Постановление от 10 декабря 2024 г. по делу № А32-46443/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46443/2023
город Ростов-на-Дону
11 декабря 2024 года
15АП-11834/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2024 года.


Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Кочиной Ю.Г.,

при участии:

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО1 по доверенности № 23АВ2999058 от 25.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Габриэла», Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочина решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 31.05.2024 по делу № А32-46443/2023по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)к ООО «Габриэла» (ИНН <***>, ОГРН <***>)при участии третьего лица: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Габриэла» (далее – ответчик) расторжении договора аренды от 05.04.2000 N 4900001760, о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 23:49:0301008:2, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Яна Фабрициуса, д. 33, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 11.08.2000 N 23-01.19-1.3.2000-190 об обременении в виде договора аренды от 05.04.2000 N 1760 в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент и администрация обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт которым удовлетворить исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что поскольку земельный участок используется не по целевому назначению, договор аренды подлежит расторжению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда изменить в мотивировочной части и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Жалоба мотивирована следующим.

Положения Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ невозможно применять к спорным правоотношениям, т.к. между собственником земельного участка и арендатором 03.07.2009 и 15.12.2014 были заключены соглашения, устраняющие указанные судом нарушения. Арендная плата с 2007 года рассчитывается арендодателем с учетом повышающего коэффициента за дополнительный вид использования земельного участка (общественное питание – пивной бар). Основным видом экономической деятельности ООО «Габриэла» является «производство пива». Земельный участок с кН 23:49:0301008:2 используется ответчиком более 20 лет для производства пива на мини-пивзаводе «Наше пиво». Истец скрыл от суда данное обстоятельство, указывая в иске только про услуги питания – пивной бар «Баварский двор», которые являются для ООО «Габриэла» второстепенным и сопутствующими к основному виду деятельности – «производство пива». Земельный участок используется арендатором в соответствии с указанным в договоре аренды разрешенным видом использования – «производственная деятельность». Наличие мини-пивзавода на спорном земельном участке подтверждается Актом выездного обследования Государственного земельного надзора от 21.06.2023. Акт обследования объекта недвижимого имущества, полученный от департамента, также подтверждает, что строение, расположенное на арендуемом муниципальном земельном участке, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды – для производственной деятельности. Общество неоднократно обращало внимание арендодателя на необходимость приведения в соответствие с договором сведений о виде разрешенного использования в ЕГРН, об исключении наложения двух территориальных зон на арендуемый земельный участок, а также о несоответствии оснований указанных в первоначальной претензии и документах, отправленных в правовой департамент г.Сочи. Материалы дела не содержат доказательств фиксации арендодателем фактов нарушения арендатором вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного договором аренды, а также  признаков административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Договор аренды и Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи позволяют обществу осуществлять деятельность не только по производству пива, но и по реализации продукции завода в пивном баре (общественное питание). Истцом не соблюден, предусмотренный законом обязательный досудебный порядок расторжения договора.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, ответил на вопросы суда. Пояснил, что готов понести расходы по уплате государственной пошлины по жалобе независимо от результатов рассмотрения спора, в случае принятия его доводов относительно мотивировочной части судебного акта не просит отразить изменение мотивировочной части решения в резолютивной части постановления.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 27.11.2024 до 12 час. 30 мин.

После перерыва представитель ответчика доводы апелляционной жалобы.

Истец и третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) в соответствии с постановлением Главы администрации города Сочи от 31.12.1998 N 1143 и постановлением Главы города Сочи от 02.06.1999 N 454 заключен договор от 05.04.2000 N 1760 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301008:2, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д. 33, производственная деятельность, со сроком действия договора до 01.07.2048.

Договором о передаче прав и обязанностей от 08.08.2003 и обязанности переданы ООО «Габриэла».

В связи с необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для формирования единой краевой базы договоров аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения договор от 05.04.2000 N 1760 признан договором от 05.04.2000 N 4900001760, о чем заключено дополнительное соглашение от 28.10.2003.

Пункт 1.3 договора аренды, земельный участок предоставляется для производственной деятельности.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать от арендатора расторжение договора аренды в случаях неисполнения арендатором условий договора.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения существенных условий договора (пункт 4.1.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора аренды, арендатор обязан:

- не допускать действия, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки города, не загрязнять участок, а также прилегающие к нему территории;

- при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующие порядок использование земельных участков.

За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае использовании арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301008:2, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д. 33.

В границах указанного земельного участка зарегистрировано право собственности ООО «Габриэла» на нежилое здание площадью 889,2 кв. м.

Фактически указанное строение используется под объект предоставления услуг питания - ресторан «Баварский двор».

Таким образом, имеются признаки административного правонарушения, ответственность, а именно использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края в адрес арендатора направлена претензия от 23.12.2022 N 19045/02.01-30 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 03.03.2023 N 1445/02.01-44 с предложением расторгнуть договор аренды.

В установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Из вышеизложенного следует, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции исходил из норм ст.ст. 1, 307, 309, 310, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 9, 65, 68 АПК РФ и следующего.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57), при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" спорный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества Российской Федерации от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента Российской Федерации от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России.

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

И только с принятием Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и с определяемого нормами указанного закона момента возникновения права муниципальной собственности, администрация была правомочна распоряжаться спорным земельным участком.

Суду не представлены доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Таким образом, спорный договор аренды от 05.04.2000 N 4900001760 подписан от имени арендодателя администрацией, в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 05.04.2000 N 4900001760 является ничтожной сделкой.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Суд отметил, что подписанием в дальнейшем дополнительных соглашений к договору аренды неустранимые пороки последнего не преодолены, регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2009 году также не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в апреле 2000 года муниципальное образование город-курорт Сочи еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения.

Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой правовых оснований для расторжения договора у суда первой инстанции не имелось.

Основной довод жалобы ответчика, оспаривающего исключительно выводы мотивировочной части судебного акта, заключается в несогласии с выводами суда о ничтожности договора.

Ответчик указывает следующее.

С принятием Федерального закона № 244-ФЗ т 03.12.2008 № 244-ФЗ администрация г. Сочи стала правомочна распоряжаться в т.ч. и спорным земельным участком.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка, право собственности на земельный участок с к/н 23:49:0301008:2 зарегистрировано за Муниципальным образованием город-курорт Сочи 19.06.2009 года.

Сразу после регистрации муниципального права собственности 03.07.2009 года между собственником/арендодателем Муниципальное образование город-курорт Сочи и арендатором ООО «Габриэла» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 4900001762 от 05.04.2000 года, согласно которого в первоначальный договор аренды внесены изменения.

Так, в дополнительном соглашении от 03.07.2009 года, указано, что «на основании Федерального Закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 23-АЕ 482346 о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2009 года сделана запись регистрации № 2323-19/051/2009-254, п 2.3 Договора читать в следующей редакции ...», которая устанавливает новые реквизиты для оплаты арендных платежей, получателем арендных платежей указан Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Дополнительное соглашение подписано со стороны арендодателя (Муниципальное образование город-курорт Сочи) - директором Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ФИО3

Таким образом, 03.07.2009 года между правомерным собственником земельного участка (Муниципальное образование г. Сочи) и ООО «Габриэла» заключено соглашение об установлении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ) в отношении муниципального земельного участка с к/н 23:49:0301008:2.

Правомерный собственник земельного участка с к/н 23:49:0301008:2 (Муниципальное образование г. Сочи) после принятия Федерального Закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ и регистрации права собственности на спорный земельный участок 19.06.2009 года заключил с ООО «Габриэла» соглашение (дополнительное соглашение от 03.07.2009 года), которое, в совокупности с имеющимися в материалах дела документами, соответствует всем установленным законом требованиям, предъявляемым к долгосрочным договорам аренды земельного участка, и свидетельствует о согласовании сторонами всех условий такого договора.

15.12.2014 года между Администрацией г. Сочи, в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, и ООО «Габриэла» заключено еще одно дополнительное соглашение к договору аренды муниципального земельного участка об изменении размера годовой арендной платы.

Таким образом, Муниципальное образование г. Сочи (собственник земельного участка), заключая дополнительное соглашение от 03.07.2009 года к договору аренды земельного участка с Обществом, внося в него изменения на основании Федерального Закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ и зарегистрированного права собственности в ЕГРН от 19.06.2009 года, привело договор аренды от 05.04.2000 года в соответствие с Федеральным законом от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ.

Таким образом, заявитель полагает, что заключение дополнительных соглашений с правомочным арендодателем на дату заключения данных соглашений, устраняет порок ничтожной сделки.

Данную позицию апелляционный суд в рассматриваемых фактических обстоятельствах не принимает.

Приведенная позиция суда первой инстанции о ничтожности договора и невозможности преодоления данного порока путем заключения дополнительного соглашения с надлежащим, после изменения компетенции, арендодателем дополнительного соглашения, соответствует правовой позиции примененной судами в рамках дела № А32-49372/2017 при сходных фактических обстоятельствах.

В рамках указанного дела дополнительное соглашение к первоначальному договору аренды в отношении земельного участка в г. Сочи также было подписано администрацией города Сочи после регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и после приобретения соответствующих полномочий.

При этом в рамках дела № А32-49372/2017 заключая дополнительное соглашение в 2017 году стороны (администрация г. Сочи и арендатор) буквально определили, что арендодателем земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, в дополнительном соглашении указаны новые реквизиты для внесения арендной платы.

В рамках указанного дела на спорном земельном участке также имелось недвижимое имущество принадлежавшее ответчику по указанному делу (в рамках настоящего дела ответчик в подтверждение довода о преодолении ничтожности договора путем заключения дополнительного соглашения также ссылается на наличие на земельном участке принадлежащего ему объекта).

Однако и в данных условиях, сходных с доводами ответчика в рамках настоящего дела, суды констатировали, что подписанием в дальнейшем дополнительных соглашений к договору аренды неустранимые пороки последнего не преодолены, регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в июле 2000 года муниципальное образование город-курорт Сочи еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения.

В рамках настоящего дела апелляционный суд учитывает наличие иных подходов к оценке дополнительных соглашений, как влекущих возможность сохранения именно договорных арендных правоотношений. Вместе с тем, указанная практика принята по иным фактическим обстоятельствам.

Так, в рамках дела № А32-40763/2021 кассационный суд в постановлении от 27.02.2023 не согласился с нижестоящими судами об отказе в иске о взыскании неустойки.

Суд первой и апелляционной инстанции исходили из того, что на момент заключения договора аренды администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, относившимся к федеральной собственности. Договор аренды является ничтожной сделкой. Основания для взыскания неустойки, предусмотренной ничтожным договором аренды, отсутствуют. Заключением дополнительного соглашения в договору аренды не устранен порок этого договора, заключающийся в отсутствии у администрации полномочий по распоряжению федеральным земельным участком.

Отменяя судебные акты кассационный суд указал, в частности, что имеющиеся в материалах дела процессуальные документы не отражают факт вынесения судом первой инстанции на обсуждение сторон вопроса о квалификации договора аренды как ничтожной сделки. Из материалов дела также не следует, что стороны до возникновения спора имели сомнения в действительности договора, в связи с чем обоюдно не осуществляли исполнение взаимных обязательств. Заключение ряда соглашений к договору аренды, отсутствие взаимных претензий относительно предоставления объекта аренды и внесения арендной платы в совокупности свидетельствовали об обратном.

По результатам нового рассмотрения дела суды первой и апелляционной инстанции, учтя фактические обстоятельства дела, пришли к выводу о действительности договора аренды.

Вместе с тем, в указанном деле имелись иные фактические обстоятельства, в том числе судами установлено, что договор аренды земельного участка от 30.01.2001 № 4900002380 не является первичным документом при формировании и предоставлении земельного участка правопредшественникам арендатора. Правоотношения по предоставлению земельного участка возникли и формировались, последовательно, с 1986 года (бессрочное пользование).

В рамках настоящего дела такие фактические обстоятельства отсутствуют.

В данных условиях суд соглашается в выводами суда первой инстанции как по существу заявленных требований, так и в части мотивов принятия судебного акта.

Иные доводы заявителя сводятся к оспариванию доводов администрации по существу обстоятельств использования земельного участка (в соответствии, либо не в соответствии с условиями договора), что в условиях рассматриваемого предмета требований и недействительности спорного договора, значения не имеет.

Также ввиду недействительности спорного договора не могут быть приняты доводы иных заявителей, как не опровергающие основной вывод суда первой инстанции о недействительности договора, исключающий, в свою очередь, удовлетворение требований.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы, не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.


На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 по делу № А32-46443/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

                                                                                                        П.В. Шапкин