Постановление от 19 декабря 2018 г. по делу № А73-10333/2018

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-6277/2018
19 декабря 2018 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2018 года.Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Луч»: ФИО2, представителя по доверенности от 01.06.2018; ФИО3, представителя по доверенности от 01.06.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Центральный продовольственный рынок»: ФИО4, представителя по доверенности от 23.12.2015 №27АА 0831623; ФИО5, представителя по доверенности от 23.12.2015 № 27АА 0831623;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луч»

на решение от 14 сентября 2018 г.

по делу № А73-10333/2018

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Дацуком С.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680007, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный продовольственный рынок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>)

о признании незаконным расторжение договора, возложении обязанности обеспечить доступ

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Центральный продовольственный рынок»

к обществу с ограниченной ответственностью «Луч»

о признании договора аренды расторгнутым, возложении обязанности возвратить помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Луч» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный продовольственный рынок» о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения от 11.11.2016 № 0514, оформленное уведомлением от 04.05.2018; об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением в виде возложения на ответчика обеспечения работникам истца доступа в арендованные помещения и беспрепятственного использования.

Кроме этого истец (арендатор) при уточнении иска просил о восстановлении регистрационной записи об обременении нежилого помещения, в принятии указанного уточнения судом отказано.

Во встречном иске арендодатель заявил о признании договора аренды расторгнутым в связи с систематическим нарушением арендатором сроков внесения арендных платежей, возложении обязанности вернуть арендованные помещения.

Решением суда от 14 сентября 2018 г. первоначальные исковые требования удовлетворены частично - односторонний отказ от договора аренды в уведомлении от 04.05.2018 признан незаконным, в остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск суд удовлетворил.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного, общество с ограниченной ответственностью «Луч» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять решение в его пользу.

В апелляционной жалобе и в судебном заседании представитель общества считает, что судом допущены процессуальные нарушения ввиду принятия к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречного иска. По утверждению заявителя судом необоснованно не приняты во внимание действия арендодателя после отказа 04.05.2018 и 04.06.2018 от договора и регистрации им дополнительного соглашения к договору аренды; неправомерно признана незначительная просрочка арендатором арендных платежей существенным нарушением, повлекшее признания договора расторгнутым. В дополнение общество, соглашаясь с решением суда о признании незаконным первоначального отказа арендатора от договора, ссылается на решение суда общей юрисдикции от 06.09.2018, и приводит новые доводы о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании и письменных отзывах на жалобу общество «Луч» просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, к отзыву представляет доказательства уклонения арендатора от освобождения помещений. Указывает на то, что в настоящее время по назначению помещения арендатором не используются, оборудование им вывезено, по арендной плате имеется задолженность.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Центральный продовольственный рынок» является собственником здания торгового комплекса «Центральный продовольственный рынок» площадью 27 340,3 кв.м (кадастровый номер 27:23:0030113:1269), расположенного по адресу: <...> (выписка из ЕГРП от 30.11.2016).

По договору аренды № 0514 от 11.11.2016 собственник передал в аренду ООО «Луч» (арендатор) помещения на 5 этаже с условным обозначением R-5-9, общей площадью 910 кв.м.; на 6 этаже с условным обозначением R-6-1, общей площадью 440,5 кв.м. для оказания услуг детского развлекательного центра, размещения аттракционов, продажи товаров детского ассортимента.

Договор аренды заключен на 5 лет с момента его государственной регистрации (пункт 2.4), зарегистрирован договор 17.01.2017.

Дополнительным соглашением от 30.03.2017 в договор внесены изменения по площади арендуемых помещений (площадь помещения с условным обозначением R-5-9 составляет 928,6 кв.м. (в том числе 34 кв.м – подсобное помещение__площадь помещения с условным обозначением R-6-1 440,5 кв.м (в том числе подсобное помещение 6 кв.м).

Фактическая передача объектов аренды ответчику подтверждена актами от 11.11.2016, 30.03.2017.

20.06.2018 зарегистрировано дополнительное соглашение от 30.03.2017 к договору аренды.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющие, а также эксплуатационный платеж. Постоянная часть платы составляет: в отношении помещения R-5-9 – 590 руб. за 1 кв.м, в отношении помещения R- 6-1 – 400 руб. за 1 кв.м (пункт 4.2); эксплуатационный платеж фиксирует услуги, оказываемые арендодателем и связанные с эксплуатацией здания и помещения, расходы по уборке мест общего пользования, прилегающей территории, дизинсекции, дезинфекции и иные (пункт 4.3).

Переменная часть оплачивается в суммах, равных стоимости потребленных коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учета. При отсутствии приборов учета оплата производится пропорционально площади помещения к площади здания (пункт 4.4).

Согласно пунктам 4.7, 4.9 договора постоянная часть платы и эксплуатационный платеж вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, а в январе – не позднее 20 числа оплачиваемого месяца. Оплата переменной части осуществляется ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца за прошедший месяц на основании выставленного счета.

В соответствии с пунктом 6.3.2 арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор либо отказаться от исполнения обязательств по договору, в случае если арендная плата полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в установленный договором срок, два раза подряд в течение календарного года.

Право на отказ от исполнения договора реализуется путем направления другой стороне письменного уведомления, не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. По истечении указанного в уведомлении срока, договор считается расторгнутым (пункт 6.6).

04.05.2018 арендатору арендодателем направлено уведомление о приостановлении деятельности детской игровой зоны и расторжении договора № 0541 от 11.11.2016 с 04.05.2018 на основании пункта 6.2 в связи с внесением ООО «Центральный продовольственный рынок» прокуратурой представления об устранении нарушений требований пожарной безопасности в торговом центре. Претензией от 28.05.2018 ООО «Луч» выразило несогласие с названным уведомлением.

В претензии от 01.06.2018 арендатору указано на задолженность по арендной плате с нарастающим итогом за период январь-май 2018 года в размере 436 297,83 руб., по неустойке в размере 318 592,56 руб., необходимости скорейшего перечисления названных сумм.

04.06.2018 арендатору арендодателем направлено уведомление о расторжении договора № 0541 от 11.11.2016 с 04.07.2018 на основании пункта 6.3.2 договора в связи с нарушением обязательств по оплате арендных платежей и неведением коммерческой деятельности.

Ссылаясь на чиненные арендодателем препятствия в пользовании помещениями, а также незаконное расторжение договора арендатор обратился в арбитражный суд с иском. В свою очередь арендодатель настаивал на наличии законных оснований для расторжения договора и просил во встречном иске о признании договора аренды расторгнутым в связи с систематическим нарушением арендатором сроков внесения арендных платежей, возложении обязанности вернуть арендованные помещения.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований, заявленных в рамках первоначального иска, а именно в части признания незаконным 04.05.2018 одностороннего расторжения договора аренды, и полном удовлетворении встречных исковых требований.

Как установлено судом, в апреле 2018 года прокуратура Центрального района г. Хабаровска обратилась в Центральный районный суд г. Хабаровска с иском к ООО «Центральный продовольственный рынок» об устранении нарушений требований пожарной безопасности в виде запрета размещения в торговом комплексе «Центральный продовольственный рынок» детской игровой зоны выше 2 этажа; по ходатайству прокуратуры были приняты обеспечительные меры в виде запрета эксплуатации торгового комплекса.

Уведомление от 04.05.2018 о расторжении договора направлено было арендатору во исполнение требований прокуратуры, на основании указанного уведомления прокуратура отказалась от иска.

Признав не соблюденным порядок расторжения договора, суд удовлетворил требования арендатора о признании уведомления от 04.05.2018 о расторжении договора незаконным.

В суде апелляционной инстанции стороны не оспаривают судебный акт в указанной части, в подтверждение незаконности действий арендодателя арендатор ссылается на решение суда общей юрисдикции от 06.09.2018.

Арендатор в апелляционной жалобе не согласен с отказом суда в применении последствий признания одностороннего отказа арендодателя от договора незаконным и устранения препятствий в пользовании помещений, и необоснованным удовлетворением встречного иска.

Принимая решение в данной части в пользу арендодателя, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Часть первая статьи 619 названного Кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктами 6.3.2, 6.6 договора № 0514 стороны согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор либо отказаться от исполнения обязательств по договору в случае если арендная плата полностью или в какой- либо части не внесены арендатором в установленный договором срок, два раза подряд в течение календарного года.

Право на отказ от исполнения договора реализуется путем направления другой стороне письменного уведомления, не позднее чем за 30 дней календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. По истечении указанного в уведомлении срока, договор считается расторгнутым (пункт).

Просрочка в платежах подтверждается актами начислений, платежными поручениями, актами сверки расчетов, из которых усматривается, что в период действия договора № 0514 ООО «Луч» допущено трехкратное нарушение условий соглашения в части своевременного внесения арендной платы (за январь, февраль и март 2018 года).

В суде первой инстанции арендатор не оспаривал нарушение сроков внесения арендных платежей.

Возражая против расчетов арендодателя в суде апелляционной инстанции, арендатор также не оспаривает нарушение сроков внесения платежей, считая нарушения несущественным.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Судом учтено, что при заключении договора № 0514 сторонами был установлен конкретный порядок внесения арендной платы, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. Тем самым гарантированы охраняемые законом права арендодателя, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме.

Учитывая условия заключенного между сторонами договора аренды, существенное нарушение арендатором условий договора по оплате арендной платы, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды № 0514 от 11.11.2016 расторгнутым.

Как указывает суд, направив уведомление от 04.06.2018 № 208, ООО «Центральный продовольственный рынок» реализовало предоставленное ему законом и договором право прекратить арендные отношения.

Из отзыва ответчика по встречному иску следует, что уведомление от 04.06.2018 было получено ООО «Луч» 06.06.2018.

Данное обстоятельство указывает на осведомленность ООО «Луч» о предпринимаемых собственником действиях, направленных на прекращение арендных правоотношений.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет констатировать соблюдение арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора (в том числе в части срока уведомления, регламентированного договором), выполнении арендодателем установленного статьями 450.1, 610 ГК РФ механизма прекращения договорных отношений (отношения прекращены с 07.07.2018) и расторжении договора на момент рассмотрения настоящего спора.

В связи с чем, довод апеллянта о нарушении арендодателем претензионного порядка урегулирования спора, заявленным им только в апелляционной инстанции, подлежит отклонению.

При наличии оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора, связанных с нарушением сроков внесения арендной платы, наличие которых ООО «Луч» не оспаривало, судом первой инстанции правильно указано, что сама по себе повторная реализация правомочия по прекращению арендных отношений в рассматриваемом случае не вступает в противоречие с предписаниями ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В отсутствие правовых оснований для дальнейшего использования или удержания помещений арендатор обязан помещения арендодателю возвратить.

Отклоняя доводы арендатора о том, что совершение регистрационных действий подтверждает намерения арендодателя сохранить арендные отношения, суд исходил из того, что в данном случае регистрационные действия совершены в целях фиксации в публично достоверном реестре актуальных сведений о площади объектов арендных отношений.

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов, судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Согласно части 3 той же статьи встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В данном случае удовлетворение встречного иска в части удовлетворение первоначального иска.

В связи с чем, процессуальных нарушений ввиду принятия судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречного иска, судом апелляционной инстанции не установлено.

В остальной части апелляционная жалоба повторяет доводы, приведенные в суде первой инстанции, которые были исследованы судом первой инстанции и правомерно отвергнуты по мотивам, изложенным в решении.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14 сентября 2018 г. по делу № А73-10333/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

И.В. Иноземцев

А.А. Тихоненко