Решение от 4 февраля 2019 г. по делу № А45-29709/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-29709/2018
г. Новосибирск
5 февраля 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 30 января 2019 года

решение в полном объёме изготовлено 5 февраля 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2», г. Новосибирск , о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - администрация Новосибирского района Новосибирской области

при участии  в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 по доверенности от 25.07.2018, паспорт

ответчика – не явился, уведомлён

третьего лица - ФИО2 по доверенности от 04.05.2018, паспорт

установил:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 28.08.2013 № 235, заключённого между администрацией Новосибирского района Новосибирской области обществом с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2», обязании общество с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:022301:2051, площадью 20000 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирской район, Криводановский сельсовет, в промышленной зоне с. Марусино.

Арбитражным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Новосибирского района Новосибирской области.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 28.08.2013 № 235, в частности, обязательств по уплате арендной платы в течение 2-х расчетных периодов.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчик в отзыве просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что департамент не является стороной договора от 28.08.2013 № 235, в связи с чем, не вправе требовать расторжения данного договора. Срок действия спорного договора продлён на неопределённый срок, возражений арендодателя по поводу пользования земельным участком, как и требования о расторжении договора обществу не предъявлялось.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области пояснений по делу не представила.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

28.08.2013 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (арендатор) заключен договор аренды № 235, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности и иного специального значения с кадастровым номером 54:19:022301:2051, площадью 20000 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, в промышленной зоне: объекты складского назначения различного профиля.

Согласно пункту 2.1 договора, срок его действия определен 3 года.

Пунктом 3 договора установлены размер и условия внесения арендной платы: размер арендной платы на начало действия договора составляет 785740 рублей 00 копеек в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчёта об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 18.06.2013 № МК30/38-12, произведённого обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование». Арендная плата является обязательным бюджетным платежом, начинает начисляться с момента подписания договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями.

Обязанность оплачивать арендную плату в размере и на условиях, определённых договором, установлена пунктами 5.2.1, 5.2.10 договора.

На основании статьи 2 Закона Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» к департаменту перешли полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области по распоряжению земельными участками, в том числе, расположенным в границах Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

08.08.2016 общество обратилось в департамент, как к лицу, осуществляющим полномочия арендодателя спорного земельного участка, с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.08.2013 № 235.

04.10.2016 департамент по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления сообщил, что в случае, если по истечении срока действия договора аренды от 28.08.2013 № 235 возражений со стороны арендодателя не последует, а арендатор продолжит пользоваться земельным участком и выполнять обязанности арендатора, договор аренды земельного участка будет считаться возобновлённым на неопределённый срок в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанным письмом департамент сообщил о проведении работы по определению годового размера арендной платы по договору аренды от 28.08.2013 № 235.

Возражений со стороны арендатора не последовало, арендатор продолжил пользоваться земельным участком.

02.03.2017 департамент направил в адрес арендатора уведомление, в котором сообщил, что сумма годовой арендной платы по договору аренды от 28.08.2013 № 235 на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.04.2017 составляет 1610400 рублей 00 копеек в год, 134200 рублей 00 копеек в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями, не позднее 1 числа месяца, следующего за расчётным периодом, приложив информационный график платежей по договору аренды.

Арендная плата вносилась арендатором несвоевременно, после 28.12.2016 обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполняется. 07.02.2018 администрация Новосибирского района Новосибирской области направила в адрес общества досудебное уведомление, в котором сообщила о наличии задолженности по арендной плате на сумму 1404035 рублей 03 копейки, за период с декабря 2016 по январь 2018 года, о начислении неустойки в размере 81362 рубля 78 копеек с 02.09.2013 по 01.01.2018, предупредила о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и неустойки в срок до 05.03.2018.

Письмом от 14.02.2018 № 1965-09/38 департамент сообщил о наличии у общества задолженности по арендной плате и предупредил общество о необходимости погашения имеющейся задолженности, а в случае её неоплаты, об обращении с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области о расторжении договора аренды от 28.08.2013 № 235 и освобождении занимаемого земельного участка.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя по решению суда и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае неисполнения обязательств по уплате арендной платы в течение 2-х расчетных периодов.

Ответчиком задолженность по арендной плате добровольно не погашена, земельный участок истцу не возвращён, в связи с чем, указывая на существенные нарушения ответчиком условий договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к выводу об обоснованности требований истца.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, ответчику по договору аренды от 28.08.2013 № 235 во временное пользование передан оговоренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.08.2013 № 235 установлен судом в рамках дела № А45-11171/2018.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключнного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 8.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно в случае неисполнения обязательств по уплате арендной платы в течение 2-х расчетных периодов.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату с декабря 2016 года, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды от 28.08.2013 № 235.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял ответчику письмо от 14.02.2018 № 1965-09/38, в котором указал на необходимость выполнения обязанности по уплате задолженности, конкретные сроки оплаты были указаны в уведомлении администрации Новосибирского района Новосибирской области от 07.02.2018, а также о намерении в случае неоплаты задолженности, обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора и освобождении земельного участка. Письмо получено ответчиком 28.04.2018, оставлено ответчиком без ответа, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришёл к выводу, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что департамент не является стороной договора аренды от 28.08.2013 № 235, в связи с чем, не вправе требовать его расторжения, отклоняется судом.

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:022301:2051 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Законом Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» департамент осуществляет функции арендодателя по действующим договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, департамент правомерно предъявил исковое заявление с требованием о расторжении аренды от 28.08.2013 № 235 и возврате земельного участка с кадастровым номером 54:19:022301:2051.

Принимая во внимание правомерность требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, требование истца об освобождении земельного участка, являющегося предметом аренды, также подлежат удовлетворению в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок подлежит освобождению и передаче департаменту.

Судебные расходы по делу распределяются в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 235 от 28.08.2013, заключённый между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (ИНН <***>) (арендатор).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (ИНН <***>) возвратить Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области земельный участок с кадастровым номером 54:19:022301:2051, площадью 20000 кв.м., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, в промышленной зоне с. Марусино.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

СудьяЕ.ФИО3