Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А43-21242/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А43-21242/2024

г. Нижний Новгород                                                                                  16 июля 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-400)

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сейфельмлюковой Г.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ООО «Премьер-Форт» (ИНН <***>)

к ответчикам:

1) комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>),

2) АО «Теплоэнерго» (ИНН <***>),

3) Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>),

а также исковым требованиям АО «Теплоэнерго» к ООО «Премьер-Форт» об установлении денежного возмещения в связи с изъятием недвижимости


при участии в заседании:

от ООО «Премьер-Форт» – ФИО1, ФИО2

от комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – ФИО3

от АО «Теплоэнерго» – ФИО4, ФИО5,


и установил:


ООО «Премьер-Форт» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода,  Администрации города Нижнего Новгорода, АО «Теплоэнерго» об урегулировании разногласий, возникших при заключении Соглашения об изъятии для муниципальных нужд города Нижнего Новгорода земельного участка, общей площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя, 5 и расположенного на нём нежилого двухэтажного здания, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:163 (т. 1 л.д. 4-7).

Ответчики с иском не согласны по основаниям, изложенным в отзывах.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Нижнего Новгорода приняты постановления № 1 от 09.01.2024, № 1091 от 16.02.2024 об изъятии земельного участка для муниципальных нужд города Нижнего Новгорода (т. 1 л.д. 19-27). Указанные постановления приняты в целях строительства котельной по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в 30 метрах на юго-запад от дома № 7 по улице Дальняя.

На основании данных постановлений принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок площадью 1677 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0060149:170) и находящееся на нем нежилое двухэтажное здание площадью 3000 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0060149:163), расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Дальняя, 5.

Собственником указанных объектов недвижимости является ООО «Премьер-Форт», что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии с проектом Соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд города Нижнего Новгорода (т. 1 л.д. 46-50), подписанному комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (Сторона-1) и АО «Теплоэнерго» (Сторона-2), размер возмещения за земельный участок составляет 6 828 000 руб., за нежилое здание – 8 030 000 руб., компенсация убытков – 0 руб.

 ООО «Премьер-Форт» (Сторона-3) подписало данное соглашение с протоколом разногласий от 28.06.2024 (т. 1 л.д. 44-45), указав следующий размер возмещения: за земельный участок – 117 230 000 руб., за нежилое здание – 8 030 000 руб., компенсация убытков – 3 540 000 руб.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода и АО «Теплоэнерго» оставили без подписания протокол разногласий от 28.06.2024 к Соглашению. Вопрос о величине возмещения за изымаемые объекты между сторонами остался неурегулированным.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Нижегородской области находилось дело № А43-22439/2024 по иску АО «Теплоэнерго» к ООО «Премьер-Форт» о прекращении права собственности ООО «Премьер-Форт» на спорные объекты и их изъятии в собственность АО «Теплоэнерго». Решением от 04.10.2024 (резолютивная часть решения от 26.09.2024) исковые требования АО «Теплоэнерго» удовлетворены. Прекращено право собственности ООО «Премьер-Форт» на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060149:170, а также на нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0060149:163. Объекты изъяты в собственность АО «Теплоэнерго». Решение обращено к немедленному исполнению.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Нижегородской области находилось дело № А43-30325/2024 по иску АО «Теплоэнерго» к ООО «Премьер-Форт» об установлении денежного возмещения в связи с изъятием у ООО «Премьер-Форт» земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060149:170 и нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0060149:163.

Определением от 23.09.2024 требования по делам А43-21242/2024 и                        А43-30325/2024 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения под номером А43-21242/2024.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

Статьей 281 ГК РФ установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Судом установлено, что при подписании соглашения об изъятии земельного участка между сторонами возникли разногласия в отношении стоимости возмещения за изымаемый земельный участок, а также в отношении размера убытков, в связи с изъятием объектов недвижимости. В части возмещения за изымаемое нежилое здание между сторонами разногласия отсутствуют. Величина возмещения за здание согласована в размере 8 030 000 руб.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

Определением от 26.09.2024 суд назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО6

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость земельного участка площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя 5, по состоянию на 26.09.2024;

2) определить размер убытков в связи с изъятием указанного земельного участка.

В заключении № 47 от 03.02.2025 (т. 4 л.д. 3-29) эксперт ФИО6 пришел к следующим выводам:

по вопросу № 1: рыночная стоимость земельного участка площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя 5, по состоянию на 26.09.2024 составляет 97 404 000 руб.;

по вопросу № 2: размер убытков в связи с изъятием указанного земельного участка составляет 2 944 120 руб.

В судебном заседании 10.03.2025 эксперт ФИО6 ответил на вопросы суда и представителей сторон в отношении экспертного заключения № 47.

Истец и ответчики заявили ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Определением от 11.03.2025 суд назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО7

На разрешение эксперта суд поставил аналогичные вопросы.

В заключении № 28046 от 28.04.2025 (т. 5 л.д. 114-172) (с учетом дополнения от 11.07.2025) (т. 7 л.д. 98-102) эксперт ФИО7 пришла к следующим выводам:

по вопросу № 1: рыночная стоимость земельного участка площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя 5, по состоянию на 26.09.2024 составляет 82 038 840 руб.;

по вопросу № 2: размер убытков в связи с изъятием указанного земельного участка составляет 655 333 руб.

В судебном заседании 02.07.2025 эксперт ФИО7 ответила на вопросы суда и представителей сторон в отношении экспертного заключения № 28046.

Изучив результаты проведенных по делу двух судебных экспертиз, суд отдает предпочтение повторной экспертизе, выполненной экспертом ФИО7 (заключение № 28046), в связи с использованием ею большего количества объектов-аналогов, чем эксперт ФИО6 в первоначальной экспертизе.

Суд критически относится к представленным в материалы дела внесудебным заключениям (отчетам / рецензиям), подготовленным ООО «Мэриленд» (т. 1 л.д. 52-136), Ассоциацией «Русское общество оценщиков» (т. 1 л.д. 137-148), ООО «Волга Оценка» (т. 2 л.д. 6-91), ООО «Новсистем консалт» (т. 7 л.д. 38-44, 50-59), поскольку они являются субъективным мнением специалистов, не привлеченными к участию в деле и не предупрежденными судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (в отличие от судебного эксперта). Данные заключения не могут расцениваться в качестве доказательств, ставящих под сомнение или опровергающих выводы судебного эксперта, подготовившего заключение на основании определения суда.

Замечания АО «Теплоэнерго» на заключение эксперта ФИО7, в том числе в части выбора объектов-аналогов, фактически свидетельствуют о несогласии ответчика с выводами, сделанными экспертом по результатам проведенной экспертизы, что само по себе не является достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим недостоверность, неполноту или противоречивость экспертного заключения.

Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта (статья 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В заключении № 28046 экспертном ФИО7 использован сравнительный подход к оценке, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение, проведен анализ рынка недвижимости Нижегородского района города Нижнего Новгорода, выбраны сопоставимые объекты-аналоги, применены необходимые корректировки. Оснований считать, что выводы эксперта о рыночной стоимости изъятого земельного участка являются недостоверными, у суда не имеется.

Ходатайство ООО «Премьер-Форт» о назначении по делу дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка и размера убытков по состоянию на 02.07.2025 судом отклонено. Суд считает, что стоимость возмещения должна определяться по состоянию на 26.09.2024, поскольку именно в эту дату состоялось решение суда (резолютивная часть) по делу № А43-22439/2024, на основании которого прекращено право собственности ООО «Премьер-Форт» на спорные объекты в связи с изъятием их в пользу АО «Теплоэнерго». Данное решение обращено к немедленному исполнению и фактически исполнено.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015) разъяснено, что при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Дата 26.09.2024 соответствует моменту рассмотрения спора в суде. При постановке судом вопросов перед экспертом ООО «Премьер-Форт» не заявило возражения касательно даты, на которую должна производиться оценка рыночной стоимости земельного участка.

Ходатайство АО «Теплоэнерго» о проведении дополнительной экспертизы судом отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Довод АО «Теплоэнерго» о том, что размер возмещения должен определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи от 22.11.2023, заключенном между ООО «Премьер-Форт» (покупатель) и ООО «Инвент» (продавец), то есть по цене 15 000 000 руб., суд находит ошибочным, поскольку в силу прямого указания закона при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд возмещение осуществляется по рыночной стоимости объекта, а не по цене его приобретения собственником, у которого объекты изымаются (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ, статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Возражение АО «Теплоэнерго» в отношении размера убытков судом также отклонено. В расчет убытков эксперт обоснованно включил расходы на оплату государственной пошлины в размере 22 000 руб., взимаемую при регистрации прав на объект недвижимости, а также затраты на приобретение имущества взамен изымаемого (услуги риэлтора) в размере 633 333 руб.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести                      для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В рассматриваемом случае в результате изъятия у истца земельного участка и находящегося на нем нежилого здания ООО «Премьер-Форт» с высокой степенью вероятности после получения денежного возмещения будет вынуждено приобрести взамен иной объект недвижимости, в связи с чем, понесет расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности на новый объект, а также на услуги риэлтора. Размер убытков суд считает достаточным для восстановления нарушенного права ООО «Премьер-Форт».

Утверждение АО «Теплоэнерго» о том, что иск ООО «Премьер-Форт» не подлежит удовлетворению, поскольку последнее выбрало ненадлежащий способ защиты права, судом признано ошибочным.

В пункте 7 статьи 56.10 ЗК РФ указано, что к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу разъяснений п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Положение пункта 10 статьи 56.10 ЗК РФ, согласно которому орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, вправо обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка, если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения об изъятии правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, не устанавливает запрета собственнику земельного участка передать разногласия на разрешение суда.

Поскольку размер возмещения при изъятии земельного участка является существенным условием соглашения, ООО «Премьер-Форт» правомерно обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты проведенных по делу двух судебных экспертиз, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении Соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд, определив возмещение за изымаемые объекты в общей сумме 90 724 173 руб., а именно: 82 038 840 руб. – за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060149:170;  8 030 000 руб. – за нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 52:18:0060149:163; 655 333 руб. – величина убытков, причиненных изъятием объектов.

Иск ООО «Премьер-Форт» к Администрации города Нижнего Новгорода подлежит отклонению, поскольку Администрация города Нижнего Новгорода не является стороной Соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд.

Рассмотрев требование АО «Теплоэнерго» об установлении денежного возмещения, суд пришел к следующему выводу.

АО «Теплоэнерго», являясь участником правоотношений, связанных с изъятием земельных участков для муниципальных нужд, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении денежного возмещения (дело № А43-30325/2024).

Определением от 23.09.2024 требования по делам № А43-21242/2024 и                        № А43-30325/2024 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения под номером А43-21242/2024.

Правовой результат, как по требованию ООО «Премьер-Форт», так и по требованию АО «Теплоэнерго» идентичен и не исключает их совместного рассмотрения и удовлетворения.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд считает возможным удовлетворить требование АО «Теплоэнерго» путем установления денежного возмещения в пользу ООО «Премьер-Форт» в размере 90 724 173 руб.,  а именно: 82 038 840 руб. – за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060149:170;  8 030 000 руб. – за нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 52:18:0060149:163; 655 333 руб. – величина убытков, причиненных изъятием объектов.

Судебные расходы по делу, в том числе по оплате двух судебных экспертиз, относятся на АО «Теплоэнерго». По результатам рассмотрения спора судом определено возмещение в разы большее, чем первоначально предложила изымающая сторона. Судебный акт фактически состоялся в пользу ООО «Премьер-Форт», поскольку последнее получило положительный результат по итогам рассмотрения спора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) (Сторона-1), АО «Теплоэнерго» (ИНН <***>) (Сторона-2) и ООО «Премьер-Форт» (ИНН <***>) (Сторона-3), возникшие при заключении Соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд города Нижнего Новгорода, изложив спорные пункты в следующей редакции:


пункт 3.1 Соглашения:

«Размер возмещения за изымаемые у Стороны-3 Объекты составляет                        90 724 173 руб., в том числе:

-     рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя, 5, составляет 82 038 840 руб.;

-     рыночная стоимость нежилого двухэтажного здания, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:163, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Дальняя, 5, составляет                    8 030 000 руб.;

-     величина убытков, причиненных изъятием Объектов, составляет 655 333 руб.»;


абзац 3 пункта 3.2 Соглашения:

«Сторона-2» обязуется в течение семи рабочих дней, следующих за днем подписания настоящего Соглашения и подачи заявления нотариусу, перечислить в безналичной форме денежные средства для депонирования в сумме 90 724 173 руб. с целью передачи ее нотариусом Стороне-3 в качестве оплаты возмещения, предусмотренного пунктом 3.1 настоящего Соглашения, по следующим реквизитам».


В удовлетворении исковых требований ООО «Премьер-Форт» к Администрации города Нижнего Новгорода отказать.


Взыскать c АО «Теплоэнерго» (ИНН <***>) в пользу ООО «Премьер-Форт» (ИНН <***>) 70 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.


По исковому требованию АО «Теплоэнерго» (ИНН <***>) об установлении денежного возмещения в пользу ООО «Премьер-Форт» (ИНН <***>) в связи с изъятием недвижимого имущества установить денежное возмещение в размере 90 724 173 руб., а именно:

-     82 038 840 руб. за земельный участок, общей площадью 1677 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:170, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Дальняя, 5;

-     8 030 000 руб. за нежилое двухэтажное здание, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060149:163, расположенное по адресу:                        г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Дальняя, 5;

-     655 333 руб. в счет компенсации убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                    С.А. Боровиков