Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А32-13972/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-13972/2018
г. Краснодар
10 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2018г.

Полный текст решения изготовлен 10.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Восьмое небо», г. Краснодар

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН2309090540), 350000, Краснодарский край, г. Краснодар

Третьи лица:

1. общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройстиль»(ОГРН <***>, ИНН <***>), 350020, Краснодарский край, г. Краснодар (далее – ООО «СК «Стройстиль»)

2. публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар (далее – ПАО «Крайинвестбанк»)

3. Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от ПАО «Крайинвестбанк»: ФИО4 – представитель, по доверенности;

от др. третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Восьмое небо», г. Краснодар (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным оформленный уведомлением от 15.02.2018 № 23/001/001/823/2017-6679 отказа Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 №ШД/Ж/Л3/37, заключенного между ООО «Восьмое небо» и ООО «Стройстиль»; обязании Управления Росреестра внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении указанного договора участия в долевом строительстве (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования).

Требования мотивированы незаконностью оспариваемого отказа Управления Росреестра, поскольку на момент обращения за государственной регистрацией договор участия в долевом строительстве с ООО «Строительная компания «Стройстиль» расторгнут.

В ходе рассмотрения дела уточнено наименование заявителя ООО «Партнер Инвест Кубань».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «СК «Стройстиль», ПАО «Крайинвестбанк» (далее – банк) и департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент).

ООО «СК «Стройстиль», департамент в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд заявление удовлетворить в полном объеме.

Управление Росреестра, банк против удовлетворения заявления возражают, ссылаясь на соответствие оспариваемого отказа действующему законодательству.

Дело рассматривается в порядке статьи 200 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «СК «Стройстиль» и департамента.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 23.06.2015 ООО «Восьмое небо» (Застройщик) и ООО «СК «Стройстиль» (Участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № ШД/Ж/Л2/37,в соответствии с которым Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом: «Жилой комплекс со встроенными помещениями по ул. Целиноградская, 2/И в пос. Березовом, г. Краснодар, Литера 2» на земельном участке площадью 27781 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0108020:378 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства не позднее 1 квартала 2018 года 25 квартир общей площадью 1463, 21 кв. м.

Цена договора составляет 39 506 670 руб. (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что Участник долевого строительства полную оплату цены договора производит в срок до 31.12.2015.

В связи с неисполнением Участником долевого строительства обязательств по договору общество направило последнему уведомление от 06.09.2017 № 47 о необходимости оплаты по договору в срок до 16.09.2017. В случае неоплаты задолженности заявитель проинформировал ООО «СК «Стройстиль» о расторжении договора в одностороннем порядке.

Оплата ООО «СК «Стройстиль» в установленный срок не произведена, в связи с чем общество 18.10.2017 проинформировало Участника долевого строительства об отказе от договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 (письмо от 17.10.2017 № 49).

В этот же день общество проинформировало Управление Росреестра об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 в одностороннем порядке.

2 ноября 2017 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:378 по адресу: г. Краснодар, п. Березовый, Березовский сельский округ, ул. Целиноградская, 2/И в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве № ШД/Ж/Л2/37 от 23.06.2015.

В письме от 20.02.2018 № 14-621/5171 Управление Росреестра уведомило общество об отказе в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37. Отказ мотивирован тем, что в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом спорного договора, зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договору от 03.07.2015 № 160260/2. Документы, свидетельствующие о погашении ипотеки, заявителем не представлены.

Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения договора несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ.

Пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее –ГК РФ) указывает на возможность одностороннего отказа от договора в случаях предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; осуществление данного права право возможно управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно части 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.

Из материалов дела следует, что ООО «СК «Стройстиль» оплату цены договора в установленный срок не произвело, просрочка по внесению единовременного платежа составляет более двух месяцев.

Обществом как застройщиком соблюдена установленная статьей 9 Закона № 214-ФЗ последовательность действий по отказа от договора в одностороннем порядке (направлено предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования от 06.07.2017 № 47; в связи с неисполнением предупреждения направлено уведомление об отказе от договора от 17.10.2017 № 49).

Направленная ООО «СК «Стройстиль» почтовая корреспонденция возвращена отправителю с отметкой почты «неудачная попытка вручения».

Следовательно, в связи с неисполнением ООО «СК «Стройстиль» обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья застройщик обоснованно реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, что соответствует требованиям статей 153, 154, 450 ГК РФ,статьям 5 и 9 Закона № 214-ФЗ.

В силу части 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

Согласно расписке Управления Росреестра 02.11.2017 к заявлению общество приложило следующие документы: уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств от 06.09.2017 № 47; соглашение об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 50; письмо об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 49; описи письма от 07.09.2017, 18.10.2017; приказ о вступлении в должность генерального директора от 22.06.2017; квитанция об уплате госпошлины.

Таким образом, обществом на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015№ ШД/Ж/Л3/37 представлены все необходимые документы, предусмотренные статьей 9 Закона № 214-ФЗ и пунктом 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ.

Довод регистрирующего органа о невозможности проведения спорных регистрационных действий до погашения записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, судом отклоняются как несостоятельные в виду следующего.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Поскольку договор долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37 расторгнут и обязательства сторон по указанному договору прекратились, постольку с 02.02.2016 прекратился и залог.

При этом следует учитывать, что в силу пункта 1.1 договора залога от 03.07.2015 № 160260/2 ООО СК «Стройстиль» передало банку в залог права (требования) участника долевого строительства, вытекающие из договора долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, и права (требования) возврата денежных средств в случае расторжения, прекращения долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37.

С учетом изложенного, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 14.08.2017 № 310-ЭС17-10405 по делу № А48-2017/2016.

Поскольку судом установлено несоответствие оспариваемого отказа регистрирующего органа действующему законодательству, суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37. При этом суд признает разумным для этого пятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины следует возложить на Управление Росреестра.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, оформленный уведомлением от 15.02.2018 № 23/001/001/823/2017-6679, в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37, заключенного между ООО «Восьмое небо» и ООО Строительный компания «Стройстиль» как не соответствующий пункту 8 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в течение 5 дней со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л3/37.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в пользу ООО «Партнер Инвест Кубань», г. Краснодар 3000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко