Решение от 17 мая 2017 г. по делу № А52-779/2017

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-779/2017
город Псков
18 мая 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 11 мая 2017 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Ледневой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Южное» (место нахождения: 182110, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Государственному комитету Псковской области по строительному и жилищному надзору (место нахождения:180001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным пункта 1 предписания от 27.12.2016 №324,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель, по доверенности от 26.01.2017 №01/01/17;

от ответчика: ФИО3, представитель, по доверенности от 08.12.2016 б/№,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Южное» (далее - Общество, ООО «УО «Южное») обратилось с заявлением о признании незаконным пункта 1 предписания Государственного комитета Псковской области по строительству и жилищному надзору от 27.12.2016 №324.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на законность и обоснованность выданного предписания.

Как следует из материалов дела, сотрудником Государственной инспекции жилищного надзора Государственного комитета Псковской области по строительству и жилищному надзору на основании приказа от 19.12.2016 №1083-ОД в связи с обращением гражданки ФИО4 проведена внеплановая выездная проверка деятельности ООО «УО «Южное» в отношении объекта инспекционного обследования – жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> дом №118, корп.1.

В ходе проверки выявлен факт нарушения окрасочного и штукатурного слоя стен, потолков, разрушение напольного покрытия подъезда, не проведение ремонта подъезда более 5 лет.

По результатам внеплановой проверки составлен акт от 27.12.2016 №646, выдано предписание от 27.12.2016 №324.

В пункте 1 оспариваемого предписания указано на нарушение требований пунктов 3.2.8., 3.2.9. Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170; пункта 11 (з) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, Обществу предписано включить в план работы на 2018 год проведение текущего ремонта в подъездах дома и выполнить ремонт до 01.09.2018.

С предписанием в указанной части заявитель не согласен, мотивируя тем, что Общество обслуживает многоквартирный дом на основании договора управления многоквартирным домом от 18.05.2015 №53, заключенного по итогам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными ломами, расположенными на территории муниципального образования «Город Великие Луки»; осуществляет объем и виды работ в соответствии с утвержденным организатором конкурса перечнем работ к договору управления многоквартирным домом в рамках установленного тарифа на ремонт и содержание общего имущества. Заявитель также полагает, что работы по устранению выявленных недостатков не являются текущими и связаны с проведением капитального ремонта, в подтверждение своего довода им представлено экспертное заключение от 27.01.2017 №0025/ПС-01/17. Дополнительно заявитель сослался на предпринятые им меры для проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома для решения вопроса о проведении ремонта мест общего пользования жилого дома и на отсутствие соответствующего решения собственников помещений.

Суд находит доводы заявителя не обоснованными, а его требование не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

ООО «УО «Южное» имеет лицензию №060-000006 от 21.04.2015 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

18.05.2015 на основании протокола от 14.05.2015 №2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению №100415/3748002/01 между Обществом и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома №118, корп.1, расположенного по адресу: <...> заключен договор управления многоквартирным домом №53.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

Согласно пункту 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, крыши иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, котором расположен многоквартирный дом, а также ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу положений подпункта "з" пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества может быть обеспечено собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со статьей 164 ЖК РФ (подпункт "а" пункта 16 Правил № 491).

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ); управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ); управление управляющей организацией (пункт 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ).

В силу положений части 2.3 статьи 161 ЖК РФ в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170 (далее - Правила № 170), в которых перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10).

В силу положений пункта 3.2.8 Правил №170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

Согласно пункту 3.2.9 Правил №170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

В данном случае материалами дела, в том числе актом проверки от 27.12.2016, подтверждается, что в жилом многоквартирном доме по адресу: <...> дом №118, корп.1, находящемся в управлении ООО «УО «Южное», ремонт подъездов не проводился длительное время, состояние окрасочного и штукатурного слоя стен, потолков, напольного покрытия не отвечает нормативным требованиям к содержанию и эксплуатации дома. Указание в оспариваемом предписание на обязанность управляющей организации устранить выявленные нарушения своими силами не изменяет характера и не увеличивает размер обязательств управляющей организации, возложенных на нее законодательством и принятых по договору управления.

Ссылку заявителя на экспертное заключение от 27.01.2017 №0025/ПС-01/17 суд находит несостоятельной. Данное заключение, а также пояснения эксперта в судебном заседании (протокол предварительного судебного заседания от 11.04.2017), подтверждают неудовлетворительное состояние жилого дома и свидетельствуют о необходимости проведения значительного объема работ, связанных с заменой столярных изделий, покрытий полов, стен, потолка, системы электроснабжения, однако необходимость проведения капитального ремонта мест общего пользования указанного дома не является основанием для освобождения общества от соблюдения требований Правил №491 и Правил №170 и надлежащего выполнения текущих обязанностей.

Пунктом 2.3.3 Правил № 170 установлен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, который приведен в приложении №7. Как следует из пунктов 7 и 10 приложения №7, к текущему ремонту отнесены работы в виде восстановления отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах.

Суд находит выданное предписание исполнимым с учетом предписанных мероприятий и установленного срока его исполнения. Достоверных и допустимых доказательств обратного заявитель не представил.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на оплату государственной пошлины суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Южное» о признании незаконным пункта 1 предписания Государственного комитета Псковской области по строительству и жилищному надзору от 27.12.2016 №324 отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья О.А.Леднева