Решение от 5 мая 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области


ул. Рокоссовского, д. 2, <...>


E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-1500/2024
г. Калининград
06 мая 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 29.04.2026.

Полный текст решения изготовлен 06.05.2026.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочарвой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «База», ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета

муниципального имущества и земельных ресурсов,


ОГРН <***>,

ИНН <***>,


об оспаривании отказа от 07.11.2024 № 028-85/у-37-3020 в предоставлении в аренду

земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 и обязании заключить

договор аренды земельного участка,


при участии:


от общества: ФИО1, паспорт, директор; ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от администрации и комитета: ФИО3, доверенность, удостоверение;

установил:

в связи с приобретением в собственность объекта неоконченного строительства, расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с КН 39:15:142403:8, 05.05.2016 общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ договора аренды земельного сроком на 3 года для окончания строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию.

16.06.2016 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8 площадью 9 450 кв.м по ул. Энергетиков в Московском районе г. Калининграда.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29.

В соответствии с п. 2.1 договора он действует до 04.05.2019 согласно заявлению общества от 05.05.2016 № в-КМИ-5200.

При этом в п. 3.8 договора указано, что земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта однократно и арендатор не имеет


преимущественного права на заключение договора на новый срок.

24.10.2023 общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды сроком на 3 года для завершения строительства объекта с КН 39:15:142403:29.

Однако письмом от 07.11.2023 администрация отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поскольку испрашиваемый земельный участок не имеет зарегистрированных прав, в границах земельного участка учтены находящиеся в собственности общества:

- объект незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29,

- административное здание с КН 39:15:142403:148, которое в рамках дела № А21-10475/2022 признано подлежащей сносу самовольной постройкой,

- здание контрольно-пропускного пункта с КН 39:15:142403:149, являющееся вспомогательным объектом.

Не согласившись с указанным отказом, 07.02.2024 общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

14.10.2024 общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду, указав, что на нем расположены принадлежащие обществу объекты с КН 39:15:142403:29 и 39:15:142403:149.

Однако письмом от 07.11.2024 № и-КМИ-07/40745 администрация снова отказала в предоставлении земельного участка, поскольку установленное законом право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29 обществом реализовано, а объект с КН 39:15:142403:148 в рамках дела № А21-10475/2022 признан самовольной постройкой и общество обязано его снести.

В связи с этим 17.12.2024 общество уточнило требования и просило признать незаконным отказ администрации в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, выразившийся в письме от 07.11.2024 № и-КМИ-107/40745 в предоставлении в аренду земельного участка с КН 39:15:142403:8, а также обязать администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8.

Последующее ходатайство общества об уточнении требований (от 07.02.2025) судом не принято к рассмотрению, поскольку свидетельствует о злоупотреблении правом, так как в нем заявитель после длительного рассмотрения дела оспаривает уже другой отказ администрации – от 12.01.2025 № 028-85/у-1-168, при этом общество не лишено возможности оспорить этот отказ путем предъявления самостоятельного заявления.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.04.2025 по делу № А21-1500/2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2025, заявление общества удовлетворено частично: признан незаконным отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8, выраженный в письме от 07.11.2024 № и-КМИ-07/40745; суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление общества от 10.10.2024 (принято администрацией 14.10.2024 в-КМИ-8311) о предоставлении земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду с учетом выводов суда по настоящему делу; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2025 названные выше судебные акты отменены, дело направлено на новое


рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При этом суд кассационной инстанции указал на следующее:


- администрация в отзыве на заявление и дополнительных пояснениях привела обоснование своей позиции относительного заявления общества о предоставлении в аренду земельного участка, в том числе применительно к объекту с КН 39:15:142403:149 (здание контрольно-пропускного пункта площадью 56,1 кв.м.) находящемуся на участке, сослалось на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.05.2024 по делу № А21-1485/2024, которым было отказано в удовлетворении иска общества об обязании администрации заключить договор аренды участка,

- в материалах дела имеется решение комитета от 07.11.2023 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, принятое по результатам рассмотрения заявления общества от 24.10.2023, в котором приведены данные о площади застройки участка, а также изложена позиция уполномоченного органа о том, что площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов и площадь их застройки и что возведение на участке объекта вспомогательного назначения (здания контрольно-пропускного пункта площадью 56,1 кв.м) в отсутствие основного объекта не подтверждает наличие оснований для предоставления в аренду без проведения торгов участка площадью 9 450кв.м

- таким образом, оспариваемое заявителем решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка мотивировано наличием предусмотренных п. 1 и 4 ст. 39.16 ЗК РФ оснований для такового.

Определением суда от 27.01.2026 дело принято к новому рассмотрению.


Сторонам предложено представить суду письменные пояснения по вопросам, указанным в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела представители общества настаивали на удовлетворении требований, представитель администрации и комитета в удовлетворении заявления просил отказать.

Суд признает необходимым в удовлетворении требований общества отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466).

Глава V.1 ЗК РФ устанавливает основания и порядок предоставления земельных


участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из приведенных норм следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника


объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный подход содержится в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается однократная возможность приобрести после 01.03.2015 земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что направлено на защиту права добросовестного застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду и завершить начатое строительство при наличии надлежащих разрешительных документов.

В рассматриваемом случае договор № 281/2016-А аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8 заключен сторонами 16.06.2016 в целях завершения строительства объекта с КН 39:15:142403:29 на срок до 04.05.2019.

Таким образом, общество путем заключения договора от 16.06.2016 реализовало свое право на однократное приобретение земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность более одного раза повторно предоставлять в аренду земельный участок из земель муниципальной собственности для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Более того, такое повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ создает преимущественные условия ведения предпринимательской деятельности и может иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Кроме этого, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-10475/2023 объект с КН 39:15:142403:148, расположенный на спорном земельном участке, признан самовольной постройкой и суд обязал общество снести его в течение 6 месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обращаясь 14.10.2024 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду общество указало, что на земельном участке расположено неоконченное строительством нежилое здание с КН 39:15:142403:29 и нежилое здание с КН 39:15:142403:149.

Отказывая в предоставлении земельного участка, администрация сослалась на то, что в отношении объекта с КН 39:15:142403:29 общество уже реализовала свое право на предоставление земельного участка для завершения его строительства, а объект с КН 39:15:142403:148 признан судом самовольной постройкой и подлежит сносу обществом.


Поскольку в оспариваемом решении отсутствовали мотивы отказа в предоставлении земельного участка в отношении объекта с КН 39:15:142:403:149, при первоначальном рассмотрении дела требования общества были удовлетворены частично.

Однако в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2025 указано следующее:

- в обоснование своей позиции относительно заявления общества о предоставлении в аренду участка, в том числе применительно к находящемуся на нем объекту с КН 39:15:142403:149 (зданию контрольно-пропускного пункта площадью 56,1 кв.м), администрация сослалась на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.05.2024 по делу № А21-1485/2024, которым было отказано в удовлетворении иска общества об обязании администрации заключить договор аренды участка,

- в материалах дела имеется решение комитета от 07.11.2023 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, принятое по результатам рассмотрения заявления общества от 24.10.2023, в котором приведены данные о площади застройки участка, а также изложена позиция уполномоченного органа о том, что площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов и площадь их застройки, и что возведение на участке объекта вспомогательного назначения (здания контрольно-пропускного пункта площадью 56,1 кв.м) в отсутствие основного объекта не подтверждает наличие оснований для предоставления в аренду без проведения торгов участка площадью 9450 кв.м.,

- таким образом, оспариваемое заявителем решение об отказе в предоставлении в аренду участка мотивировано наличием предусмотренных п. 1 и 4 ст. 39.16 ЗК РФ оснований для такового.

При новом рассмотрении дела общество указанные выводы суда кассационной инстанции не опровергло.

В ходе судебного разбирательства общество указывало на то, что 03.03.2026 оно обратилось в УФРС по Калининградской области с заявлением об объединении объектов с КН 39:15:142403:148 и 39:15:142403:29.

Однако в судебном заседании 29.04.2026 представители заявителя пояснили, что на указанное заявление получен отказ, который в настоящее время оспаривается в суде общей юрисдикции.

Между тем, указанное обстоятельство не препятствует рассмотрению настоящего дела по существу, поскольку постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу № А21-10475/2022 объект с КН 39:15:142403:148 признан самовольной постройкой и он подлежит сносу, а в отношении объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29 обществом уже реализовано право на однократное продление договора аренды земельного участка.

Представленные заявителем при новом рассмотрении дела договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей, проект станции технического обслуживания большегрузных автомобилей по адресу: г. Калининград, Окружная дорога – ул. Дзержинского, эскизный проект объекта «Складская база с выставочным павильоном по адресу: <...> ЗУ КН 39:15:142403:8» 2021 года также не свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа администрации.

При обращении в арбитражный суд обществом уплачена государственная


пошлина в размере 6 000 руб., в то время как согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ следовало оплатить лишь 3 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении требований общества излишне оплаченную им государственную пошлину в сумме 3 000 руб. следует вернуть из бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «База» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «База» из федерального бюджета Российской Федерации 3 000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко