Постановление от 18 мая 2021 г. по делу № А47-12461/2019



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2073/21

Екатеринбург

18 мая 2021 г.


Дело № А47-12461/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2021 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М. В.,

судей Беляевой Н. Г., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.10.2020 по делу № А47-12461/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 15.03.2021 кассационная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.05.2021.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2021 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы перенесено на 12.05.2021 на основании Указа Президента Российской Федерации от 23.04.2021 № 242 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в мае 2021 г.».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.


Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова» (далее – ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Елена» (далее – общество «Елена», ответчик) о взыскании 529 294 руб. 91 коп. задолженности по договору аренды от 16.03.2016 № 25, а также 32 683 руб. 82 коп. пени за период с 11.09.2018 по 19.03.2019 с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.10.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. С ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» в пользу общества «Елена» взысканы расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 руб., в пользу автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз» взыскано 8 000 руб., в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 458 руб. С общества «Елена» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 решение суда первой инстанции изменено в части распределения судебных расходов по делу. С ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» в пользу общества «Елена» взысканы расходы на оплату судебной экспертизы в размере 49 944 руб. 45 коп., в пользу автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз» взыскано 8 000 руб., в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина 3 472 руб. С общества «Елена» в пользу ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску взыскано 14 руб. В оставшейся части решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.10.2020 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» просит указанные судебные акты отменить, принять новое решение по делу об удовлетворении иска. Основанием для отмены судебных актов заявитель кассационной жалобы считает неполное выяснение судами первой и апелляционной инстанций всех обстоятельств дела, что привело к ошибочным выводам, нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что установление судом в результате проведения судебной экспертизы от 15.05.2020 № 159-АНО-2019г. иной величины стоимости права пользования (ставки арендной платы) по договору аренды от 01.09.2015 №24 не дает основания считать результаты первоначальной оценки недостоверной при отсутствии при ее проведении нарушений закона и стандартов оценки.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что в обжалуемых судебных актах не имеется выводов о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, повлекших неправильное определение цены арендной платы в отчетах об оценке рыночного размера годовой арендной платы №№ 0091/18, 0092/18, 0093/18, 0094/18 от 30.03.2018 истца. Заявитель считает, что ставка арендой платы за нежилые помещения, рассчитанная в отчетах общества с ограниченной ответственностью «Ижевская оценочная компания» № 0091/18, № 0092/18, № 0093/18, № 0094/18 от 30.03.2018 не превышает средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, что не свидетельствует о злоупотреблении арендодателем правом.

По мнению заявителя жалобы, в судебных актах не содержится и выводов судов о том, почему ранее представленные истцом результаты отчетов об оценке № 104-1/2015-Н, 104-2/2015-Н, 104-3/2015-Н, 104-4/2015-Н от 06.04.2015, №№ 0091/18, 0092/18, 0093/18, 0094/18 от 30.03.2018 судами отклонены и по каким основаниям судами отдано предпочтение экспертному заключению от 15.05.2020 № 159-АНО-2019. Также заявитель считает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права – статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно в отсутствии объективных доказательств несоответствия рыночной ставки арендной платы, установленной в отчетах от 30.03.2018, у суда первой инстанции не имелось безусловных оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судебная экспертиза выполнена лицами, не обладающими надлежащей квалификацией для проведения экспертизы. Также заявитель указывает, что в исследовательской части экспертного заключения № 152/АНО-2019 по делу № А47-12461/2019 при проведении анализа сегмента рынка, а также выборе периодов публикаций предложений к аренде объектов офисно-торговой недвижимости, эксперты вышли за пределы поставленных судом вопросов, при проведении анализа сегмента рынка, к которому принадлежит объект экспертами нарушены требования ФСО № 1, 3, и 7 и использованы ненадлежащие объекты – аналоги. В связи с изложенным, заявитель жалобы делает вывод, что экспертное заключение № 152/АНО-2019 не является допустимым доказательством в рамках настоящего дела и подлежит исключению из числа доказательств по делу.

Задолженность по арендной плате и пени, уплаченные ответчиком по платежному поручению от 13.08.2020 № 155, по мнению заявителя жалобы, также являются необоснованными, а их размер не подтвержденным. Заявитель так же отмечает, что примененная судом в расчетах ставка арендной платы ниже ставки, предусмотренной договором при его заключении, в связи с чем сумма арендной платы за заявленный период составила меньше указанной в договоре на 50 898 руб. 73 коп.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Елена» просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Из материалов дела судами нижестоящих инстанций при рассмотрении спора по существу установлено, что на основании заключенного между ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» (арендодатель) и обществом «Елена» (арендатор) 16.03.2016 договора аренды от № 25 (далее – договор), арендодатель передал арендатору по акту от 16.03.2016 во временное владение и пользование нежилые помещения (далее – имущество):

– площадью 108,4 кв. м, находящиеся на первом этаже здания с тамбурами (корпус № 2), расположенные по адресу: 426069, Удмуртская Республика, г. Ижевск ул. Студенческая, 48 (литер «А», помещения на поэтажном плане кадастрового (технического) паспорта БТИ обозначены под № 45, 46, 47, 48, 87);

– площадью 34,4 кв. м, находящееся на первом этаже здания с тамбурами учебного корпуса № 4, расположенное по адресу: 426069, Удмуртская Республика, г. Ижевск ул. Студенческая, 37 (литер «Б», помещение на поэтажном плане кадастрового (технического) паспорта БТИ обозначены под № 28);

– площадью 81,9 кв. м, находящиеся на первом этаже здания с тамбурами (корпус № 7), расположенные по адресу: 426069, Удмуртская Республика, г. Ижевск ул. Студенческая, 48-а (литер «А», помещения на поэтажном плане кадастрового (технического) паспорта БТИ обозначены под N 29-32,34-36);

– площадью 14,7 кв. м, находящееся на первом этаже общежития № 3, расположенное по адресу: 426069, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, 46 (литер «А», помещение на поэтажном плане кадастрового (технического) паспорта БТИ обозначены под № 33);

Общая площадь имущества – 239,40 кв. м.

Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок действия договора аренды – 5 лет: с 16.03.2016 по 15.03.2021 (пункт 1.2 договора).

Условиями сделки установлено, что арендатор ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляет арендодателю арендную плату в размере 51 168 руб. 40 коп., то есть 614 020 руб. 80 коп. в год (без НДС).

Арендная плата согласно действующему законодательству облагается налогом на добавленную стоимость. Сумму налога на добавленную стоимость в размере 9 210 руб. 31 коп. (110 250 руб. 73 коп. в год) арендатор самостоятельно перечисляет отдельным платежным поручением в Управление Федерального казначейства по Удмуртской Республике.

Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было направлено указанное уведомление, арендатор обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к такому уведомлению расчетом (пункт 3.5 договора).

Согласно уведомлению от 28.06.2018 исх. № 21/2539, полученному арендатором 10.07.2018, размер арендной платы за пользование имуществом с 01.09.2018 составляет: в год 1 369 000 руб. без учета коммунальных платежей, эксплуатационных и административно - хозяйственных расходов, включая налог на добавленную стоимость в размере 208 830 руб. 51 коп., в месяц 114 083 руб. 33 коп., включая НДС.

Основанием для изменения арендной платы по указанному уведомлению послужили отчеты общества с ограниченной ответственностью «Ижевская оценочная компания» от 30.03.2018 № 0091/18, от 30.03.2018 № 0092/18, от 30.03.2018 № 0093/18, от 30.03.2018 № 0094/18, в соответствии с которыми:

– средневзвешенная ставка арендной платы в месяц, с учетом НДС, нежилых помещений общей площадью 81,9 кв.м, этаж 1, литер «А», номера на поэтажном плане 29 – 32, 34 – 36, расположенных в здании с тамбуром, по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, 48 а, составляет – 39 596 руб., в год – 475 000 руб. (отчет № 0091/18 от 30.03.2018);

– средневзвешенная ставка арендной платы в месяц, с учетом НДС, нежилых помещений общей площадью 14,7 кв.м, этаж 1, литер «А», номер на поэтажном плане 33, расположенных в здании общежития, по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, 46, составляет – 9 323 руб., в год – 112 000 руб. (отчет № 0093/18 от 30.03.2018);

– средневзвешенная ставка арендной платы в месяц, с учетом НДС, нежилых помещений общей площадью 108,4 кв.м, этаж 1, литер «А», номер на поэтажном плане 45 – 48, 87, расположенных в здании, по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, 48, составляет – 47 123 руб., в год – 565 000 руб. (отчет № 0092/18 от 30.03.2018);

– средневзвешенная ставка арендной платы в месяц, с учетом НДС, нежилых помещений общей площадью 34,4 кв.м, этаж 1, литер «Б», номер на поэтажном плане 28, расположенные в учебном корпусе по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, 37. составляет – 18 108 руб., в год – 217 000 руб.). (отчет № 0094/18 от 30.03.2018).

В ответ на уведомление от 28.06.2018 исх. № 21/2539 в адрес истца поступило уведомление общества «Елена» о несогласии на одностороннее изменение цены договора аренды от 02.08.2018 исх. № 63.

Арендатор с сентября 2018 в нарушение пункта 3.5. договора ежемесячно производил оплату аренды за нежилые помещения без учета внесенных изменений в размере: 60 378 руб. 71 коп., в том числе НДС 18%.

21.01.2019 г. письмом № 156/01-29 в адрес ответчика истцом направлено дополнительное соглашение № 1 к договору на сдачу в аренду нежилого фонда от 01.06.2015 г. № 24 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» в соответствии, с которым стороны обязаны применять ставку НДС 20% начиная с 01.01.2019 г., в связи с чем, арендатор ежемесячно до 10 числа текущего месяца должен перечислять арендную плату в размере: 116 016 руб. 95 коп. (в том числе НДС 20%)

Письмом № 03 от 12.02.2019 г. арендатор подтвердил получение письма № 156/01-29 от 21.01.2019 г. об изменении суммы оплаты по договорам на сдачу в аренду федерального нежилого фонда от 16.03.2016г. № 25, выразив отказ в подписании дополнительного соглашения.

Пунктом 4.2.2 договора стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендатором платежей, указанных в пункте 3.1 договора, арендатор уплачивает пени в размере процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

ФГБОУ ВО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова», ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, соблюдая претензионный порядок, обратился с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате с 11.09.2018 по 17.05.2019 в общей сумме 529 294 руб. 91 коп., пени за период с 11.09.2018 по 17.05.2019 в сумме 33 223 руб. 82 коп., с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая спор по существу, суды руководствовались следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемые помещения ответчику.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Размер арендной платы за имущество за спорный период определен ФГБОУ ВО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова» в соответствии с отчетами от 30.03.2018 № 0091/18, от 30.03.2018 № 0092/18, от 30.03.2018 № 0093/18, от 30.03.2018 № 0094/18, выполненными обществом с ограниченной ответственностью «Ижевская оценочная компания», положенных в основу повышения в одностороннем порядке арендной платы согласно уведомлению от 28.06.2018 исх. № 21/2539.

Факт получения обществом «Елена» данного уведомления подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

С начисленным размером арендной платы ответчик не согласился, в связи с чем в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования (ставки арендной платы) за 1 кв.м в месяц без учета коммунальных платежей, с учетом НДС, на дату – сентябрь 2018 года, следующих объектов недвижимости:

– нежилых помещений № 45, 46, 47, 48, 87, площадью 108,4 кв.м, расположенных на первом этаже здания с тамбурами (Корпус № 2) по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, д. 48, литер «А»;

– нежилого помещения № 28, площадью 34,4 кв.м, расположенного на первом этаже здания учебного корпуса №4 по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, д. 37, литер «Б»;

– нежилых помещений № 29-32, 34-36, площадью 81,9 кв.м, расположенных на первом этаже здания с тамбуром (корпус № 7) по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, д. 48-а, литер «А».

– нежилого помещения № 33, площадью 14,7 кв.м, расположенного на первом этаже общежития № 3 по адресу Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Студенческая, д. 46, литер «А».

Руководствуясь разъяснениями, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), в соответствии с которыми если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, судом первой инстанции правомерно удовлетворил ходатайство ответчика.

Определением от 12.12.2019 назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости арендной платы, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз» Соболь Александру Леонидовичу и Карамышевой Марине Михайловне.

Экспертным заключением от 15.05.2020 № 159-АНО-2019 определена величина стоимости права пользования (ставки арендной платы) 1 кв. м в месяц без учета коммунальных платежей, с учетом НДС, спорных объектов недвижимости.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования (ставки арендной платы) 1 кв. м в месяц без учета коммунальных платежей, с учетом НДС, составляет:

– нежилых помещений № 45, 46, 47, 48, 87 – 224 руб. (соответственно месячная стоимость арендной платы помещений составляет 24 281 руб. 60 коп.);

– нежилого помещения № 28 – 248 руб. (соответственно месячная стоимость арендной платы помещения составляет 8 531 руб. 20 коп.);

– нежилых помещений № 29-32, 34-36 – 240 руб. (соответственно месячная стоимость арендной платы помещений составляет 19 656 руб.);

– нежилого помещения № 33 – 248 руб. (соответственно месячная стоимость арендной платы данного помещения составляет 3 645руб. 60 коп.).

Согласно выводам эксперта, общая стоимость арендной платы по договору составляет 56 114 руб. 40 коп. с учетом НДС.

Исследовав и оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за пользование спорным имуществом в заявленный период в увеличенном размере, из расчета 116 016 руб. 95 коп., включая НДС 20%.

Рассчитав сумму арендной платы за спорный период исходя из размера арендной платы, определенного по результатами судебной экспертизы (56 114 руб. 40 коп. с НДС), суды пришли к выводу о размере денежного обязательства ответчика за заявленный истцом период в сумме 504 473 руб. 47 коп.

Установив, что ответчиком за тот же период были перечислены в счет оплаты аренды денежные средства платежными поручениями от 03.10.2018 № 368, от 04.10.2018 № 369, от 10.10.2018 № 381, от 11.10.2018 № 382, от 15.10.2018 №384, от 08.11.2018 № 435, от 09.11.2018 № 436, от 10.12.2018 № 515, от 25.01.2019 № 13, от 08.02.2019 № 39, от 12.02.2019 № 43, от 14.03.2019 № 96, от 24.05.2019 № 222, от 29.05.2019 № 228, от 30.05.2019 № 229 на общую сумму 508 936 руб. 06 коп., суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате перед истцом, в связи с чем отказали в удовлетворении иска в части требований о взыскании основного долга.

Установив факт несвоевременного внесения арендной платы, суды удовлетворили иск в части взыскания неустойки в сумме 538 руб. 20 коп., начислив ее на сумму просроченных арендных платежей, исходя из их размера, определенного по результатам экспертизы.

Между тем судами не учтено следующее.

Порядок и сроки внесения платежей по договору согласован сторонами в условиях договора аренды от 16.03.2016 № 25. В тексте договора аренды имущества контрагенты установили размер арендной платы в сумме 51 168 руб. 40 коп., то есть 614 020 руб. 80 коп. в год (без НДС). Также установили, что арендная плата согласно действующему законодательству облагается налогом на добавленную стоимость. Сумму налога на добавленную стоимость в размере 9 210 руб. 31 коп. (110 250 руб. 73 коп. в год) арендатор самостоятельно перечисляет отдельным платежным поручением в Управление Федерального казначейства по Удмуртской Республике. Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Принцип свободы договора предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Размер арендной платы за пользование имуществом согласован сторонами при заключении договора (пункт 3.1).

Данные условия не оспорены ответчиком, более того, договор исполнялся на протяжении длительного времени, при этом контрагенты не только не вносили каких - либо изменений в упомянутые пункты раздела 3 сделки, но даже не обсуждали такую возможность.

Таким образом, стороны при заключении договора достигли согласия по условию о размере и порядке изменения арендной платы, определив, что она может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Соответственно, при разрешении спора относительно ненадлежащего исполнения обществом «Елена» обязательств по оплате пользования имуществом судам необходимо было учесть согласованные арендатором и арендодателем в пункте 3.1 договора условия об арендных платежах.

Суды первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов исходили из размера арендной платы, определенного по ставке 56 114 руб. 40 коп. с НДС согласно заключению экспертизы, что ниже ставки арендной платы, предусмотренной договором аренды, с НДС.

Руководствуясь при рассмотрении спора разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы с учетом ее увеличения арендодателем в одностороннем порядке, вместе с тем, оснований для освобождения ответчика от обязанности уплаты арендной платы в согласованном в договоре размере, также как и оснований для вывода об изменении арендной платы за спорный период в сторону уменьшения (в отсутствие в материалах дела доказательств волеизъявления арендодателя на изменение размера арендной платы в сторону уменьшения), у судов не имелось.

Положения пункта 22 Постановления № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» направлены на обеспечение сохранения баланса интересов сторон при реализации арендодателем права на односторонне изменение размера арендной платы в связи с изменением средней рыночной стоимости пользования, с тем, чтобы исключить случаи злоупотребления указанным правом, и не имеют целью проведение ревизии существующих условий договора, при согласовании которых стороны руководствовались положениями статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, вывод судов об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды за заявленный в иске период сделан при неполном исследовании обстоятельств, имеющий существенное значение для рассмотрения настоящего дела.

Решение суда постановление суда апелляционной инстанции, принятое с неправильным применением норм материального права, при неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, подлежат отмене на основании части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление обстоятельств, имеющих значение для дела, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Вопрос о распределении судебных расходов (расходы по экспертизе, по госпошлине) судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение данный вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.10.2020 по делу № А47-12461/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по тому же делу отменить.

Дело № А47-12461/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий М.В. Торопова


Судьи Н.Г. Беляева


Т.В. Сулейменова