Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А28-16781/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-16781/2018
г. Киров
05 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 05 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Караниной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>)

к Администрации муниципального образования Нолинское городское поселение Нолинского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>)

о заключении договора

при участии в судебном заседании представителей

от истца: ФИО2, генеральный директор – на основании выписки из ЕГРЮЛ от 28.11.2018,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 14.02.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис» (далее – истец, ООО «Жилкоммунсервис») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском об обязании Администрации МО Нолинское городское поселение (далее – ответчик, Администрация) заключить договор купли-продажи от 22.10.2018 арендуемого истцом нежилого помещения (гаража), расположенного по адресу: <...>, бокс 1002, в редакции истца, а также о взыскании с ответчика расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы неурегулированием сторонами условий договора купли-продажи в части выкупной цены.

Администрация в отзыве на иск указала, что исковые требования не признает, поскольку истцу вручен проект договора купли-продажи, в котором цена объекта составляет 490 000 руб. 00 коп. Истец договор подписал с протоколом разногласий, согласно которому цена на приобретенный объект составляет 263 020 руб. 00 коп. Администрация считает, что предложенная истцом цена занижена.

Представитель истца в судебном заседании 21.02.2019 устно ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта на дату первоначального обращения к ответчику за выкупом – 07.08.2013; представил доказательства обращения с заявлением о выкупе с входящим штампом Администрации от 07.08.2013.

Представитель Администрации дату первоначального обращения истца с заявлением о выкупе подтвердила, дату, на которую истец просил произвести оценку, не оспаривала.

Определением от 21.02.2019 по ходатайству истца суд назначал судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой поручалось эксперту ФИО4 – Союза «Вятская Торгово-промышленная палата» (далее – Союз ВТПП).

На разрешение эксперта судом ставился следующий вопрос:

* определить рыночную стоимость объекта – нежилого помещения (гаража), расположенного по адресу: <...>, бокс 1002, кадастровый номер 43:21:010148:259, общая площадь 118,7 кв.м, по состоянию на 07.08.2013.

Производство по делу приостанавливалось.

21.05.2018 в материалы дела от Союза ВТПП поступило заключение эксперта от 21.03.2019 № 36П/19 с отчетом об определении рыночной стоимости имущества со следующими выводами: рыночная стоимость по состоянию на 07.08.2013 составляет: 330 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Определением суда от 02.04.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 02.04.2019 представитель истца на исковых требованиях настаивал, с результатом экспертизы согласился.

Представитель ответчика в судебном заседании 02.04.2019 возражений по результатам экспертизы не выразила.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

На основании договора аренды от 12.03.2005 № 61 по акту приема-передачи от 12.03.2005 ООО «Жилкоммунсервис» передано во временное владение и пользование нежилое помещение (гараж), расположенный по адресу: <...>, бокс 1002, кадастровый номер 43:21:010148:259, общая площадь 118,7 кв.м.

Заявлением от 07.08.2013 № 74 ООО «Жилкоммунсервис» обратилось в Администрацию о реализации преимущественного права приобретения нежилого помещения, на заявлении имеется штамп Администрации от 07.08.2013.

Материалы дела не содержат ответа Администрации на данное заявление.

05.03.2015 истец повторно обратился к ответчику с требованием о предоставлении права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 17.03.2015 № 91-03-14 Администрация сообщила истцу о том, что у него действительно имеется право на приобретение в собственность нежилого помещения по основаниям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку План приватизации муниципального имущества на 2015 год не утвержден, в 2015 году продажа нежилого помещения не планируется.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 05.11.2015 по делу № А284219/2015, вступившим в законную силу, удовлетворены требования ООО «Жилкоммунсервис»: отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 33 площадью 118,7 кв.м. литера А1 в помещении с кадастровым номером 43:21:010148:259 по адресу: <...> формализованный в письме от 17.03.2015 № 91-03-14, признан недействительным.

Суд обязал Администрацию устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Жилкоммунсервис» путем исполнения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Для определения оценки рыночной стоимости помещения гаража Администрация заключила с ИП ФИО5 договор оказания оценочных услуг от 11.09.2018.

Согласно экспертному заключению от 03.10.2018 № 1109-2018/р, составленному ИП ФИО5, рыночная стоимость помещения гаража на 11.09.2018 составила 490 000 руб. 00 коп.

Во исполнение решения Арбитражного суда Кировской области от 05.11.2015 по делу № А284219/2015, Администрация направила в адрес ООО «Жилкоммунсервис» проект договор купли-продажи от 22.10.2018, по условиям пункта 1.1 которого продавец (Администрация) передает в собственность, а покупатель (ООО «Жилкоммунсервис») покупает нежилое помещение – помещение гаража № 33 (на поэтажном плане), с кадастровым номером 43:21:010148:259, общей площадью 118,7 кв.м., литера А1, расположенное по адресу: <...> бокс 1002.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что продавец гарантирует, что объект является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен. С 01.03.2007 по настоящее время объект использовался покупателем на условиях договоров аренды от 01.03.2007 № 61 и от 01.03.2008 № 6.

В разделе 4 договора купли-продажи указана цена и порядок расчетов.

Так, в пунктах 4.1 и 4.2 договора купли-продажи указано, что цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 490 000 руб. 00 коп. По согласованию сторон продавец продает покупателю нежилое помещение – помещение гаража за 490 000 руб. 00 коп. Указанная цена, установленная соглашением сторон, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Не согласивших с рыночной ценой помещения в договоре купли-продажи, 22.10.2018 истец направил в адрес Администрации протокол разногласий от 22.10.2018 к договору купли-продажи, полученный ответчиком 22.10.2018, в котором покупатель выразил несогласие по следующим пунктам, а именно:

пункт 4.1 договора истец просил изложить в редакции покупателя «Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 263 020 руб. 00 коп.»,

пункт 4.2 договора истец просил изложить в редакции покупателя «По согласованию сторон продавец продает покупателю нежилое помещение – помещение гаража за 263 020 руб. 00 коп., указанная цена, установленная соглашением сторон, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит».

В обоснование указанной цены в протоколе разногласий истец ссылался на заключение ООО «Независимой экспертно-оценочной корпорации» от 01.06.2018 № 383, в котором указано, что по состоянию на 30.08.2018 рыночная стоимость помещения гаража составила 263 020 руб. 00 коп.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, являющимся предметом спора по настоящему делу.

По ходатайству истца суд назначал судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта от 21.03.2019 № 36П/19 рыночная стоимость по состоянию на 07.08.2013 составила 330 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Установленные фактические обстоятельства позволили суду прийти к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи подтверждены материалами дела и самим ответчиком.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимается орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи имущества.

В соответствии с указанными положениями Закона № 159-ФЗ, а также во исполнение решения Арбитражного суда Кировской области от 05.11.2015 по делу № А284219/2015 Администрация приняла решение о заключении договора купли-продажи имущества с истцом.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика являлось обязательным.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, ответчик в конечном итоге от заключения договора не уклонялся; между сторонами имелись разногласия относительно пунктов 4.1 и 4.2 договора, содержащего условие о цене отчуждаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна производится на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретением арендуемого имущества.

В целях урегулирования разногласий и определения выкупной цены спорного помещения по состоянию на 07.08.2013 (первое обращение истца) судом на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО4 Союза ВТПП.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта – нежилого помещения (гаража), расположенного по адресу: <...>, бокс 1002, кадастровый номер 43:21:010148:259, общая площадь 118,7 кв.м, по состоянию на 07.08.2013 составила 330 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Стороны возражений относительно заключения эксперта, в том числе против примененных методов исследования, содержания заключения и выводов не заявили.

Для определения стоимости недвижимого имущества экспертом использованы основные концептуальные подходы: сравнительный и доходный, использование затратного подхода признано некорректным. Цена выкупаемого имущества определена на основании сравнения объектов аналогов по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого из них к характеристикам оцениваемого объекта по сравнимым характеристикам. Выводы, содержащиеся в указанном заключении, сторонами не оспорены, доказательства их недостоверности суду не представлены. Выводы эксперта не противоречат представленным в материалы дела доказательствам. Экспертиза проведена в соответствии с положениями статей 82-83, 86 AПК РФ. Оснований для признания указанных выводов неправомерными у суда не имеется.

Согласно статье 2 АПК РФ основной задачей арбитражных судов является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

При определении цены выкупаемого имущества суд счел возможным принять за основу заключение судебной экспертизы, составленное экспертом ФИО4 Союза ВТТП, удостоверяющим стоимость объекта оценки на дату подачи истцом заявления в Администрацию, и определил цену выкупаемого имущества в размере 330 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Таким образом, заключение Союза «Вятская Торгово-промышленная палата» о стоимости выкупаемого имущества суд признал достоверным и возможным для определения стоимости недвижимого имущества, выкупаемого в порядке Закона № 159-ФЗ, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом выводов экспертизы.

В отношении судебных расходов по делу суд пришел к следующему.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно платежному поручению от 06.02.2019 № 42 истцом за проведение экспертизы перечислены денежные средства в размере 30 000 руб. 00 коп. на депозитный счет Арбитражного суда Кировской области.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Таким образом, денежные средства, зачисленные на депозитный счет Арбитражного суда Кировской области, подлежат выплате эксперту, проводившему экспертизу, по реквизитам, указанным в счете от 21.03.2019 № 625.

Также стороны в судебном заседании сообщили, что между ними достигнуто соглашение о распределении расходов на оплату экспертизы, согласно которому на ответчика возлагается 20 190 руб., на истца – 9 810 руб. Указанное соглашение представители сторон скрепили подписями в протоколе судебного заседания. С учетом этого, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца 20 190 руб. 00 коп. расходов на проведение экспертизы, а 9 810 руб. 00 коп. остаются на истце.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп., расходы по уплате которой в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика (взыскиваются с ответчика в пользу истца).

Недоплаченная часть госпошлины доплате со стороны ответчика не подлежит, так как ответчик освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис» удовлетворить,

обязать Администрацию муниципального образования Нолинское городское поселение Нолинского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>) договор купли-продажи от 22.10.2018 арендуемого истцом нежилого помещения (гаража) № 33 (на поэтажном плане) общей площадью 118,7 кв.м. с кадастровым номером 43:21:010148:259, расположенного по адресу: <...>, бокс 1002, изложив подпункт 4.1 пункта 4 и подпункт 4.2 пункта 4 договора с указанием суммы в размере 330 000 (триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек (с учетом НДС).

Взыскать с Администрации муниципального образования Нолинское городское поселение Нолинского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 613440, Россия, <...>) 23 190 (двадцать три тысячи сто девяносто) рублей 00 копеек судебных расходов, в том числе 20 190 (двадцать тысяч сто девяносто) рублей 00 копеек расходов на проведение экспертизы и 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Перечислить экспертному учреждению – Союзу «Вятская Торгово-промышленная палата» (ИНН <***>, место нахождения: 610004, Россия, <...>) с депозитного счета Арбитражного суда Кировской области 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек за проведение экспертизы по реквизитам, указанным в счете от 21.03.2019 № 625.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационные жалоба, представление в этом случае подаются непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Н.С. Каранина