Решение от 10 октября 2023 г. по делу № А41-85016/2022

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Дело № А41-85016/22
10 октября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 13 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Плюс" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: государственная компания "Российские автомобильные дороги" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка от 01.11.2019 № 94-КИЗ/А задолженности по арендной плате за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в размере 2 254 183 руб. 77 коп, неустойки за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437 руб. 68 коп.,

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Плюс" (далее – ООО "Капитал Плюс", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 01.11.2019 № 94-КИЗ/А задолженности по арендной плате за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в размере 2 254 183 руб. 77 коп, неустойки за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437 руб. 68 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная компания "Российские автомобильные дороги".

Ответчик представил отзыв и письменные пояснения, в которых просит в удовлетворении требований отказать.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.


В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Представитель третьего лица оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитетом (арендодатель) и ООО "Капитал Плюс" (арендатор) 01.11.2019 на основании постановления администрации городского округа Домодедово Московской области от 13.08.2019 № 1721 и протокола о результатах аукциона, заключен договор аренды № 94-КИЗ/А в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100215:4, общей площадью 4 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский р-он, г.Домодедово, мкр. Белые Столбы, вид разрешенного использования: «объекты дорожного сервиса».

Договор заключен на срок 9 лет с 01.ноября 2019 по 30 ноября 2028 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора аренды, арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с протоколом и составляет 1 229 926 руб. в год, 307481,50/102493,83 руб. в квартал/месяц; 307481,50 руб./101089,80 руб. в квартал/месяц за неполный период.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная плата вносится ежемесячно/ежеквартально в полном объеме в не позднее 15 числа текущего месяца включительно/не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.3 договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Федеральным законом от 08.12.2019 № 385-ФЗ "О федеральном бюджете на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов", Федеральным законом от 06.12.2021 № 390-ФЗ "О федеральном бюджете на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов", размер арендной платы по договору составил на 2021 год 1275433,26 руб. и на 2022 год – 1326450,59 руб., соответственно, о чем ответчику сообщено письмами от 15.02.2021 и от 25.01.2022.

Обращаясь с иском, комитет указал, что ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 2 254 183 руб. 77 коп. Также, за неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств, истец начислил пени, предусмотренные пунктом 5.3 договора аренды, за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437 руб. 68 коп.

Поскольку направленная в адрес ответчика досудебная претензия оставлена без удовлетворения, комитет обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за


пользование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункт 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗКРФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.


Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При этом для осуществления арендатором прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Возражая против удовлетворения требований ответчик представил отзыв и письменные пояснения, в которых указывает, что истцом как арендодателем по договору не исполнена его обязанность по предоставлению участка в правомерное использование арендатором.

Так, из-за полной изоляции арендованного участка от земель общего пользования и невозможности организации доступа к нему, а также отсутствия подъездных путей к участку, ООО «Капитал Плюс» 03.07.2020 направило запрос в ГК «Российские автомобильные дороги» о выдаче согласия, на строительство примыкания к автомобильной дороге общего пользования федерального значения М-4 «Дон», с целью подготовки земельного участка к строительству объекта придорожного сервиса.

13.07.2020 обществом получен ответ о недопустимости устройства примыкания (въезд и выезд) от автомобильной дороги федерального значения М-4 «Дон» к арендованному земельному участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4 на отметке км 51 + 350 левая сторона на основании ГОСТ Р 52398-2005. Также была дана рекомендация проработать вопрос доступа к арендованному участку с использованием местной улично-дорожной сети.

29.07.2020 в соответствии со статьей 23 ЗК РФ, статьями 264, 274 ГК РФ ООО «Капитал Плюс», ссылаясь на отсутствие доступа к земельному участку, обратилось в администрацию городского округа Домодедово Московской области с заявлением об установлении публичного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:42361 для устройства на нем подъездного пути с проспекта Госфильмофонда в районе съезда на трассу М-4 «Дон» (52 километр трассы М-4) к арендованному земельному участку, а также в адрес истца был отправлен запрос о рассмотрении возможности не начисления арендной платы по договору аренды № 94-КИЗ/А от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100215:4 за период с 01.11.2019 и до момента установления и государственной регистрации публичного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:42361 для устройства на нем подъездного пути с проспекта Госфильмофонда в районе съезда на трассу М-4 «Дон» (52 километр трассы М-4) к арендованному земельному участку и на


этом основании, а также в соответствии п. 4.1.3 Договора, разработать проект дополнительного соглашения к Договору аренды.

15.10.2021 комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с иском об установлении сервитута для обеспечения доступа к участку, представленному в аренду ООО «Капитал Плюс».

Также комитетом в адрес общества направлено письмо о возможности рассмотрения вопроса не начисления арендных платежей и разработки проекта дополнительного соглашения к Договору аренды после принятия решения по делу об установлении сервитута к участку, предоставленному в аренду ответчику.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2023 по делу № А41-76129/2021 удовлетворены требования комитета об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка (участок сервитута) с кадастровым номером 50:28:0000000:42361, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, владение «Склады 104», категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства производственно-складского комплекса, комплекса». Также установлено: «Участок Сервитута может использоваться для Разрешенного использования с момента государственной регистрации Сервитута, без возложения на ответчика обязанности и расходов по выносу расположенных на участке сервитута инженерных коммуникаций, принадлежащих третьим лицам.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что возможность доступа к арендованному земельному участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4 и его использования ответчиком возможна только с момента государственной регистрации сервитута.

Таким образом, из-за отсутствия подъездных путей к участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4, использовать арендованный участок для ведения хозяйственной деятельности и организации строительства на нем объектов придорожного сервиса с момента подписания договора и до регистрации сервитута, не представляется возможным, в связи с чем арендатор лишен возможности на использование арендованного участка по назначению.

Судом установлено, что указанные в аукционной документации характеристики спорного публичного земельного участка не соответствовали его фактическим характеристикам, отсутствие доступа на земельный участок не было оговорено в аукционной документации и договоре аренды.

Между тем, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ) т.е. по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель (комитет) при выставлении на аукцион права аренды земельного участка для размещения объектов придорожного сервиса предоставил недостоверную информацию, в связи с чем, учитывая, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100215:4 в период, заявленный ко взысканию, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в размере 2 254 183 руб. 77 коп, и, соответственно, неустойки за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437 руб. 68 коп, не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.


В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго