Решение от 5 октября 2017 г. по делу № А38-2562/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-2562/2017
г. Йошкар-Ола
5» октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 5 октября 2017 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310121508300013, ИНН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о внесении изменений в договор аренды

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы»

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – ответчик, комитет, муниципалитет), о внесении изменений в договор аренды №6808/2015н от 10.07.2015, предметом которого является земельный участок общей площадью 230 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0701005:3837, расположенный по адресу: <...> (северо-восточнее д.16), изложив п. 2.3 договора аренды в следующей редакции:

«2.3. Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком на 2015 год:

Арендная плата определяется по результатам проведенной ИП ФИО5 судебной экспертизы по делу № А38-2825/2016, экспертное заключение № 07/11-02/16 от 07.11.2016

Площадь

земельного участка,

кв.м.

Номер

ТЭО зоны

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, руб.

Дифференцированный коэффициент

Сумма арендной платы за год, руб.

230,0

2
336 872,00

0,8

269 461,6

Сумма ежемесячной арендной платы на 2015 год устанавливается в размере 22455 руб. 13 коп. За июль 2015 года – 15211 руб. 53 коп.».

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях изложены доводы о том, что договор аренды заключен на основании постановления администрации г. Йошкар-Олы о предоставлении земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды. При этом текст договора и все его условия были подготовлены ответчиком, поэтому предприниматель находился в более слабом положении при согласовании условий аренды, и фактически он присоединился к договору, подготовленному муниципалитетом.

Размер арендной платы по договору аренды земельного участка определен на основании отчета №20.169.ЗУ.463/15 от 10.07.2015, составленного ООО «Инновационные строительные материалы», и составляет 1165000 руб. в год. Однако решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.11.2016 по делу №А38-2825/2016 было установлено, что этот отчет не соответствует закону, а его выводы являются необоснованными. Надлежащий размер арендной платы также установлен этим решением на основании отчета эксперта ФИО5 от 07.11.2016.

Требование истца обосновано ссылками на статью 428 ГК РФ и пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» (т.1, л.д. 3-4, 21, 80, 88-89, 92, 146, т.2, л.д. 19).


Ответчик в письменном отзыве на иск и в судебных заседаниях требование истца не признал, сославшись на установление размера арендной платы в договоре, который подписан стороной арендатора без замечаний. При этом размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика. Изменение договора возможно только по соглашению сторон. Оснований для внесения изменений в действующий договор аренды не имеется, так как он не является договором присоединения. Доказательств лишения предпринимателя прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключающих или ограничивающих ответственность другой стороны за нарушение обязательств, в материалы дела не представлено. Также арендатор мог обратиться с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды (т.1, л.д. 43-44, 80, 92, 146, т.2, л.д. 19).


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» (т.1, л.д. 38-39). Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 АПК РФ, в арбитражный суд не явилось, отзыв не представило, дело рассмотрено в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам (т.2, л.д. 8).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что 10.07.2015 на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 08.07.2015 № 1429 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6808/2015н, в соответствии с условиями которого ответчик, как арендодатель, передал во временное владение и пользование истца земельный участок общей площадью 230 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701005:3837, расположенный по адресу: <...> (северо-восточнее дома №6), для строительства пристройки при реконструкции многоквартирного дома, а истец, как арендатор, принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т.1, л.д. 11-18, т.2, л.д. 11-18).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на период с 10.07.2015 по 10.07.2025, на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д. 17, 50, т.2, л.д. 17).

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Муниципальное образование, как арендодатель, свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнило надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 10.07.2015 (т.1, л.д. 18, т.2, л.д. 18). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспаривался и подтвержден им в судебном заседании.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у предпринимателя, как арендатора, возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Договором аренды №6808/2015н от 10.07.2015 установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний месяц года – не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2).

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» независимым оценщиком. Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды №6808/2015н от 10.07.2015 размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. В случае изменения размера арендной платы арендодатель извещает арендатора уведомлением, которое принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Установленный нормативным актом и договором порядок определения размера арендной платы арендодателем соблюден. Оценка стоимости права аренды (размера годовой арендной платы) на 2015 года произведена оценщиками ООО «Инновационные строительные материалы» и согласно отчету №02.169.ЗУ.463/15 от 10.07.2015 составляет 1 165 000 руб. в год. Сумма ежемесячной арендной платы на 2015 год – 77 666 руб. 67 коп., за июль 2015 года – 55118 руб. 28 коп. (т.1, л.д. 51-78).

Согласно подпункту 7 пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Между истцом и ответчиком возникли разногласия об обоснованности расчета арендной платы за земельный участок.

Из заключения эксперта ФИО5 № 07/11-02/16 от 07.11.2016 следует, что рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701005:3837 по состоянию на 10.07.2015 составляет 336827 руб. (т.1, л.д. 126-143).

При этом согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Однако участники сделки согласовали условия договора аренды земельного участка от 10.07.2015, соглашение об изменении размера арендной платы стороны не заключали, договор в этой части не признан недействительным. При этом договор по согласованной цене сторонами исполнялся (т.1, л.д. 22-29).

Таким образом, стороны при заключении договора аренды земельного участка № 6808/2015н достигли согласия по условию о цене аренды, определив ее в твердой денежной сумме, указанной в самом договоре (пункт 2.3 договора). Иное толкование противоречит статье 421 ГК РФ.

Кроме того, законность размера арендной платы, установленной договором аренды земельного участка № 6808/2015н от 10.07.2015, подтверждена вступившим в законную силу постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.08.2017 по делу №А38-2825/2016, которые в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.


Арбитражный суд отклоняет довод истца о необходимости применения к спорным правоотношениям правил статьи 428 ГК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (пункт 2 статьи 428 ГК РФ).

При наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 9 и 10 постановления от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и так далее.

Однако вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства того, что заключение договора аренды земельного участка для арендатора было вынужденным, а также доказательства отсутствия возможности вести переговоры при заключении договора.

Напротив, договор заключен по правилам предварительного согласования места размещения объекта строительства на основании обращения самого предпринимателя, желавшего заключить договор аренды, на условиях согласованных сторонами договора при его подписании. При этом протокол разногласий стороной предпринимателя не направлялся муниципалитету, судебный спор по урегулированию разногласий, возникших при заключении договора, не инициировался сторонами сделки.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии доказательств неравенства переговорных условий, поэтому арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска.


На основании вышеизложенного, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что оснований для внесения изменений в договор на стадии его исполнения в судебном порядке не имеется. Арбитражный суд принимает решение об отказе в иске.


По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на него в связи с отклонением иска (т.1, л.д. 5).


Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310121508300013, ИНН <***>) в удовлетворении искового заявления к ответчику, муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», о внесении изменений в пункт 2.3 договора №6808/2015н от 10.07.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701005:3837.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья В.В. Лежнин