Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А32-38173/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-38173/2018
г. Краснодар
14 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2019г.

Полный текст решения изготовлен 14.03.2019г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственно – животноводческий комплекс «Кедр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352524, <...> (далее – заявитель, ООО «СЖК «Кедр», общество)

заинтересованное лицо: администрация Вознесенского сельского поселения Лабинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352520, Краснодарский край, ст. Вознесенская, ул. Ленина, 15 (далее – заинтересованное лицо, администрация)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности;

от заинтересованного лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

признать незаконными действия администрации, выразившиеся в отказе в заключении договора купли – продажи земельной доли в размере 341600/3326102, принадлежащей муниципальному образованию Вознесенскому сельскому поселению Лабинского района Краснодарского края на праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером 23:18:0406000:62 (единое землепользование), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: Лабинский район в границах ЗАО «Вознесенское», почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Лабинский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

обязать администрацию принять решение в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ о предоставлении обществу в собственность за плату земельной доли в размере 341600/3326102, принадлежащей муниципальному образованию Вознесенскому сельскому поселению Лабинского района Краснодарского края на праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером 23:18:0406000:62 (единое землепользование), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: Лабинский район в границах ЗАО «Вознесенское», почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Лабинский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения и направить в адрес заявителя проект договора купли – продажи указанной земельной доли в трех экземплярах, подписанный со стороны в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Изучив материалы дела, суд установил, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.01.2019 в общей долевой собственности в том числе и заявителя находится земельный участок с кадастровым номером 23:18:0406000:62 (единое землепользование), площадью 2 469 484 +/- 1 3750 кв. м, расположенного относительно ориентира: Лабинский район, в границах ЗАО «Вознесенское», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного назначения.

Так, обществу на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 121800/3069887 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-58 от 24.07.2018); доля 42700/3069887 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-60 от 24.07.2018); доля 42700/2469484 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-79 от 25.08.2018); доля 42700/2469484 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-81 от 30.10.2018); доля 59700/2469484 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-83 от 10.11.2018); доля 42700/2469484 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-85 от 03.12.2018); доля 85400/2469484 (государственная регистрация 23:18:0406000:62-23/011/2018-88 от 17.12.2018).

Также общество заключило договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателя от 29.06.2018 с другими собственниками долей, в том числе с муниципальным образованием Вознесенского сельского поселения Лабинского района.

За муниципальным образованием Вознесенского сельского поселения Лабинского района 16.01.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности на долю 341600/3326102.

В печатном издании «Провинциальная газета» от 01.02.2018 № 13 (15285), а также 02.02.2018 на сайте администрации муниципального образования Вознесенского сельского поселения Лабинского района опубликовано информационное сообщение о возможном приобретении 341600/3326102 доли сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим земельный участок доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:18:0406000:62 (единое землепользование)

13 июля 2018 года общество обратилось в администрацию с заявлением о намерении приобрести спорную долю.

Письмом от 17.07.2018 № 718102-12 заявителю отказано в заключении договора купли-продажи спорной доли. Отказ мотивирован тем, что органу местного самоуправления законодательством предоставлено право, а не обязанность заключения договора купли-продажи доли. В данном случае, администрация считает не целесообразным продажу спорной доли. Также администрация указала на то, что одним из вопросов, рассматриваемых 28.03.2018 на собрании участников долевой собственности, был выдел из указанного земельного участка 2-х самостоятельных участков площадью 600 400 кв. м и 42 700 кв. м. В тоже время, предметом договора аренды является земельный участок площадью 3 326 102 кв. м с кадастровым номером 23:18:0406000:62 без учета выделенных долей.

Заявитель, полагая, что отказ администрации противоречит положениям Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), обратился в суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ основанием для признания незаконными решений органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления такой деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

В силу пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (пункт 24 раздела «Практика применения земельного и градостроительного законодательства») и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 по делу № 308-КГ17-7961 указано следующее.

Пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, с оформлением на него права муниципальной собственности в установленном Законом № 101-ФЗ порядке субъектом, который использовал соответствующий участок.

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка в указанном порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи (аренды) в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования пункта 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность (в аренду) земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования земельного участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Вместе с тем, разрешение спора о заключении договора купли-продажи (либо аренды) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу.

В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно.

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой.

Одним из условий льготного предоставления земельных участков в рамках Закона № 101-ФЗ является использование надлежащим субъектом земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на него

При применении пункта 5.1 статьи 10, пункта 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ сложилось, в том числе и толкование, согласно которому использование участков (земельных долей) должно быть правомерным. В соответствии с указанными нормами сельскохозяйственная организация должна подтвердить законное право владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, до приобретения прав на него (либо на земельные доли). При отсутствии достоверных доказательств использования сельскохозяйственной организацией участков (земельных долей) на законных основаниях, предпосылок для распространения на нее приведенных норм Закона № 101-ФЗ не имеется (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015 по делу № А63-3243/2013, от 24.07.2015 по делу № А32-37264/2014 и от 22.03.2016 по делу № А32-3 1347/2015).

Именно из этих обстоятельств исходит и сложившаяся судебная практика, выработанная Верховным Судом РФ (определения Верховного Суда РФ от 23.03.2017 № по делу № А46-1460/2016, от 19.01.2017 № 308-КГ16-18894, Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 306-КГ16-1060, от 27.10.2015 № 308-КГ15-13009).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.02.2005 № 11301/04, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов (в отсутствие правовых оснований) на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования Вознесенское сельское поселение Лабинского района на спорный земельный участок зарегистрировано 16.01.2018.

Между тем, доказательств использования ООО «СЖК «Кедр» спорного земельного участка до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него в материалах дела не имеется.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 23:18:0406000:62 (единое землепользование), площадью 2469484 кв. м по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: Лабинский район в границах ЗАО «Вознесенское», почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Лабинский район, находился в общей долевой собственности физических лиц (более 5) и относился к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Из материалов дела не усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 23:18:0406000:62 не передавался в установленном порядке в аренду собственниками долей ООО «СЖК «Кедр» для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Таким образом, обществом не доказано законное использование спорного земельного участка до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него, в связи с чем, такое использование не может быть признано добросовестным.

Представленные обществом акты расхода семян и посадочного материала, акты об использовании минеральных, органических и бактериальных удобрений; учетные листы тракториста-машиниста, а также ведомости на выдачу сахара, ячменя, масла, пшеницы, кукурузы за 2017 год не могут свидетельствовать о законном использовании земельного участка в силу нижеследующего.

Департаментом недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации в письме от 25 ноября 2011 № Д23-4894 даны разъяснения по вопросу подтверждения факта использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством в целях предоставления его указанным лицам без торгов. В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами. В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).

Вышеприведенные нормативные положения и разъяснения не могут быть истолкованы таким образом, что лицо, использовавшее земельный участок в отсутствие на то каких-либо законных оснований и соответствующего волеизъявления собственников, т.е. действуя недобросовестно, в силу закона приобретает право на льготную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения на бесконкурентных началах, получает необоснованное преимущество по сравнению с иными участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Соответствующий вывод согласуется с закрепленным законодателем в пункте 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом добросовестности поведения участников гражданского оборота и недопустимости извлечения выгод и преимуществ из незаконных и недобросовестных действий.

Также материалами дела не подтверждается длительность использования ООО «СЖК «Кедр» спорного земельного участка (не доказано законное использование участка до регистрации на него права муниципальной собственности; договор аренды при множестве лиц на стороне арендатора заключен только 20.06.2018).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что общество не доказало наличия обстоятельств, с которыми закон связывает возможность приобретения в собственность спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-AP, в связи с чем не подлежат удовлетворению заявленные требования.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины следует возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.С. Левченко