Постановление от 22 сентября 2022 г. по делу № А41-26238/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16184/2022

Дело № А41-26238/2022
22 сентября 2022 года
г. Москва




Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2022 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01.07.2022 по делу № А41-26238/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивестстрой» - ФИО3 по доверенности от 31.12.2021.



Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивестстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 07.07.2020 № 8041 в размере 679 153,65 руб., взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.07.2020 № 8039 в размере 1 375 874,33 руб., взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.07.2020 № 8038 в размере 1 537 114,50 руб.

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отметить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на доводах апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договор аренды от 07.07.2020 № 8041 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1381, договор аренды от 07.07.2020 № 8039 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1378, договор аренды от 07.07.2020 № 8038 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:56.

В соответствии с разделом 3 договоров ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 11.02.2022 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договора аренды.

Поскольку задолженность по договорам аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции, действующей в спорный период) предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Между Администрацией городского округа Звенигород (правопредшественник истца) и ответчиком заключен инвестиционный контракт от 08.06.2011 на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов по адресу: <...> Восточный, корпуса 1, 2, 3.

Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на земельных участках, предоставленных истцом ответчику. Местоположение и границы земельных участков указаны в приложении № 2 к инвестиционному контракту (п. 2.1 и п. 2.2 инвестиционного контракта).

В рамках реализации инвестиционного проекта ответчик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство многоквартирных домов (п. 2.3, п. 5.2.1 инвестиционного контракта).

В приложении № 1 к инвестиционному контракту указано технико-экономическое описание инвестиционного проекта, в частности: объем и структура инвестиций: бюджетное Финансирование не предусмотрено; социально-экономическая эффективность: вклад в развитие инженерной инфраструктуры г. Звенигорода.

При этом п. 3.1 инвестиционного контракта определен порядок раздела имущества по итогам реализации инвестиционного контракта, истцу подлежат передаче: 1,5% общей площади квартир; 1,5% общей площади нежилых помещений; 100 % внеплощадочных инженерных сетей и сооружений.

Пунктом 5.1.1 инвестиционного контракта предусмотрено, что в случае признания ответчика победителем аукциона истец обязуется предоставить ответчику земельные участки, необходимые для осуществления строительства.

Из приложения № 2 к инвестиционному контракту усматривается, что строительство объектов должно осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:0056; 50:49:0010110:0119; 50:49:0010110:0120; 50:49:0010110:0121.

Пунктом 5.2.11 инвестиционного контракта установлено, что ответчик обязуется осуществить все мероприятия по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет.

Земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1378 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:119; земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1381 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:121, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ответчику выдано разрешение от 24.04.2014 № RU 50332000-030 на строительство многоквартирных жилых домов (корпуса 1, 2, 3) на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:1382, 50:49:0010110:1385, 50:49:0010110:1380, 50:49:0010110:0056, 50:49:0010110:1378, 50:49:0010110:1381.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные договоры аренды заключены, а земельные участки предоставлены в аренду обществу на основании инвестиционного контракта.

В судебных актах по делу № А41-46798/2020 высказана правовая позиция о том, что инвестиционные контракты, содержащие указанные условия, по своей правовой природе соответствуют договорам о развитии застроенной территории, к таким правоотношениям подлежат применению нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории.

Аналогичный правовой подход также изложен в постановлении Арбитражного суда Московского округа 11.02.2019 по делу № А41-41175/2018.

На основании абз. 3 пп. 1 п. 2 решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 05.11.2019 № 7/10 «О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области» налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции произвел верный расчет арендной платы с учетом налоговой ставки и, с учетом произведенных ответчиком оплат, зачел переплату в счет неустойки по спорным договорам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают верные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.07.2022 по делу № А41-26238/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.



Председательствующий судья Л.В. Пивоварова


Судьи: С.А. Коновалов


Н.В. Марченкова