Решение от 28 сентября 2022 г. по делу № А74-5125/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



28 сентября 2022 года Дело № А74-5125/2022

Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2022

Полный текст решения изготовлен 28.09.2022


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения,

с привлечением к участию в деле третьего лица - ФИО3


в судебном заседании приняли участие представитель заявителя ФИО4 на основании доверенности от 07.06.2022, представитель ответчика - ФИО5 по доверенности от 24.03.2022, представитель третьего лица – ФИО6 по доверенности от 01.09.2022.


Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась с заявлением к Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана о признании незаконным решения от 22.03.2022 № 1359 об отказе в выделе земельного участка. В целях устранения нарушения своих прав заявитель просит обязать департамент вновь рассмотреть заявление предпринимателя.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что ФИО2 приобрела помещения и здание по договору купли-продажи земельного участка по адресу Абакан, ФИО7 17Д, однако считает, что сформированный под данными объектами участок слишком велик, в связи с чем намерена сформировать земельный участок непосредственно под принадлежащими предпринимателю объектами недвижимости.

Представитель ответчика просит в удовлетворении требований отказать, считает, что раздел участка невозможен, поскольку это приведет к нарушению норм земельного законодательства, и невозможности использования участка по назначению.

Представитель третьего лица возражает против удовлетворения заявления ФИО2, так как считает, что раздел и выдел земельного участка приведет к невозможности обеспечения доступа ФИО2 к принадлежащим ей объектам недвижимости, вследствие чего для обеспечения доступа ФИО2 будет вынуждена задействовать участок ФИО8, что приведет к нарушению его прав. Согласно представленной заявителем схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, заявитель просит предоставить ему участок с отступом от стены здания на 1 м. Из схемы невозможно определить каким образом будут организованы подъездные пути к формируемым земельным участкам. Заявитель также не вправе претендовать на выдел земельного участка под помещением кадастровый №19:01:160102:413, поскольку данное помещение находится в здании, помещения в котором принадлежат третьему лицу. Кроме того, ФИО8 подписано соглашение к договору аренды земельного участка о перемене лица в обязательстве, вследствие чего он стал стороной в договоре аренды.

При рассмотрении дела судом установлено следующее:

Согласно выписке из ЕГРН от 09.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 19:01:160102:145 площадью 3509 кв.м. относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование – для размещения производственной базы. 28.12.2015 в отношении земельного участка зарегистрировано обременение – аренда на 10 лет в пользу ФИО9 на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2015 № АФ31127.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке по адресу <...> кадастровый №19:01:160102:145 расположены 3 нежилых здания: строение 1 (кадастровый №19:01:160102:413), строение 2 (кадастровый №19:01:160102:414), строение 3 (кадастровый №19:01:160102:415).

В составе строения 1 кадастровый №19:01:160102:413 на кадастровый учет поставлены 3 помещения – помещение № 1Н кадастровый №19:01:160102:421 площадью 645,6 кв. м. этаж № 1, помещение №2Н кадастровый №19:01:160102:422 площадью 67, 6 кв.м.(1 этаж) и помещение №3Н кадастровый №19:01:160102:423 площадью 67 кв.м (2 этаж)

Помещения № 1Н и 2Н принадлежат ФИО2, помещение № 3Н принадлежит ФИО8

Также ФИО2 принадлежит отдельно стоящее нежилое здание склад № 3 , кадастровый № 19:01:160102:415 площадью 295,8 кв.м., а ФИО8 принадлежит отдельно стоящее нежилое здание склад № 2 кадастровый №19:01:160102:414 площадью 435,7 кв.м.

24.02.2022 предприниматель ФИО2 обратилась в Администрацию г.Абакана с просьбой выделить земельные участки под принадлежащими ей объектами недвижимости кадастровый №19:01:160102:415 (склад № 3) кадастровый №19:01:160102:422 (административное помещение)

Департамент письмом от 22.03.2022 N 1359 отказал в согласовании раздела земельного участка с кадастровым номером 19:01:160102:145 по следующим основанием:

-ФИО2 и ФИО8, как лица, приобретшие у ФИО9 объекты недвижимости, являются правопреемниками прав и обязанностей, вытекающих из ранее заключенного договора аренды земельного участка;

-в отношении территории, на которой расположен земельный участок, постановлением Администрации г.Абакана от 16.11.2017 № 1901 утвержден проект межевания Западного промышленного узла, не предусматривающий раздел земельного участка и образование иных земельных участков;

-попринимая во внимание местоположение объектов недвижимости на земельном участке, согласно выписке из ЕГРН, департамент пришел к выводу, что раздел земельного участка приведет к невозможности его эксплуатации по целевому назначению расположенных на нем объектов недвижимости, предполагаемые к формированию земельные участки будут недостаточны для эксплуатации зданий, не позволят соблюсти в полном объеме действующие градостроительные и технические требования;

-заключение самостоятельного договора в отношении участка под зданием 19:01:160102:413 невозможно, так как в нем помещения 2Н и 3Н принадлежат ФИО2, а помещение № 1Н находится в собственности ФИО8

Заявитель, настаивая на том, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:160102:145 является делимым и истец имеет исключительное право на предоставление земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, заслушав участников процесса, исследовав предоставленные в дело доказательства, пришел к следующим выводам:

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанными в пункте статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с Положением о Департаменте градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана, утвержденным решением Абаканского городского Совета депутатов от 26.11.2004 N 100 (в ред. от 19.10.2021) оспариваемый отказ выдан уполномоченным органом.

Основанием возникновения прав заявителя на объекты недвижимости является договор купли-продажи объектов недвижимости от 14.09.2021, заключенный заявителем с ФИО9

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Как указывалось выше, заявителю на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 19:01:160102:145. Данные объекты приобретены заявителем у ФИО9 по договору от 14.09.2021. Согласно пункту 3 договора объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым № 19:01:160102:145, принадлежащем продавцу на праве аренды.

В силу указанных выше норм с момента государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости к заявителю перешло и право пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, на праве аренды по договору аренды от 15.12.2015 № АФ31127, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между заявителем – предпринимателем ФИО2 и собственником земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 19:01:160102:145 был сформирован и предоставлен в аренду для размещения и эксплуатации как объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2, так и для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ФИО8

При этом предприниматель ФИО2 имеет право пользования земельным участком с кадастровым номером 19:01:160102:145 соразмерно площади объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности, что согласуется с положениями пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Из материалов дела следует, что между ФИО8 и Администрацией г.Абакана подписано соглашение о перемене лица в договоре аренды № АФ31127 от 15.12.2015, в соответствии с которым ФИО8 принял во временное владение и пользование земельный участок кадастровый №19:01:160102:145 для размещения административного помещения кадастровый №19:01:160102:421 помещение 1Н, нежилого здания склад № 2 кадастровый №19:01:160102:414. Площадь земельного участка определена для ФИО8 в размере 2510 кв.м. от общей площади участка 3509 кв.м. Представитель ФИО2 оспаривает ее подпись в данном соглашении. Так как подлинное соглашение с подписью ФИО2 в дело не представлено, суд исходит из того, сто ФИО2 данное соглашение не подписывала, и оно заключено только ФИО8

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

В статье 5 ЗК РФ определено понятие землепользователей. Ими являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В силу положений пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ общим правилом образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принятие соответствующего решения уполномоченным органом власти в порядке, предусмотренном пунктами 2 - 5 указанной статьи. Данная процедура может быть, в том числе, инициирована землепользователями, землевладельцами, арендаторами по предоставлению ими документов согласно перечню, и завершается регистрацией права публичной собственности на сформированные участки.

Как предусмотрено пунктом 7 статьи 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 к своему заявлению схему не приложила, а представила ее лишь в судебное заседание.

В силу подпункта 5 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Из письма департамента администрации города Абакана от 22.03.2022 следует, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации г.Абакана от 16.11.2017 № 1901 утвержден проект межевания Западного промышленного узла, не предусматривающий раздел земельного участка и образование иных земельных участков.

Поскольку в соответствии с положениями статьи 11.3, подпункта 5 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ образование земельных участков в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории допускается лишь в случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории, из которой предполагается образовать земельный участок, суд соглашается с позицией департамента о том, что в данном случае, независимо от содержания утвержденного проекта межевания территории, не имеется оснований для утверждения схемы расположения земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером №19:01:160102:145.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В судебном заседании установлено, что арендатор ФИО8 возражает против раздела земельного участка кадастровый №19:01:160102:145, соответственно, согласие землепользователей в отношении раздела спорного участка не достигнуто.

Согласно пункту 8 статьи 11.2 Земельного кодекса споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Учитывая обстоятельства дела, спор о разделе участка не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ ввиду того, что он затрагивает права ФИО8, участие которого в споре в качестве третьего лица ограничивает его права по сравнению с процессуальными правами ответчика.

Принадлежность помещений на праве собственности в строении № 1 и заявителю и третьему лицу обязывает собственников совместно решать судьбу земельного участка под строением.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при наличии возражений соарендатора земельного участка ФИО8 против раздела земельного участка, спор о разделе не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а приведенные в оспариваемом решении основания для отказа в разделе земельного участка соответствует закону и не нарушают права предпринимателя в сфере экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, арбитражный суд признаёт заявление предпринимателя ФИО2 необоснованным, а оспариваемый отказ соответствующим закону.

Государственная пошлина по заявлению составляет 300 руб. относится на заявителя и уплачена заявителем при обращении с иском.

Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.



СудьяФедулкина А. А.