Решение от 5 августа 2020 г. по делу № А76-51687/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-51687/2019
05 августа 2020 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 05 августа 2020 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.К. Пьянковым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проминвест», ОГРН <***>, г. Челябинск, в лице конкурсного управляющего Е.В. Крестовских, к Администрации Миасского городского округа Челябинской области об оспаривании решения Администрации Миасского городского округа Челябинской области, выраженного в письме от 18.09.2019 № 4856/16, обязании Администрации Миасского городского округа Челябинской области принять решение и заключить договор аренды земельного участка

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

при участии в судебном заседании:

- от заявителя: не явился, извещен;

- от административного органа: не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие;

- от третьего лица: не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Проминвест», ОГРН <***>, г. Челябинск, в лице конкурсного управляющего Е.В. Крестовских (далее – заявитель, ООО «Проминвест»). обратилось в арбитражный суд к Администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее - административный орган, Администрация) с требованиями о признании незаконным решения административного органа, выраженного в письме от 18.09.2019 № 4856/16 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:35:0400005:31, площадью 3228 кв. м., находящегося по адресу: <...> в Северной части (далее также – спорный земельный участок), вменении административному органу в обязанность принятия решение о предоставлении заявителю в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, заключении договора аренды спорного земельного участка.

Определением от 27.02.2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В отзыве на заявление административный орган указал, что принятое административным органом решение соответствует требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов истца, конкурсных кредиторов, третьих лиц (л.д. 32-35).

Третье лицо ФИО1 представил письменные пояснения, в которых заявленные требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 157-158).

1. При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации № 2790 от 05.06.2012 (л.д. 36) между Администрацией и ООО «ПромИнвест» был заключен договор аренды от 12.06.2012 № 6558 (л.д. 37-47) земельного участка площадью 10681 кв. м. с кадастровым номером 74:34:0400005:20 для жилищных нужд (строительство квартала жилой застройки).

Постановлением Администрации от 15.03.2013 (л.д. 48) был разрешен раздел указанного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м., 74:34:0400005:32 площадью 3800 кв. м., 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м., в договор аренды от 12.06.2012 № 6558 были внесены изменения в части его предмета (три соответствующих земельных участка). В дальнейшем указанное изменение предмета договора аренды от 12.06.2012 № 6558 было отражено в дополнительном соглашении № 1 от 21.03.2013 к договору аренды от 12.06.2012 № 6558 (л.д. 49).

15.04.2016 ООО «Проминвест» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м. и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м. для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов (л.д. 50).

Постановлением Администрации от 16.08.2016 № 4531 (л.д. 53) ООО «Проминвест» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

02.09.2016 в целях исполнения указанного постановления административного органа для завершения строительства объекта незавершенного строительства между Администрацией и ООО «ПромИнвест» заключен договор аренды № 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м., находящегося по адресу: <...> в Северной части. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи земельного участка от 02.09.2016. Срок аренды земельного участка по договору установлен с 16.08.2016 по 16.08.2019 (л.д. 55-64). На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства: площадь застройки 912 кв.м., степень готовности 20%, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Миасс, квартал жилой застройки по ул. Богдана Хмельницкого в Северном районе, уч. 3, кадастровый номер 74:34:0400005:145, собственником которого является ООО «ПромИнвест» (л.д. 56).

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-6/2017 от 28.05.2018 ООО «ПромИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-6/2017 от 19.05.2017 суд определил применить при банкротстве должника - застройщика Общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

28.03.2019 конкурсный управляющий ООО «ПромИнвест» обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении письменного согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства № 7788 от 02.09.2016 третьему лицу - покупателю права аренды земельного участка (л.д. 65).

Постановлением Администрации №2400 от 24.05.2019 (л.д. 66) ООО «ПромИнвест» разрешена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства № 7788 от 02.09.2016 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31, в пользу третьего лица - покупателя права аренды.

09.08.2019 конкурсный управляющий ООО «ПромИнвест» обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 на новый срок на тех же условиях (л.д. 67-68).

Администрация, рассмотрев указанное обращение конкурсного управляющего ООО «ПромИнвест», письмом №4856/16 от 18.09.2019 (получено заявителем 02.10.2019) уведомила ООО «Проминвест», что в отсутствие критериев, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), у административного органа нет правовых оснований для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок на новый срок без проведения торгов (л.д. 69-70).

Считая отказ административного органа не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Проминвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

2. Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

2.1. Настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этом с учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

2.2. Учитывая предмет и основания требования ООО «Проминвест» к Администрации, особенности рассмотрения и разрешения дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, в порядке главы 24 АПК РФ, суд в рамках настоящего дела не обладает компетенцией по рассмотрению и разрешению гражданско-правовых по своей природе споров между заявителем и административным органом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит заявителю, а суд, если иное не предусмотрено законом, не вправе выходить за пределы заявленных требований.

2.3. Настоящее дело подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, а не в рамках дела о банкротстве, поскольку суд устанавливает отсутствие критериев, предусмотренных в абзаце 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкростве) и пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

2.4. В силу пункта 2 статьи 127 Закона о банкротстве конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.

Согласно пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, иски о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) руководителя должника, лиц, входящих в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, собственника имущества должника, лицами, действовавшими от имени должника в соответствии с доверенностью, иными лицами, действовавшими в соответствии с учредительными документами должника, предъявлять иски об истребовании имущества должника у третьих лиц, о расторжении договоров, заключенных должником, и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

С учетом изложенного, у конкурсного управляющего Е.В. Крестовских, действующего от имени и в интересах ООО «Проминвест», имелась процессуальная дееспособность для обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением, поскольку материально-правовой целью оспаривания отказа административного органа является приращение размера конкурсной массы ООО «Проминвест».

2.5. В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок на обращение в арбитражный суд, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

2.6. Особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является вертикальный характер правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, между органом или должностным лицом, осуществляющим публичные полномочия, и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность.

По своей правовой природе подлежащий оспариванию по правилам главы 24 АПК РФ ненормативный правовой акт - это принятый в письменной (документарной) или в устной форме правовой акт властно-распорядительного характера, отражающий результат применения правовой нормы уполномоченным органом публичной власти (должностным лицом) к фактическим обстоятельствам, содержащий формально определенные, обязательные для исполнения правила поведения (предписания, решения, указания, разъяснения), влекущий юридические последствия (возникновение, изменение или прекращение правоотношений) для персонализированных (конкретно определённых) адресатов указанного акта.

Ненормативный правовой акт по своему характеру является индивидуальным (персонализированным), то есть его действие направлено на конкретное лицо или группу лиц, он принимается для регулирования определенной фактической ситуации, его действие, как правило, исчерпывается однократным надлежащим исполнением.

При этом ненормативный правовой акт, выраженный в письменной форме, может быть принят как в установленной нормами права определённой форме и процедуре, так и в иной форме (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в рассмотрении по существу либо удовлетворении обращения), а равно - вне рамок установленной нормами права процедуры либо с ее нарушением.

Вышеуказанные признаки ненормативного правового акта находят свое отражение, в том числе, в разъяснении, приведенное в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», согласно которому к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.

Оспариваемое заявителем решение об отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок без проведения торгов, выраженное в письме Администрации № 4856/16 от 18.09.2019, соответствует признакам ненормативного правового акта, поскольку, являясь ответом уполномоченного органа местного самоуправления на обращение заявителя, оно содержит одностороннее властное волеизъявление органа местного самоуправления в части отказа в продлении действия договора аренды земельного участка.

2.7. В силу пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах городского округа, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования муниципального, городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального, городского округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального, городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений, направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, уведомления о соответствии или несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов на земельных участках, расположенных на территориях муниципальных, городских округов, принятие в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации решения о сносе самовольной постройки, решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, решения об изъятии земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, осуществление сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 34 части 1 статьи 56 Устава Миасского городского округа (зарегистрирован в Управлении Минюста России по Челябинской области 02.07.2015 N RU743080002015002) Администрация владеет, пользуется и распоряжается муниципальной собственностью, решает вопросы создания, приобретения, использования, отчуждения, аренды объектов муниципальной собственности в порядке, установленном Собранием депутатов Округа, в соответствии с настоящим Уставом и действующим законодательством.

На основании изложенных законоположений, а также в соответствии со статьями 39.6, 39.8, 39.14 ЗК РФ Администрация обладала компетенцией по рассмотрению по существу обращения ООО «Проминвест» и принятии соответствующих решений.

2.8. В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

Обращение ООО «Проминвест» поступило в Администрацию 09.08.2019 (л.д. 67), ответ на него был дан 18.09.2020.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд устанавливает, что превышение административным органом нормативно установленного срока рассмотрения обращения ООО «Проминвест» само по себе не является безусловным основанием для признания оспариваемого акта недействительным.

2.9. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ (далее – Закон №137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, установил факт реализации ООО «Проминвест» правовой возможности получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке при обращении заявителя в административный орган 15.04.2016 с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м. и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м. для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов (л.д. 50), на основании которого постановлением Администрации от 16.08.2016 № 4531 (л.д. 53) ООО «Проминвест» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также был заключен договор аренды № 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м., находящийся по адресу: <...> в Северной части сроком с 16.08.2016 по 16.08.2019 (л.д. 55-64). При этом отсутствие непосредственно в самом договоре прямого указания на то, что он заключается для завершения строительства объекта незавершенного строительства, не может свидетельствовать об отсутствии такой цели у сторон указанного договора, поскольку указанный договор был заключен на основании и во исполнение постановления Администрации от 16.08.2016 № 4531, в котором соответствующая цель определенно поименована. Более того, указанная цель прямо отражена и в заявлении ООО «Проминвест» в административный орган от 15.04.2016.

При этом довод заявителя о том, что несмотря на заключение сторонами после окончания действия договора аренды № 6558 от 20.06.2012 последующего договора аренды № 7788 от 02.09.2016, фактически из владения и пользования ООО «ПромИнвест» спорный земельный участок не выбывал, а арендные правоотношения у сторон возникли в 2012 году и фактически не прекратились на дату 01.03.2015, основан на неверном толковании закона, поскольку в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. То есть, решающее значение для определения наличия возможности однократно в льготном режиме продлить арендные отношения с муниципальным образованием для завершения строительных работ на объекте незавершенного строительства имеет факт предоставления земельного участка в аренду для целей строительства до 1 марта 2015 года, что соответствует фактам рассматриваемого дела.

Более того, как следует из обращения ООО «Проминвест» в административный орган от 08.09.2019 и подтверждается пояснениями представителя заявителя в судебных заседаниях целью вторичного предоставления спорного земельного участка в 2019 году являлось не завершение ранее начатого строительства, а реализация права аренды спорного земельного участка на торгах в рамках конкурсного производства.

Следовательно, ООО «Проминвест» при обращении в административной орган в 2019 году не имело юридически значимой для применения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ цели предоставления земельного участка в льготном порядке (обеспечение возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства).

Более того, срок действия выданного ООО «Проминвест» разрешения на строительство по указанному объекту незавершенного строительства № RU74308000-246 от 18.08.2014 истек 30.06.2017, действие указанного разрешения на строительство на более поздний срок не продлевалось. Значит, правомерная деятельность по завершению строительства со стороны ООО «Проминвест» в рассматриваемых обстоятельствах после 30.06.2017 была бы невозможна без нового продления срока действия разрешения на строительство.

2.10. Следует учесть, что в силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как указывается в отзыве Администрации, с целью решения вопроса об аренде спорного земельного участка и дальнейшего строительства на указанном земельном участке Администрация намерена обратиться в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. После проведения публичных торгов по реализации объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, будут выплачены бывшему собственнику объекта, то есть ООО «Проминвест», следовательно, права конкурсных кредиторов не будут нарушены.

При этом следует отметить, что в материалах рассматриваемого дела отсутствуют доказательства того, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, является объектом долевого строительства. Более того, на соответствующий вопрос суда представитель заявителя пояснил, что для строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, денежные средства в порядке, предусмотренном Федерального закона от 30.12.2004 № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не привлекались. Следовательно, правило, содержащееся в части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которое исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, в целях защиты интересов участников долевого строительства (в том числе физических лиц), вложивших денежные средства и являющихся экономически более слабыми субъектами, к обстоятельствам настоящего дела неприменимо.

2.11. Довод ООО «Проминвест» о том, что право аренды спорного земельного участка не может быть изъято из конкурсной массы ООО «Проминвест» в силу положений статьи 131 Закона о банкротстве, не предусматривающих возможности исключения имущества из конкурсной массы предприятия-банкрота в отсутствие оснований, прямо поименованных в указанной статье, а исключение из конкурсной массы какого-либо имущества повлечет нарушение законных прав всех участников процедуры банкротства должника (кредиторов, должника, лиц, выигравших торги), не может быть принят судом как не учитывающий конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и в связи с этим базирующийся на неверном толковании закона в силу следующего.

Статья 131 Закона о банкротстве устанавливает, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1). Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (пункт 2).

Вместе с тем, в связи со срочным характером заключенных между ООО «Проминвет» и Администрацией договоров аренды, право аренды спорного земельного участка ООО «Проминвет», обладая свойством протяженности во времени, должно оцениваться с учетом взаимных прав и обязанностей сторон договора аренды, в том числе, на продление договора. Право аренды является активом ООО «ПРоминвест», который мог быть введен в оборот путем отчуждения за плату третьим лицам в рамках торгов (и тем самым были бы удовлетворены требования кредиторов), только в рамках срока действия соответствующего договора аренды, то есть, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, учитывая уже реализованную возможность однократного льготного продления срока арендных отношений, до 16.08.2019. При этом разумно и добросовестно действующий конкурсный управляющий должен был учитывать срочность заключенного договора аренды и необходимость заблаговременного определения при планировании порядка, приоритетности и продолжительности действий по реализации имущества общества-банкрота, тем более что Администрация разрешила по итогам обращения ООО «Проминвест» передачу прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка (письмо от 24.05.2019 № 2400 (л.д. 24)), не создавая тем самым препятствий к возмездной уступке права аренды тогда, когда оно существовало и имело экономическую ценность.

Таким образом, отказывая заявителю во вторичном предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов в 2019 году, административный орган не совершал действий, направленных на изъятие какого-либо имущества из конкурсной массы ООО «Проминвест».

Более того, ООО «Проминвест» не было лишено возможности обращения в Администрацию с заявлением о приобретении права на спорный земельный участок на общих основаниях в рамках конкурсных процедур в том случае, если это приводило бы к увеличению конкурсной массы ООО «Проминвест».

2.12. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства по делу, суд полагает, что заявителем в нарушении статьи 65 АПК РФ не доказан факт нарушения его прав и охраняемых законом интересов в области экономической деятельности оспариваемым решением административного органа при несоблюдении требований действующего законодательства самим заявителем. Напротив, административным органом доказан факт того, что оспариваемое решение соответствует закону, не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя в области экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

2.13. В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Как разъясняется в пункте 16 действующего Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается с лица, которому была дана отсрочка (рассрочка) в уплате государственной пошлины.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проминвест», ОГРН <***>, г. Челябинск, в лице конкурсного управляющего Е.В. Крестовских в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.А. Петров