Постановление от 5 марта 2020 г. по делу № А76-30288/2017




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-871/20

Екатеринбург

05 марта 2020 г.


Дело № А76-30288/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2020 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Челябинска и индивидуального предпринимателя Чевеленкова Владислава Борисовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2019 по делу № А76-30288/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокурора Челябинской области – Москвитин Н.Н. (удостоверение),

индивидуального предпринимателя Чевеленкова В.Б. - Демаков М.С. (доверенность от 31.01.2019), Павлов К.А. (доверенность от 31.01.2019);

общества с ограниченной ответственностью «Компания 2А» (далее - общество «Компания 2А») – Павлов К.А. (доверенность от 22.12.2017), Демаков М.С. (доверенность от 22.12.2017).

Дополнительные документы, приложенные к кассационной жалобе предпринимателя Чевеленкова В.Б.: копия «Документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц: Братьев Кашириных, Герцена, Дальневосточной, Косарева в Калининском районе города Челябинска», утвержденной постановлением Администрации города Челябинска № 676-п от 05.12.2019, совместно с копией данного постановления, возвращены предпринимателю Чевеленкову В.Б на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем сделана соответствующая отметка на кассационной жалобе.

Дополнительные документы, приложенные к кассационной жалобе администрации города Челябинска: копия «Документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц: Братьев Кашириных, Герцена, Дальневосточной, Косарева в Калининском районе города Челябинска», утвержденной постановлением Администрации города Челябинска № 676-п от 05.12.2019, совместно с копией данного постановления, а также постановление Администрации города Челябинска от 23.10.2019 № 539-п «О проведении публичных слушаний…», подлежат возвращению администрации города Челябинска на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заместитель прокурора Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации города Челябинска (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее -Комитет ) и индивидуальному предпринимателю Чевеленкову В.Б., в котором просил:

о признании недействительным разрешения на строительство от 27.06.2017 № RU74315000-158-Г-2017, выданного администрацией предпринимателю Чевеленкову В.Б.;

о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ № 015473-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска, площадью 3559 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:33, расположенного по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска, заключенного 19.04.2017 между Комитетом и предпринимателем Чевеленковым В.Б.;

о признании самовольной постройкой и обязании предпринимателя Чевеленкова В.Б. в течение 45 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, расположенный на земельном участке с кадастровым № 74:36:0604017:33 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского;

о признании отсутствующим права собственности Чевеленкова В.Б. на объект незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604017:33 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского, о котором в Едином государственном реестре недвижимости 16.12.2016 внесена запись № 74-74/036-74/001/223/20166282/2;

о погашении записи № 74-74/036-74/001/223/2016-6282/2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2016 о регистрации права собственности предпринимателя Чевеленкова В.Б. на объект незавершенного строительства площадью застройки 1412,4 кв. м;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании предпринимателя Чевеленкова В.Б. вернуть Комитету земельный участок, площадью 3559 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:33, расположенный по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска.

Определениями суда от 11.12.2018 и 31.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска (далее - Комитет градостроительства и архитектуры); общество с ограниченной ответственностью «Компания 2А» (далее - общество «Компания 2А»); Шумакова (Беляева) Дарья Владимировна; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области).

Решением суда от 25.04.2019 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным выданного администрацией Чевеленкову В.Б, разрешения на строительство от 27.06.2017 № RU 74315000-158-г-2017. Суд признал недействительным заключенный между Комитетом и предпринимателем Чевеленковым В.Б. договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 19.04.2017 УЗ № 015473-К-2017; признал самовольной постройкой и обязал индивидуального предпринимателя Чевеленкова В.Б. в течение 45 дней со дня вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604017:33 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского. В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал индивидуального предпринимателя Чевеленкова В.Б. возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604017:33 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского. Также суд решил погасить запись № 74-74/03674/001/223/2016-6282/2 в ЕГРН от 16.12.2016 о регистрации права собственности Чевеленкова В.Б. на объект незавершенного строительства, площадью застройки 1 412,4 кв. м. В остальной части заявления производство прекращено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель ссылается на необоснованность вывода судов о признании спорного объекта самовольной постройкой, указывает, что установленная в рамках дела №А76-30314/16 недействительность разрешения на строительство от 31.10.2016, сама по себе не означает квалификации в качестве самовольной постройки, без исследования нарушений градостроительных и строительных норм и правил, наличия угрозы жизни и здоровью граждан. Разрешение от 31.10.2016, выданное на строительство административного здания и разрешение от 27.06.2017 на строительство здания общественного назначения, являются самостоятельными актами, которые порождают самостоятельные правовые последствия в виде строительства объекта, указанного в их содержании. При этом, строительство здания общественного назначения (в котором предусмотрено размещение ателье, парихмахерской, мастерской мелкого ремонта бытовой техники, детской художественной школы и приемного пункта химчистки) соответствует видам разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33 расположенного в зоне В.2.2. Кроме того, по мнению администрации, такой признак самовольной постройки как отсутствие земельного участка, также установлен судами ошибочно, ввиду отсутствия оснований для вывода о самовольности постройки и недопустимости ее размещения на земельном участке. Полагает, что названный вывод не мог быть сделан до вступления в законную силу решения о признании постройки самовольной. Администрация также отмечает, что до заключения договора аренды от 19.04.2017 УЗ № 015473-К2017 с Чевеленковым В.Б. права аренды на данный участок для строительства были оформлены договором аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 10.03.1999 (с учетом уступки прав требования). Заявитель также обращает внимание на то, что материалы дела не содержат ни одного доказательства о несоответствии объекта строительства градостроительным и строительным нормам и правилам.

В кассационной жалобе предприниматель Чевеленков В.Б. просит отменить обжалуемые судебные акты полностью и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что судами на неправильно применены нормы процессуального права, суды необоснованно пришли к выводу о том, что обстоятельства, установленные в судебных актах по делам № А76-32324/2016 и №А76-30314/2016, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Кроме того, предприниматель Чевеленков В.Б. не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что экспертным заключением подтверждается нахождение спорного объекта на землях общего пользования. Как отмечает заявитель, в отношении территории, на которой расположен земельный участок общей площадью 3 559 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0604017:33, ни проект планировки, ни проект межевания администрацией на момент рассмотрения дела не утверждался, а, следовательно, в отношении участка не были установлены и не могли быть установлены красные линии, которые бы проходили по территории участка и относили весь участок либо его часть к территории общего пользования. Заявитель утверждает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33 находятся «земли общего пользования» опровергается имеющимися в деле доказательствами. Поскольку заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, а уполномоченный орган публичного образования, выдавая разрешение на строительство, подтвердил своими действиями соответствие представленной ответчиком разработанной проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам, судам необходимо было всесторонне рассмотреть вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц (например, смежных землепользователей), и публичные интересы, соразмерно ли требование о сносе самовольной постройки нарушениям, допущенным ответчиком.

От Прокуратуры Челябинской области поступил отзыв на кассационные жалобы, в котором она просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между администрацией и закрытым акционерным обществом Концерн «Территория» заключен договор аренды земли и инфраструктуры города Челябинска от 10.03.1999 74-36-06 К № 001996-98, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок, площадью 39935 кв. м, расположенный в микрорайоне № 2 по ул. Чайковского в Калининской районе, из земель муниципальной собственности, без права выкупа, для проектирования и строительства группы жилых домов с объектами соцкультбыта. В последующем по договору неоднократно производилась замена арендаторов путем оформления уступки права требования, последним арендатором являлось общество «Компания 2А».

Согласно градостроительному плану земельного участка № RU74315000-0000000005701, утвержденному распоряжением Главы города Челябинска от 25.01.2016 № 628-с земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604017:33 расположен в территориальной зоне В.2.2. жилая территориальная зона (зона многоквартирных домов в 5 этажей и выше).

Распоряжением администрации города Челябинска от 28.09.2016 № 10788 обществу «Компания 2А» отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2017 по делу № А76-32324/2016 обществу «Компания 2А» отказано в удовлетворении требований о признании недействительным распоряжения администрации города Челябинска от 28.09.2016 № 10788 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33», об обязании администрации принять решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

На основании заявления общества «Компания 2А» от 01.10.2016 заместителем главы г. Челябинска по вопросам градостроительства 31.10.2016 выдано разрешение № RU74315000-346-r-2016 на строительство объекта капитального строительства - административного здания в микрорайоне по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска, сроком действия до 28.02.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2018 по делу № А76-30314/2016 разрешение на строительство объекта капитального строительства - административного здания в микрорайоне по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска от 31.10.2016 № RU74315000-346-г-2016, выданное администрацией обществу «Компания 2А» признано недействительным.

Сведения об объекте незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, расположенного на земельном участке с кадастровым № 74:36:0604017:33 по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского включены в ЕГРН на основании разрешения на строительства от 31.10.2016 № RU74315000-346-г-2016, выданного обществу «Компания 2А», а также проектной документации (выписка из ЕГРН т. 1 л.д. 160-162).

На основании договора купли-продажи от 12.12.2016, заключенного с обществом «Компания 2А», предприниматель Чевеленков В.Б. является собственником объекта незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Чайковского. Степень готовности: 15%.

Право собственности предпринимателя Чевеленкова В.Б. на указанный объект зарегистрировано 16.12.2016, о чем в ЕГРН внесена запись № 74-74/036-74/001/223/2016-6282/2.

Между Комитетом и предпринимателем Чевеленковым В.Б. 19.04.2017 аключен договор УЗ № 015473-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска, площадью 3559 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0604017:33, расположенного по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска. Условиями названного договора предусмотрено предоставление земельного участка предпринимателю для завершения строительства административного здания общественного назначения сроком на три года (пункты 1.1 - 1.5 договора).

Предпринимателю Чевеленкову В.Б. 11.05.2017 выдано разрешение № RU74315000-346-г-2017 на строительство административного здания в микрорайоне ул. Чайковского в г. Челябинске проектной площадью 2845,5 кв. м.

Предпринимателю Чевеленкову В.Б. 27.06.2017 выдано разрешение № RU74315000-158-г-2017 на строительство здания общественного назначения проектной площадью 2072,8 кв. м (т. 1 л.д. 27-28).

Полагая приобретенный предпринимателем Чевеленковым В.Б. по договору купли-продажи объект незавершенного строительства самовольной постройкой, что является основанием для ее сноса и исключения записи о праве собственности из Единого государственного реестра недвижимости, а также недействительности выданного 27.06.2017 разрешения на строительство и заключенного договора аренды земельного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что объект незавершенного строительства, площадью застройки 1412,4 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0604017:448, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604017:33 по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, возведен без наличия разрешения на строительство (которое было признано недействительным) и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (отсутствует решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использование земельного участка).

При удовлетворении требований прокурора о признании спорного объекта самовольной постройкой и обязании предпринимателя Чевеленкова В.Б. осуществить ее снос, судом удовлетворено требование о погашении записи № 74-74/036-74/001/223/2016-6282/2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2016 о регистрации права собственности предпринимателя Чевеленкова В.Б. на спорный объект как последствие признания судом данного объекта самовольной постройкой.

Признавая недействительным заключенный между Комитетом и предпринимателем Чевеленковым В.Б. договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска от 19.04.2017 УЗ № 015473-К-2017, суд исходил из отсутствия у предпринимателя права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, ввиду предоставления подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» такого права собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. Ввиду признания спорного объекта самовольной постройкой, право на получение земельного участка вне процедуры торгов, у предпринимателя отсутствовало.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным выданного администрацией предпринимателю Чевеленкову В.Б. разрешения от 27.06.2017 № RU 74315000-158-г-2017 на строительство, суд первой инстанции исходил из отсутствия на момент его выдачи надлежащего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33 и разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33.

Частично прекращая производство по делу, суд первой инстанции счел, что заявляя о признании отсутствующим права собственности Чевеленкова В.Б. на объект незавершенного строительства, о праве собственности на который в Едином государственном реестре недвижимости 16.12.2016 внесена запись № 74-74/036-74/001/223/2016-6282/2, прокурор обратился с требованием, на предъявление которого у него отсутствовало процессуальное право.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ, действовавшей на дату начала создания спорного объекта) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов следует из разъяснений, приведенных в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации№ (далее - Информационное письмо № 143).

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Информационного письма № 143, признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Отсутствие такого разрешения на строительство само по себе не может являться основанием для признания возведенного объекта капитального строительства самовольной постройкой, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно.

Решение о сносе такой постройки может быть принято в случае, если будет установлено, что при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за Чевеленковым В.Б. 16.12.2016, создавался в качестве административного здания на основании разрешения на строительство от 31.10.2016 № RU74315000-346-г-2016, которое было признано недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2018 по делу № А76-30314/2016.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденными решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, отнесен к территориальной зоне В.2.2 (зона многоквартирных домов в 5 этажей и выше), применительно к которой возведение административного здания отнесено к условно разрешенному виду использования земельного участка. Названное предопределяет обязанность лица, который намеревается использовать участок в соответствии с таким видом, по получению в установленном порядке разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Из установленных при рассмотрении дела № А76-30314/2016 обстоятельств следует, что такое разрешение изначальным застройщиком спорного объекта, получено не было; при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство администрацией по существу не проведена проверка проектной документации на соответствие градостроительному плану, с учетом видов разрешенного использования земельных участков, установленных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, не предусматривающему возможности строительства административного здания без учета мнения жителей города, в отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, полученного в установленном законом порядке.

Установленные обстоятельства и оценка доказательств, данная в рамках дела № А76-30314/2016, по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, ввиду существенного нарушения градостроительных норм, объект незавершенного строительства, степенью готовности 15% с кадастровым номером 74:36:0604017:448, сведения о котором были включены в единый государственный реестр недвижимости на основании разрешения на строительства от 31.10.2016 № RU74315000-346-г-2016, выданного обществу «Компания 2А», а затем приобретенный предпринимателем Чевеленковым В.Б. по договору купли-продажи от 12.12.2016, заключенному с обществом «Компания 2А», является самовольной постройкой, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее и оснований приобретения.

Как отмечено судом апелляционной инстанции, особенностью спорных правоотношений является совершение предпринимателем Чевеленковым В.Б. после приобретения объекта незавершенного строительства, действий по изменению проектной документации и получению 27.06.2017 - разрешения на № RU74315000-158-г-2017 на строительство здания общественного назначения проектной площадью 2072,8 кв. м.

Таким образом, на дату рассмотрения дела судом первой инстанции создание спорного объекта (до принятия судом первой инстанции мер по обеспечению иска в виде приостановления действия разрешения на строительство) осуществлялось в качестве двухэтажного здания общественного назначения.

В соответствии с представленной проектной документацией объекта капитального строительства «Здание общественного назначения по ул. Чайковского» шифр 21-П-2017, ООО Институт «ИнфорМА» по завершении строительства здание планируется использовать для размещения ателье, мастерской для мелкого ремонта бытовой техники, парикмахерской, приемного пункта химчистки и детской художественной школы. Указанные виды использования (объекты социального, бытового обслуживания населения, не требующие устройства санитарных разрывов, объекты внешкольного образования) относятся к основным видам разрешенного использования земельного участка территориальной зоны В.2.2.

При этом судом апелляционной инстанции учтено, что с 01.09.2018 вступили в силу изменения в редакцию статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, в соответствии с которыми самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (часть 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В новой редакции части 2 названной нормы предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из действующей редакции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка не подлежит сносу, если она приведена в соответствие с правилами землепользования и застройки, как это имеет место в рассматриваемом случае.

Вместе с тем, из буквального содержания названных норм, а также положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавших на момент рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции, следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при одновременном соблюдении трех условий: наличие у истца прав на земельный участок, в том числе допускающих строительство на нем объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, согласно позиции суда апелляционной инстанции исследование обстоятельства того, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение спорной постройки, является юридически значимым для разрешения настоящего спора.

Судом апелляционной инстанции по ходатайству Чевеленкова В.Б. назначена по делу судебная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта № 667С-09.2019 от 27.09.2019, строительные конструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0604017:448 обеспечивают необходимую прочность, несущую способность и устойчивость. Нарушения, создающие опасность и неблагоприятные условия для жизнедеятельности людей не выявлены. Расположение и конструктивное решение объекта соответствует требованиям пожарной безопасности. Экспертом также сделан вывод о соответствии фактически возведенного объекта требованиям проектной документации. Размещение объекта незавершенного строительства признано соответствующим требованиям действующих градостроительных норм и правил, а также не влияющим на соблюдение норм и правил, установленных для жилых домов, включая нормативы формирования земельного участка (ответы на третий и четвертый вопросы). Кроме того, экспертом установлено, что размещение объекта незавершенного строительства частично ограничивает использование переулка Оранжерейный (сведения о котором отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 24.07.2018) в качестве внутриквартального проезда. Возможность использования переулка Оранжерейный имеется с учетом объезда строящегося объекта с западной и восточной сторон, в соответствии с приведенной схемой.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Оценивая установленное экспертом и неоспариваемое сторонами обстоятельство совпадения расположения объекта незавершенного строительства и переулка Оранжерейный, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Постановлением Администрации города Челябинска от 17.06.2014 № 80-п, на основании протокола заседания Президиума Челябинского городского Совета от 01.11.1937 № 47 переулок Оранжерейный внесен в перечень наименований улиц в городе Челябинске.

Сведения о переулке Оранжерейный, с наименованием - автодорога, назначение - транспортное, протяженность 222м, внесены в единый государственный реестр недвижимости, с присвоением кадастрового номера 74:36:000000:46092.

Распоряжением первого заместителя главы города Челябинска № 4469-к от 22.07.2011 переулок Оранжерейный, в числе иных, принят в муниципальную собственность в качестве бесхозяйного объекта.

Из схемы расположения названного объекта усматривается, что он представляет собой дорогу (проезд) от улицы Братьев Кашириных до улицы Стартовая.

Фактическое использование его в таком качестве для проезда и прохода неограниченного круга лиц до начала строительства спорного объекта и невозможность использования после его размещения, усматривается из скриншотов электронной платформы «Googl.Карты», сопоставления чертежей градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением заместителя Главы города от 25.01.2016 № 628-с до и после внесения изменений в него распоряжением от 12.10.2016 № 11332-с, раздела 2.14 заключения эксперта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что переулок Оранжерейный является элементом улично-дорожной сети и использовался (до его частичной застройки) неограниченным кругом лиц, планируемое размещение на фактической территории общего пользования капитального строения, не соответствует требованиям закона, направленным на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования.

При этом судом апелляционной инстанции признаны необоснованными ссылки администрации и предпринимателя Чевеленкова В.Б. на формирование и постановку на кадастровый учет 06.11.2007 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33, имеющего разрешенное использование для строительства административного общественного здания.

В соответствии с подпунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Соответственно, красные линии - это элементы планировочной структуры муниципального образования, отграничивающие территории общего пользования от территорий необщего пользования.

Основанием для установления красных линий в силу статьи 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.

Между тем территории общего пользования также являются самостоятельными элементами планировочной структуры, существующими независимо от установления красных линий. Их правовой режим определяется исключительно в силу факта их объективного существования и использования неограниченным кругом лиц.

При изложенных обстоятельствах, тот факт, что существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования.

Ссылки администрации и предпринимателя Чевеленкова В.Б. на фактическую утрату переулком Оранжерейный значения элемента улично-дорожной сети в результате исторической застройки микрорайона опровергаются приведенными выше доказательствами использования переулка для движения транспортных средств и пешеходов до момента ограждения территории и начала строительства спорного объекта. Сведений об исключении переулка Оранжерейный из состава улично-дорожной сети либо изменения его характеристик в едином государственной реестре недвижимости, в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исследуемое размещение объекта незавершенного строительства и организация его объезда, не могут быть признаны обеспечивающими отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь положениями пункта 36 статьи 2, статьи 69 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», положениями Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденным Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288, принимая во внимание заключение эксперта и письменные пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции установил, что расстояние от стен исследуемого объекта незавершенного строительства до стен многоквартирных жилых домов должно составлять не менее 17,2 м (8+4.2+5).

Как следует из заключения эксперта, расстояние от стены исследуемого объекта незавершенного строительства до стены многоквартирного жилого дома расположенного по ул. Кашириных, 54 составляет 17,02 метра, что меньше предусмотренного СП 4.13130.2013 значения.

Экспертом установлено соответствие фактически возведенного объекта требованиям проектной документации (включающее расположение на земельном участке).

Таким образом, установив, что расположение и конструктивное решение спорного объекта не соответствует требованиям пожарной безопасности, а также, что объект незавершенного строительства расположен на ранее существовавшем пути движения автотранспортных средств и пешеходов (двухсторонний внутриквартальный проезд - переулок Оранжерейный), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения о сносе самовольной постройки.

Признавая правомерным удовлетворение требований прокурора о недействительности разрешения на строительство № RU74315000-158-г-2017 от 27.06.2017, суд апелляционной инстанции исходил из того, что проектная документация, не соответствующая требованиям СП 4.13130.2013 в части организации пожарных проездов, а также требованиям градостроительного законодательства ввиду установления градостроительного регламента в отношении земель общего пользования, не может служить основанием для выдачи разрешения на строительство.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка предпринимателя Чевеленкова В.Б. на возведение объекта до готовности 60% на основании двух действующих разрешений на строительство, при том, что разрешение на строительство от 11.05.2017 недействительным не признавалось, не исключает удовлетворение требований о сносе самовольной постройки. Названное разрешение выдано на строительство административного здания, анализ недопустимости размещения которого в зоне В.2.2, без получения разрешения на условно-разрешенный вид использования, дан в настоящем постановлении выше.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления № 10/22, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в едином государственном реестре недвижимости о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (погашении записи № 74-74/03674/001/223/2016-6282/2 о регистрации права собственности предпринимателя Чевеленкова В.Б. на объект незавершенного строительства).

Кроме того, установив, что договор УЗ № 015473-К-2017 от 19.04.2017 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604017:33, между Комитетом и предпринимателем Чевеленковым В.Б., является ничтожной заключен в нарушение действующего законодательства и посягающий на публичные интересы, суды правомерно признали данный договор недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2019 по делу №А76-30288/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы администрации города Челябинска и индивидуального предпринимателя Чевеленкова Владислава Борисовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий А.С. Полуяктов


Судьи В.А. Купреенков


С.Э. Рябова