Постановление от 2 августа 2024 г. по делу № А13-11528/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 августа 2024 года Дело № А13-11528/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

при участии от администрации города Вологды – ФИО1 (доверенность от 09.04.2024),

рассмотрев 18.07.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 23.01.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 по делу № А13-11528/2023,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к муниципальному образованию городского округа «Город Вологда» в лице администрации города Вологды (далее - Администрация) о взыскании 798 006 руб. 40 коп. убытков в виде уплаченной в период с 22.09.2021 по 01.11.2022 арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 23.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.03.2024, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Администрация, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество являлось арендатором нежилого здания фабрики сувениров, площадью 806 кв. м, с кадастровым номером 35:24:0304003:135 и земельного участка, площадью 1557 кв. м, с

кадастровым номером 35:24:0304003:129, относящихся к собственности муниципального образования «Город Вологда», расположенных по адресу: <...>.

Общество 07.04.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о продаже ему используемых объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Администрация произвела оценку рыночной стоимости указанных выше объектов и приняла постановление от 03.06.2021 № 758 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком по адресу: <...>», согласно которому цена продажи составила 12 024 000 руб. и направила в адрес Общества проект договора купли-продажи.

Общество не согласилось с установленной Администрацией ценой имущества, подлежащего выкупу, и 15.07.2021 направило протокол разногласий к договору купли-продажи, согласно которому выкупная цена составила 3 000 000 руб.

Отказ Администрации от заключения договора по цене, предложенной Обществом, явился основанием для передачи разногласий сторон на разрешение арбитражного суда в рамках дела № А13-12013/2021, которым урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости; спорный пункт договора изложен в следующей редакции: «2.1. цена имущества составляет 4 981 250 рублей (НДС не облагается)».

Посчитав, что оценка, по результатам которой стоимость здания и участка определена в размере 12 024 000 руб., проведена с нарушением требований законодательства, Общество направило в Администрацию претензию, в которой потребовало возместить убытки в виде внесенных в период с 15.07.2021 по 01.11.2022 арендных платежей.

Неисполнение Администрацией изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными в полном объеме.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Администрации, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Удовлетворяя исковые требования Общества суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что несвоевременное заключение договора купли-продажи явилось следствием установления завышенной цены выкупа объектов недвижимости, в связи с чем Общество было вынуждено обратиться в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Между тем из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 29.08.2022 по делу № А13-12013/2021 следует, что 15.07.2021 Общество направило в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды письмо с протоколом разногласий, согласно которому цена имущества определена в размере 3 000 000 рублей без

учета НДС, срок рассрочки оплаты имущества – 10 лет.

В рамках дела № А13-12013/2021 общество просило изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: «Цена имущества составляет – 4 981 250 рублей (Четыре миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча двести пятьдесят)». Данное требование было сформулировано только после получения результатов судебной экспертизы.

Пункт 2.2 договора: «Стороны договорились, что покупатель оплачивает имущество в рассрочку в форме ежемесячных платежей, рассчитанных равными долями в течение всего срока действия рассрочки согласно графику погашения платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1, № 2). График погашения платежей подписывается одновременно с подписанием настоящего договора. Срок рассрочки составляет 10 (десять) лет».

Решением суда пункт 2.1 договора принят в редакции Общества.

В части требований Общества о предоставлении рассрочки на 10 лет отказано. Пункт 2.2 договора принят в редакции Администрации

При этом судом отмечено, что требование Общества об установлении рассрочки на 10 лет противоречит решению Вологодской городской Думы от 25.10.2018 № 1651 «Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда», согласно которому срок рассрочки оплаты установлен в пределах семи лет с даты заключения договора купли-продажи имущества.

Таким образом, Общество как в протоколе разногласий, так и в исковом заявлении по делу № А13-12013/2021 настаивало на включении в договор незаконного условия, которое не могло быть принято Администрацией.

При таких обстоятельствах нельзя признать правильными выводы судов о том, что договор купли-продажи арендуемых помещений не был своевременно заключен исключительно в связи с неправомерными действиями Администрации, установившей необоснованно высокую цену выкупа. Действия Общества, изначально требовавшего включения в договор незаконного условия, также препятствовали заключению договора и продлению арендных правоотношений.

Поведение Общества при заключении договора, также подлежит оценке при установлении оснований для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, что судами сделано не было.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 23.01.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от

12.03.2024 по делу № А13-11528/2023 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий А.В. Кадулин

Судьи Ю.С. Баженова

М. В. Захарова