положений пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985\08 от 23.12.2008, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция предусматривает необходимость продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства (определение от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544).

Аналогичный вывод следует из системного толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования земельного участка от 08.09.2017, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор, с момента заключения договора не предпринимал активных действий по освоению земельного участка, не выполнил инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование объекта, а также не получил разрешение на строительство.

Какие-либо доказательства целевого использования обществом «ПолитексИнвест» земельного участка, как и нахождения на нем объекта незавершенного строительства, суду не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при этом судами принято во внимание, что срок действия договора аренды с истцом неоднократно продлевался.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что Комитет в уведомлении от 13.11.2017 № 35700 выразил волеизъявление об отказе от договора, которое направлено арендатору по его юридическому адресу, учитывая также, что условиями пункта 5.1.8 договора предусмотрено, что договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки уведомления, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами.

Более того, судами обоснованно указано, что несмотря на направление Комитетом уведомления об отказе от договора, его действие прекратилось по истечении срока (до 14.12.2016), на который он был заключен с учетом дополнительного соглашения от 14.04.2014 № 1.

При изложенных обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на позднее получение градостроительного плана земельного участка, а также на длительное оформление разрешительной документации рассмотрены и обоснованно отклонены судами, с учетом того, что общество «ПолитексИнвест», приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в срок, указанный в договоре аренды. При этом неисполнение арендатором принятых договорных обязательств вследствие внутренних организационных проблем не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Доводы общества «ПолитексИнвест» о том, что спорный договор аренды может быть продлен на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора.

С учетом вышеприведенных норм права и правовых позиций, с 01.03.2015 при истечении срока действия договора аренды положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства, не применяются исходя из положений специальных норм земельного законодательства.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу № А76-14260/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПолитексИнвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.Г. Беляева


Судьи М.В. Торопова


И.А. Татаринова