Решение от 9 декабря 2021 г. по делу № А20-227/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-227/2021
г. Нальчик
09 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена « 02 » декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен « 09 » декабря 2021 г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Б. Бечелова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

о взыскании 6 670 043 руб. 85 коп. и обязании освободить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 12.01.2021 № 5/04,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 23.03.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Союз «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07», в котором просит:

взыскать задолженность по договору аренды нежилого помещения от 09.11.2018 г. за период с 01.12.2018 по 30.09.2020 в размере 6 670 043 руб. 85 коп.;

обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: КБР, <...>.

Определением Арбитражного суда КБР от 02.02.2021 исковое заявление принято к рассмотрению.

08.06.2021 года, общество с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07» обратилось через систему «Мой Арбитр» в Арбитражный суд КБР со встречным иском к Союзу «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» об обязании заключить договор аренды помещения расположенного по адресу: КБР, <...>.

Определение Арбитражного суда от 16.08.2021 (резолютивная часть от 09.08.2021) встречный иск ООО «Эльбрус 07» принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Заявлением от 21.10.2021 Союз «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» обратился в суд с ходатайством об уточнении исковых требований, в которых просит суд:

- взыскать с ответчика пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения от 09.11.2018 в размере 6 670 043 руб. 85 коп. задолженности за период с 01.12.2018 по 30.09.2020;

- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 62 350 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

02.12.2021 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные требования истца.

Резолютивной частью решения Арбитражного суда КБР от 02.12.2021 по делу А20-227/2021 исковые требования Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07» удовлетворены частично.

Вместе с тем, судом не принято решение по встречному иску ООО «Эльбрус 07» к Союзу «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» об обязании заключить договор аренды помещения, расположенного по адресу: КБР, <...>.

В связи с тем, что суд в резолютивной части решения Арбитражного суда КБР от 02.12.2021 не разрешил требования изложенные во встречном иске, рассмотрение вопроса о принятии дополнительного решения по настоящему делу, назначено на 21.12.2021г. в «09» час. «00» мин. в помещении Арбитражного суда КБР, расположенного по адресу: <...> «а», 2-й этаж, каб. 25.

Первоначальные исковые требования представителя истца (уточненные) по основаниям, изложенным в исковом заявлении в возражениях на отзыв ответчика, в ходатайстве об уточнении исковых требований поддержал в полном объеме, а именно: просит взыскать с ответчика задолженности в размере 6 670 043 руб. 85 коп.; в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель ответчика после перерыва в судебном заседании, объявленного до 02.12.2021, в суд не явился. Согласно письменной позиции ответчика в лице его представителя, фактическая площадь переданного в аренду объекта составляет не 8028,2 кв.м., а 6168,9 кв.м. объекта аренды недвижимости с кадастровым номером 07:09:0100000:2559, что данный объект расположен на пр. Ленина, что у арендатора находился в аренде с иным кадастровым номером и площадью 6 168,9 кв.м.

Ответчик полагает, что задолженность с 19.03.2020 по 01.10.2020 подлежала отсрочке, и требование о взыскании задолженности за указанный период нарушает ст. 10 ГК РФ, т.к. основана на злоупотреблении правом, следовательно подлежит отказу в удовлетворении данных исковых требований за указанный период , что ответчик не отказывается от уплаты задолженности за период с 19.03.2020 по 01.10.2020, намерен воспользоваться своим правом на отсрочку с рассрочкой платежей, не превышающих 50% от ежемесячной причитающейся арендной платы. Кроме того, ответчик полагает, что согласно его расчетам на 30.09.2020, у него отсутствовала какая либо задолженность, следовательно, в удовлетворении иска надлежит отказать полностью, встречные требования просит суд удовлетворить.

Выслушав правовые позиции истца, ответчика, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ доказательства по делу, суд считает требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения от 09.11.2018 сроком на 11 мес. с 01.12.2018 по 31.10.2019

По условиям договора аренды, истец предоставил ответчику в аренду здание Дворца культуры профсоюзов с кадастровым номером 07:09:0000000:23052, площадью 8028,2 кв.м., расположенное по адресу: КБР, <...>, на срок с 01.12.2018 по 31.10.2019 (11 месяцев).

В соответствии с п. 1.3 договора аренды, договор аренды является одновременно актом приема-передачи, подтверждающим передачу помещения арендодателем и принятие его арендатором.

В п. 2.1 договора аренды сторонами определена арендная плата из расчета 100 руб. за 1 кв.м., общая стоимость аренды помещения в месяц 802 820 руб. (8028.2 кв.м х 100 руб. = 802 820 руб.). В стоимость аренды включена плата за коммунальные платежи.

В договоре стороны определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Материалами дела также установлено, что проект договора ответчику был передан 14.09.2018, подписан договор 09.11.2018.

По истечению срока договора на 11 месяцев стороны пролонгировали договор на 11 мес. – по 30.09.2020, реструктуризировали задолженность в размере 1 824 484 руб. 68 коп., проиндексировали размер арендной платы по договору аренды на 5%.

В связи с тем, что ответчик нарушал условия договора, соглашение о реструктуризации задолженности Президиум постановлением от 29.09.2020 подтвердил факт прекращения договора аренды 30.09.2020, подтвердил наличие задолженности в размере 10 046 935 руб. 87 коп.

В связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией (COVID-2019) и письменным обращением ответчика снизил размер арендной платы за период с 26.03.2020 по 10.07.2020 на 50%.

На дату прекращения договора аренды 30.09.2020 задолженность по договору составила, по мнению истца, 6 670 043 руб. 85 коп.; за период с 01.12.2018 по 22.10.2019 – 1 824 484 руб. 68 коп.; за период с 23.10.2019 по 30.09.2020 – 4 845 549 руб. 17 коп., что подтверждается расчетом задолженности (исковое заявление).

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьями 309, 310 АПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых норм, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор аренды должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно пункту 3 статьи 654 Гражданского кодекса в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Таким образом, при расчете арендной платы необходимо исчислять задолженность исходя из установленной за 1 кв.м. единицу платы.

Ответчик в отзыве от 28.03.2021 оспаривал площадь переданного истцом ответчику по договору арендной платы, предлагал сторонам спора провести совместный осмотр объекта недвижимости с составлением акта осмотра и указанием площади, находящегося во временном пользовании у ответчика.

Для проверки доводов ответчика в части размера площади, фактически переданной по договору аренды, суд обязал стороны определениями от 28.04.2021 и от 05.07.2021 произвести совместный обмер помещений.

Истец направил в Арбитражный суд КБР информацию от исполнении определений от 28.04.2021 и от 05.07.2021.

Из информации истца следует, что в целях исполнения обязательств по совместному обмеру помещений Союзу «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» заключен договор с ООО «Геострой проект» для проведения совместного обмера и подготовки технического паспорта здания «Дворец культуры профсоюзов», расположенного по адресу: <...>.

Как следует из информации истца, в проведении совместного обмера участвовал и.о. генерального директора ООО «Эльбрус – 07» ФИО4, т.к. представитель ответчика был занят участием в другом судебном процессе.

В присутствии представителей сторон произведении обмер помещений в здании «Дворца культуры профсоюзов» по результатам которого подготовлен технический паспорт здания Дворца культуры с актуальной площадью. Согласно технического паспорта здания «Дворца культуры профсоюзов», расположенного по адресу: <...>, общая площадь 3х этажей 6169 кв.м., подвал 1474,9 кв.м. По свидетельству о государственной регистрации права от 27.04.2000 общая площадь – 6551,8 кв.м. (по внутреннему обмеру), подвал – 1476,4 кв.м.

В договоре аренды, заключенном между истцом и ответчиком, кадастровый номер 07:09:0100000:2559 указан ошибочно. Ссылаясь на данное обстоятельство, ответчик утверждает, что ему передан иной объект, с площадью 6168,9 кв.м.

Суд не может согласиться с позицией ответчика в указанной части, так как ответчик, обращаясь к истцу указал, что планирует заключить договор аренды нежилого помещения целиком (полностью всей площади) по адресу: <...>, «Дворец культуры профсоюзов», то есть ответчик, заключая договор, имел представление о предмете договора, его местонахождении.

При заключении договора, истец, определяя общую площадь предмета аренды, исходил из свидетельства о государственной регистрации права, где указано: общая площадь – 6551,8 кв.м., подвал 1476,4 кв.м. Согласно обмеру произведенному рамках настоящего дела, технического паспорта, площадь трех этажей составляет 6169 кв.м. подвал – 147,9 кв.м. Доказательств того, что площадь спорного объекта меньше, чем указано в техническом паспорте от 30.07.2021, сторонами в материалы дела не представлено.

В связи с этим, суд, расчет размера арендной платы за спорный период считает необходимым рассчитать из ее фактической площади 7646,9 кв.м., т.е. всей площади в соответствии с письмом ответчика от 01.08.2018 за вход. № 924. При этом, суд не принимает утверждение ответчика о ненадобности для использования им подвального помещения.

Доказательств подтверждающих, что подвальное помещение спорного объекта находилось в аренде у третьих лиц, ответчик суду не представил.

В отзыве на исковое заявление от 28.03.2021 ответчик в лице его представителя указывает, что арендодатель, зная о том, что арендаторы и субарендаторы подпадают под категорию предприятий наиболее пострадавших от введенных ограничительных мер, что имеют право на отсрочку, злоупотребляя своим правом, обратилось в Арбитражный суд КБР с настоящим исковым заявлением. Злоупотребление своими правами заключается в том, что в одностороннем порядке отказалось исполнять свои обязательства по отсрочке уплаты арендных платежей, что недопустимо в силу вышеприведенных норм права.

Утверждения ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление от 28.03.2021, суд считает необоснованным, не основанном на фактически установленных судом обстоятельств.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение Закона, Правительством Российской Федерации постановлением от 03.04.2020 г. № 439 установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно Требованиям:

-отсрочка предоставляется арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции;

-отсрочка предоставляется по платежам, предусмотренным в 2020 году, по договорам аренды, которые заключены до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 03.04.2020 г. № 434 (далее - Перечень).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 30.04.2020, указано, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п.3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Таким образом, в течение 30 дней со дня обращения ответчика истец обязан был заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, а если ответчик не знал о праве на предоставление отсрочки, истец обязан был, проинформировать ответчика о наличии у него права на предоставление отсрочки.

Вместе с тем, ответчик не обращался в адрес истца с просьбой заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы. Документы, подтверждающие обращение ответчика о предоставлении отсрочки, в материалах дела отсутствуют. В свою очередь, истец письменно проинформировал о наличии у ответчика права на отсрочку и обязанности истца заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней со дня обращения ответчика, что подтверждается письмом от 18.08.2020 г. № 254/04 и материалами дела.

Вместо реализации права на отсрочку и тем самым изменения условий договора аренды, ответчик письменно неоднократно требовал освобождения от уплаты арендных платежей, что подтверждается следующими доказательствами:

- письмом ответчика от 23.03.2020 г. об освобождении от уплаты арендных платежей на весь период пандемии часть арендуемых помещений в размере 2 255 кв.м. (копия имеется в материалах дела);

- письмом ответчика от 21.07.2020 г. об освобождении от уплаты арендных платежей на весь объект на период пандемии и снижении размера арендной платы в дальнейшем на 15% (копия имеется в материалах дела);

- письмом ответчика от 04.08.2020 г. об освобождении от уплаты арендных платежей на весь объект на период пандемии и снижении размера арендной платы в дальнейшем на 70% (копия имеется в материалах дела).

Истец положительное решение принимал по всем вопросам, по которым обращался ответчик, кроме освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, так как договор аренды является возмездным и такая норма поддержки, как отмена арендных платежей, не была предусмотрена ни одним законодательным актом.

Истец, рассмотрев обращение ответчика от 23.03.2020 г. об освобождении от уплаты арендных платежей на весь период пандемии часть арендуемых помещений в размере 2 255 кв.м., предоставил ответчику письменный ответ, согласно которому освободить от уплаты арендных платежей не представляется возможным, так как между сторонами заключен и действует договор аренды, а не договор безвозмездного пользования. При этом, учитывая сложившуюся ситуацию, истец выразил готовность снизить размер арендной платы за указанные площади на 50%, о чем подготовил дополнительное соглашение. Указанный ответ и приложенное к нему дополнительное соглашение ответчику вручено под личную роспись. Дополнительное соглашение к договору аренды Ответчиком не подписано, какие-либо возражения не представлены, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, отсутствуют основания для утверждения о том, что истец злоупотреблял своим правом на предоставление отсрочки.

Истец обращаясь с иском в суд реализовал право ответчика на снижение размера арендной платы за период пандемии, с учетом снижения размера арендной платы на 50%, задолженность согласно искового заявления составила 6 670 043 руб. 85 коп.

При вынесении судебного акта по первоначальному иску, суд с учетом того, что фактическая площадь, переданная ответчику составляет 7646,9 кв.м., считает необходимым произвести расчет задолженности ответчика, исходя из размера площади 7646,9 кв.м., за период с 01.12.2018 по 30.09.2020, а также снизить на 50% задолженность, образованную за период пандемии с 26.03.2020 по 30.07.2020.

Согласно расчету суда задолженность за период пандемии составляет 5 688 517 руб. 58 коп. (50%за период пандемии ), что подлежит взысканию. В остальной части иска следует отказать.

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Возвратить истцу как излишне уплаченную по платежному поручению №18 от 18.01.2021 госпошлину в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Принять к рассмотрению уточнение иска Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» от 21.10.2021 к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07» о взыскании 6 670 043 руб. 85 коп. задолженности за период с 01.12.2018 по 30.09.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус 07» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик в пользу Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик 5 688 517 руб. 58 коп. задолженности за период с 01.12.2018 по 30.09.2020, расходы по уплате госпошлины в размере 48 067 руб. В остальной части иска отказать.

Возвратить Союзу «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик, как излишне уплаченную, госпошлину в размере 6000 руб. по платежному поручению № 18 от 18.01.2021.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.



Судья А.Б. Бечелов