Решение от 19 апреля 2022 г. по делу № А79-8638/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8638/2021
г. Чебоксары
19 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:318213000012528 ИНН:212906241089, 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, 428000, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

третьи лица - Муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, ФИО3,

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 24.11.2021,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 14.09.2021 №29/01-7699;

от МКУ "Земельное управление" МО г. Чебоксары – столицы ЧР – ФИО5 по доверенности от 06.09.2021 №1244/02,

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - ФИО5 по доверенности от 08.09.2021 №039-31,

эксперта ФИО6,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, ответчик). С учетом уточнения просит, обязать Администрацию заключить договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030311:185, площадью 3 784 кв. м., с видом разрешенного использования – производственная деятельность, расположенный по адресу: <...>, на следующих условиях:

2. Пункт 2.1 раздела 2 Договора №аренды земельного участка от "__"_____20 года "Срок действия договора" изложить в следующей редакции:

" 2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается до 26.05.2069",

3. Пункт 4 приложения к договору №аренды земельного участка от "__"_____20 года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 год" изложить в следующей редакции:

"4. Целевое назначение земельного участка: для эксплуатации здания производственного цеха; для иных видов использования, характерных для населенных пункт",

4. Пункт 7 приложения к договору № аренды земельного участка от "__"_____20 года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 26.05.2020 по 26.05.2069 - 4 750 000,00 руб".

5. Пункт 8 приложения к договору № аренды земельного участка от "__"_____20 года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"8. "Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 97 000,00 руб. ".

6. Пункт 9 приложения к договору № аренды земельного участка от "__"_____20 года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"9. Расчет размера арендной платы на 2020 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): - 97 000,00 руб.

Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 265,03 руб. (В=А/n, где n количество дней в году)

Арендная плата за период с 26.05.2020 по 31.12.2020 (С): в сумме - 58 306,06 руб. (C=BxN, где N - количество дней пользования земельным участком в 2020 году) подлежит уплате в срок до 01.04.2022",

7. Пункт 10 приложения к договору №аренды земельного участка от "__"_____20 года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы» изложить в следующей редакции:

"10. Расчет размера арендной платы на 2021 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А) – 97 000,00 руб.

Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 265,75 руб. (В=А/ n, где n -количество дней в году)

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (С): - в сумме - 97 000,00 руб. (C=BxN, где N - количество дней пользования земельным участком в 2021 году) подлежит уплате в срок до 01.04.2022".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, ФИО3, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом.

Определением суда от 06.12.2021 на основании ходатайства заявителя по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" эксперту ФИО6; производство по делу приостановлено.

30.12.2021 от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" поступило экспертное заключение от 28.12.2021 № Э-0598/2021.

Определением суда от 31.01.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель истца иск с учетом уточнения поддержал по приведенным в нем мотивам, просил определить размер арендной платы в соответствии с заключением эксперта.

Представитель ответчика и третьего лица иск не признал, просил назначить повторную экспертизу, указывая на несогласие с заключением эксперта.

В судебном заседании заслушан эксперт ФИО6.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН одноэтажное нежилое здание производственного цеха с кадастровым номером: 21:01:030311:725, общей площадью 943,8 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...>, находится собственности истца. Государственная регистрация права собственности истца на объекты недвижимости произведена 26.05.2020.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030311:185, площадью 3784 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность, расположенное по адресу: <...>.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность или в аренду.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора аренды в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Как следует из материалов дела, 09.07.2021 истец направил в адрес ответчика заявление о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030311:185 на срок 49 лет.

Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики индивидуальному предпринимателю ФИО2 направлен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030311:185 площадью 3784 кв.м, расположенный в городе Чебоксары по Дорожному проезду, дом 10, с видом разрешенного использования: производственная деятельность и предоставленный в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.07.20219 № КУВИ-002/2021-87258448, от 16.07.2021 №КУВи-002/2021-88841282, заявления ФИО2 от 07.07.2021 (т.1 л.д. 20-24).

Истец договор аренды подписал с учетом протокола разногласий от 25.08.2021 в части пунктов 1.1, 2.1 договора аренды земельного участка и пунктов 7, 8, 9, 10 приложения к договору "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" (т.1 л.д.25-26).

По результатам рассмотрения протокола разногласий ответчиком оформлен протокол урегулирования разногласий (т.1 л.д.27-28).

Ссылаясь на то, что разногласия по спорным условиям договора аренды земельного участка сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров" разъяснено, что суд принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами с учетом мнения сторон, обычной договорной практики, особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела.

В пункте 40 названного постановления разъяснено, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец с учетом изменения предмета иска просит пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1 " Срок аренды земельного участка устанавливается на 49 лет".

Учитывая отсутствие возражений ответчика относительно изложения данного пункта в редакции истца, суд полагает возможным изложить в представленной редакции истца.

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком Администрацией рассчитан на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка №5676 от 03.07.2021, выполненный оценщиком ИП ФИО3 Согласно названному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы составила 489 000 руб., сумма арендной платы за весь период (с 26.05.2020 по 07.07.2020) составила 24 505 691 руб. 67 коп.

В обоснование несогласия с предлагаемым Администрацией размером арендной платы истец ссылается на то, что отчет об оценке от 03.07.2021 является недостоверным, поскольку величина стоимости аренды земельного участка завышена, в подтверждение его представил заключение специалиста ЧПО ФИО7 по определению рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030311:185 сроком на 49 лет по состоянию на 26.05.2020. Согласно указанному заключению рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 25.08.2020 сроком на 49 лет составила 6 845 545 руб.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствия отчета №5676 от 03.07.2021 нормативным актам по делу назначена судебная экспертиза.

В результате проверки отчета №5676 от 03.07.2021, эксперт общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" (далее - ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы") в заключении от 28.12.2021 № Э-0598/2021 выявил отсутствие информации обо всех привлеченных к исследованию лицах, неточности в описании объекта оценки, недостатки обоснования выбора метода, использование неподтвержденной информации об объектах-аналогах и пришел к выводу о том, что отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности. Эксперт определил годовой размер арендной платы земельного участка, определенной как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды земельного участка по состоянию на 23.06.2021 при сроке аренды на 49 лет составляет 97 000 руб. (т. 2, л.д. 68). Кроме того, эксперт определил рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030311:185 по состоянию на 23.06.2021, с учетом округления составляет 4 750 000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленный отчет оценщика и результаты судебной экспертизы ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы ", суд установил, что отчет № 5676 от 03.07.2021, выполненный оценщиком ИП ФИО3., не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок является недостоверной.

Доводы ответчика относительно иной стоимости права аренды аналогичных объектов не могут быть приняты во внимание судом, поскольку стоимость определена на иную дату, исходя из иных условий аренды.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение по результатам судебной экспертизы, письменные и устные пояснения эксперта, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебных экспертов, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом изменений внесенных постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 № 349, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Арендная плата за земельный участок, применительно к спорной ситуации, рассчитывается на основании рыночной стоимости права аренды, определенной экспертом.

Учитывая изложенное, пункты 8-10 приложения к договору "Расчет размера арендной платы за 2020-2021 год" суд считает необходимым изложить в следующей редакции:

"8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 97 000,00 руб.".

9. Расчет размера арендной платы на 2020 год.

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): - 97 000,00 руб.

Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 265,03 руб. (В=А/п, где п количество дней в году).

Арендная плата за период с 26.05.2020 по 31.12.2020 (С): в сумме - 58 306,06 руб. (C=BxN, где N - количество дней пользования земельным участком в 2020 году) подлежит уплате в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу".

10. Расчет размера арендной платы на 2021 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А) - 97 000,00 руб.

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (С): - в сумме - 97 000,00 руб. подлежит уплате в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу".

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине и оплате судебной экспертизе относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив условия договора в следующей редакции:

1. Пункт 2.1 раздела 2 Договора №____ аренды земельного участка от "___"______20___года "Срок действия договора" изложить в следующей редакции:

"2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается на 49 лет".

2. Пункт 7 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"______20___года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка на 49 лет - 4 750 000, 00 руб.".

3. Пункт 8 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"______20___года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 97 000,00 руб.".

4. Пункт 9 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"______20___года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"9. Расчет размера арендной платы на 2020 год.

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А): - 97 000,00 руб.

Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 265,03 руб. (В=А/п, где п количество дней в году).

Арендная плата за период с 26.05.2020 по 31.12.2020 (С): в сумме - 58 306,06 руб. (C=BxN, где N - количество дней пользования земельным участком в 2020 году) подлежит уплате в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу".

7. Пункт 10 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"______20___года "Расчет размера арендной платы на 2020-2021 годы" изложить в следующей редакции:

"10. Расчет размера арендной платы на 2021 год

Годовой размер арендной платы арендуемого земельного участка (А) - 97 000,00 руб.

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (С): - в сумме - 97 000,00 руб. подлежит уплате в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу".

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 20 000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

С.А. Цветкова