Решение от 7 ноября 2018 г. по делу № А65-25249/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-25249/2018

Дата принятия решения – 07 ноября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 30 октября 2018 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 328 566,23 руб., пени за просрочку платежа в размере 15 114,04 руб., о расторжении договора аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 31.05.2018, ФИО3, по доверенности от 26.06.2018,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 31.01.2018,

от третьего лица- ФИО5, по доверенности от 25.12.2017,

установил:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (истец, Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань», г.Казань (ответчик, Общество) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 328 566,23 руб., пени за просрочку платежа в размере 15 114,04 руб., о расторжении договора аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.09.2018 в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Истец при подаче иска указал в качестве третьего лица, Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», однако обоснованных доводов необходимости привлечения учреждения в качестве третьего лица, а также какие именно права и обязанности принятым судом судебным актом по данному делу могут быть затронуты, не привел, в связи с чем, суд не усматривает оснований для привлечения Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» в качестве третьего лица.

Истец представил расчет задолженности, иск поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск не признал, считает, что истцом неверно рассчитан размер арендной платы, поскольку в соответствии с договором об определении долей от 13.04.2018, за ООО «ПСО «Казань» зарегистрировано право в общей долевой собственности на здание речного вокзала, площадью 811,4 кв.м., ответчику принадлежит 32846/42846 доли, размер арендной платы должен составлять 16 355,59 руб. в год.

Третье лицо, считает требования истца правомерными.

Как следует из материалов дела, на основании протокола №1 от 02.11.2016 лот №1 между истцом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ПСО «Казань» (арендатор) 14.11.2016 заключен договор аренды земельного участка № Зем-1-1335а, на основании которого обществу передан в аренду земельный участок площадью 1290 кв.м, с кадастровым номером 16:20:250102:283, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Свияжское сельское поселение, с.Свияжск, для размещения здания речного вокзала (т.1 л.д. 14-17).

Договор заключен сроком на 3 года и действует с 14.11.2016 до 14.11.2019 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.3 договора арендная плата исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Размер ежегодной арендной платы по договору определен (в результате аукциона) либо в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 1 971 400 руб. Задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 1 774 260 руб. согласно платежному поручению от 28.10.2016 засчитывается в счет арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Свияжское сельское поселение, с.Свияжск, с кадастровым номером 16:20:250102:283.

Арендатор вносит арендную плату без учета НДС ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы, указанной в п.3.2. договора, не позднее 25 числа каждого текущего календарного месяца.

07.11.2016 земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи (л.д.15).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, истец направил в адрес ответчика уведомление (претензию) № 40 от 12.07.2018 с требованием оплатить задолженность по арендным платежам в сумме 328 566,23 руб. (л.д.19).

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы сторон, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

Истцом предъявлен иск о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 в сумме 328 566,23 руб.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы в соответствии с договором № Зем-1-1335а от 14.11.2016, является фиксированным.

В соответствии с соглашением об определении долей №099-132 от 13.04.2018, заключенным между ООО «ПСО «Казань» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, в отношении объекта недвижимости – здания речного вокзала, кадастровый номер 16:20:250102:289, площадью 811,4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, сельское поселение Свияжское, <...> Свияги, д.40, итоговая сумма затрат на строительство объекта (здание речного вокзала) составляет 77 122 800 руб.

В целях реализации прав собственников и установления общей долевой собственности на объект по соглашению сторон определяют свои права в следующих долях, пропорционально суммам инвестиций:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – 10000/42846 доли в праве общей долевой собственности;

ООО «ПСО «Казань» – 32846/42846 доли в праве общей долевой собственности.

01.06.2018 ответчик в адрес Палаты имущественным и земельных отношений Зеленодольского муниципального района РТ направил уведомление об оформлении долей в праве собственности на здание вокзала (л.д.66).

В соответствии с выписками из ЕГР недвижимости от 17.04.2018 соглашение зарегистрировано (л.д.68-73).

Однако истцом, произведен расчет размера арендной платы для ответчика, за весь земельный участок площадью 1290 кв.м., за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 в сумме 328 566,23 руб.

Учитывая изложенное, суд пришёл к выводу об ошибочности расчёта доли ответчика в спорном земельном участке в силу вышеизложенного и как следствие размера арендной платы.

Судом произведен перерасчёт подлежащей оплате ответчиком ежемесячной суммы арендной платы, исходя из доли в площади, принадлежащей ответчику в здании речного вокзала и площади земельного участка.

Так, ответчику в здании принадлежит право собственности на площадь 622,02 кв.м., что составляет 76,66% (32846 * 100% : 42846).

Площадь земельного участка, из которой исходит при расчёте сам истец, составляет 1290 кв.м., общая площадь здания, согласно выписке 811,4 кв.м., площадь объектов недвижимости, принадлежащая ответчику, составила 622,02 кв.м. Процент недвижимости в здании, а следовательно, и в земельном участке, составил 76,66% или 988,92 кв.м. площади земельного участка. Следовательно, размер платы за указанную часть земельного участка составил 125 939,28 руб. в месяц (1 971 400 руб. х 76,66% / 12).

Таким образом, всего за период с 01.06.2018 по 31.07.2018 ответчик должен был оплатить 251 878,56 руб.

Учитывая, что расчет арендной платы, представленный истцом и ответчиком, произведен неверно, суд не может их принять во внимание.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и отсутствия доказательств погашения задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу подтверждается материалами дела, суд считает требование Исполнительного комитета о взыскании долга обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в сумме 251 878,56 руб.

Довод ответчика о том, что истцом неверно произведен расчет размера арендной платы, поскольку в данном случае размер арендной платы должен быть рассчитан в порядке ст.39.6, 39.7, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 16.007.2009 №582, Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74, суд считает ошибочным, поскольку договор аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, заключен по результатам аукциона, договор не расторгнут, следовательно, подлежат применению условия договора аренды от 14.11.2016.

Кроме того, истцом, заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 26.06.2018 по 25.08.2018 в сумме 15 114,04 руб.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.6. договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, арендатор обязуется оплатить арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Нарушение ответчиком сроков оплаты арендных платежей по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В п.69 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Представителем ответчика ходатайство о снижении неустойки не заявлено.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, установленный договором размер санкции является небольшим.

Представленный Комитетом расчет пени за период с 26.06.2018 по 25.08.2018 судом перепроверен, с учетом произведенного судом перерасчета размера арендной платы за период с 01.06.2018 по 31.07.2018, суд считает подлежащим взысканию пени в сумме 11 586,48 руб.

Комитетом также предъявлен иск о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч.3 ст. 619 ГК РФ основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с п.8.5. договора № Зем-1-1335а от 14.11.2016, арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п.3 ст.450 ГК РФ или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более 20 календарных дней.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензию, с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 10-дневный срок со дня получения претензии, а также предложение о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, с приложением соглашения о расторжении договора (л.д.19).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что стороны в договоре предусмотрели существенные нарушения условий договора, а арендатор не вносил арендную плату по договору по состоянию на 01.08.2018 более 20 календарных дней, суд считает требование истца о расторжении договора аренды № Зем-1-1335а от 14.11.2016, с учетом соблюдения претензионного порядка, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец также просил обязать Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 16:20:250102:283, площадью 1290 кв.м. по акту приема-передачи в муниципальную собственность.

Отказывая в иске в указанной части, суд исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2017)», в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.

В данном случае объект недвижимости (здание речного вокзала площадью 811,4 кв.м.) завершен строительством, введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 16:20:250102:289, более того, объект недвижимости принадлежит ответчику на праве собственности на основании соглашения об определении доли совместно с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

В соответствии с положениями ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью «ПСО «Казань», являясь собственником 32846/42846 доли объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеет право, в силу закона на использование земельного участка под объектом недвижимости.

Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования к ООО «ПСО «Казань», требований к Министерству земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан не заявлено, заявлений о привлечении Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан в качестве соответчика по настоящему делу истцом заявлено не было. В ходе рассмотрения настоящего дела, истец указывал на то, что требования заявлены к ООО «ПСО «Казань» и задолженность по арендной плате, заявленную к взысканию подлежит взыскать с ООО «ПСО «Казань».

Принятие решения об обязании общества с ограниченной ответственностью «ПСО «Казань» вернуть земельный участок истцу, без решения судьбы названного объекта недвижимости будет являться неправомерным, поскольку нарушит и права Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан как собственника 1000/42846 доли объекта недвижимости, а также прямо противоречит закрепленному Земельным кодексом Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При таких обстоятельствах, и анализе действующего законодательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований в части возврат арендованного земельного участка.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) сумму задолженности по арендной плате в размере 251 878 (двести пятьдесят одна тысяча восемьсот семьдесят восемь) руб. 56 коп., пени за просрочку платежа в размере 11 586 (одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят шесть) руб. 48 коп.

Расторгнуть договор аренды № зем-1-1335а от 14.11.2016.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 569 (тринадцать тысяч пятьсот шестьдесят девять) руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф.Хуснутдинова