Решение от 20 февраля 2018 г. по делу № А20-4451/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-4451/2017
г. Нальчик
20 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Теплосервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью Проектно строительная компания «Каббалк водоканал» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик

о признании права собственности и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л :

акционерное общество «Теплосервис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском (с учетом уточнения требований) к обществу с ограниченной ответственностью Проектно строительная компания «Каббалк водоканал» (далее – компания) и к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление) о признании права собственности на гараж (нежилое 1-этажное здание общей площадью 1 524,8 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102024:238), расположенный по адресу: <...> (далее – гараж), и обязании управления произвести государственную регистрацию перехода права собственности на гараж к истцу.

Требования мотивированы заключением между обществом и компанией договора от 27.12.2011 №37 купли-продажи имущества (включая спорный гараж), исполнением сторонами его условий как в части оплаты цены, так и в части передачи имущества; нахождением гаража во владении, пользовании и распоряжении истца. Истец указывает, что перехода права собственности от компании к истцу на гараж не зарегистрирован в связи с неправомерным отказом компании (в лице конкурсного управляющего ФИО3 – в период процедуры банкротства компании) от подписания дополнительного соглашения от 10.10.2015 к договору купли-продажи, содержащего сведения о земельном участке, на необходимость которых указано в отказе управления в государственной регистрации права истца на гараж.

Компания отзыв на исковое заявление не представила.

Управление направило в суд ходатайство от 29.11.2017 о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Кроме того, от управления поступил отзыв, в котором оно просило отказать в иске, указав, что государственный регистратор является ненадлежащим ответчиком по искам о признании права и об оспаривании зарегистрированного права.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.

Иные лица, участвующие в деле, не явились.

Копии судебных актов по данному делу, направленные компании по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, не вручены. Конверты возвращены в суд с отметкой отделения почтовой связи об истечении срока хранения. При таких обстоятельствах компания считается извещенной о времени и месте судебного разбирательства в силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Кроме того, копии определения о назначении данного судебного заседания вручены по адресам проживания директора компании ФИО4 и единственного участника ФИО5. Таким образом, компания извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков на основании статьи 156 АПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суда установил следующие обстоятельства.

23.12.2011 произведена государственная регистрация права собственности компании на гараж, что подтверждается свидетельством № 07-АВ 236117.

27.12.2011 компания и общество подписали договор купли-продажи имущества №37, по условиям которого компания (продавец) обязалась передать в собственность обществу (покупателю) имущество согласно приложению к договору, ценою 19 млн. рублей (пункты 1.1, 2.1). Приложение к договору не представлено.

В соответствии с пунктом 5.1 договора право собственности на имущество, являющееся предметом договора, возникает у покупателя с момента передачи ему имущества по акту приема-передачи.

Платежными поручениями от 29.12.2011 №18 и от 16.01.2012 общество оплатило компании по указанному договору 16 млн. рублей и 2 913 270 рублей соответственно (всего – 18 913 270 рублей).

По товарной накладной от 16.01.2012 №2 общество передало компании блок-контейнер БК 4*2,40*2,50 на сумму 86 730 рублей. В товарной накладной в качестве основания указано «согласно договора».

24.02.2012 компания и общество подписали акты приема-передачи имущества и приема-передачи документации к названному договору. Из актов следует, что в состав передаваемого имущества входят здания и сооружения, в состав документации на него – свидетельства о государственной регистрации права собственности, технические и кадастровые паспорта на 21 объект недвижимости (включая гараж).

Компания и общество также подписали договор купли-продажи №37 от 27.12.2011 в отношении того же имущества по той же цене, но содержащий перечень из 21 объекта недвижимости (включая гараж), их характеристики и основания возникновения права собственности продавца. Согласно данному договору право собственности возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в управлении (пункт 7).

25.12.2013 компания и общество обратились в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, представив на регистрацию более объемный вариант договора (с перечнем объектов и их характеристиками).

В части 11 объектов недвижимости, в отношении которых стороны подписали дополнительное соглашение, содержащее ссылку на земельные участки под ними, право собственности зарегистрировано за обществом. В отношении 10 других объектов (включая гараж) управление сообщениями от 31.03.2014 отказало в государственной регистрации перехода права собственности. Регистратор указал на отсутствие в договоре купли-продажи от 27.11.2011 сведений о земельных участках, на которых расположены сооружения и здания, сославшись на статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истец оспорил отказы управления в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики (дело №А20-3007/2014). Решением суда от 06.12.2014 в удовлетворении заявления отказано. Указанное решение не было обжаловано.

20.10.2014 истец заключил договор на производство кадастровых работ – межевание десяти земельных участков, на которых расположены объекты, указанные в договоре купли-продажи (включая гараж).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.01.2015 по делу №А20-3184/2013 компания признана несостоятельной (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

В заявлении от 19.06.2015 общество представило в управление сведения о земельных участках, на которых расположены 5 объектов недвижимости (включая гараж), просило осуществить государственную регистрацию прав на 5 объектов капитального строительства.

В заявлении от 13.07.2015 общество просило управление приостановить государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (включая гараж) в связи с необходимостью подписания к договору дополнительного соглашения о внесении сведений о земельных участках. Истец указал, что постановления местной администрации городского округа Нальчик о выделении земельных участков под объектами приняты только 6 и 15 мая 2015 года, в силу чего сведения о них не могли быть указаны в договоре купли-продажи от 27.12.2011.

30.11.2015 истец вручил конкурсному управляющему компании два экземпляра дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 27.12.2011 №37 вместе с письмом с просьбой подписать их и возвратить один экземпляр для осуществления государственной регистрации прав. В дополнительном соглашении указаны сведения о земельном участке, на котором расположен гараж: адрес, кадастровый номер, площадь, категория земель.

Конкурсный управляющий в письме от 2015 года (полученном истцом 30.12.2015) сообщил, что указанный в дополнительном соглашении гараж включен в конкурсную массу компании, и его реализация возможна только в соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве. В письме также отмечено, что истец не исполнил обязательство по оплате гаража по договору купли-продажи от 27.12.2011 №37, в связи с чем компания имеет право не исполнять свою обязанность по передаче имущества и регистрации перехода права собственности к истцу.

Общество обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением об исключении гаража из конкурсной массы в деле о несостоятельности (банкротстве) компании.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.10.2017 производство по делу №А20-3184/2013 о несостоятельности (банкротстве) компании прекращено (в связи с погашением требований, включенных в реестр). Определением от 24.10.2017 прекращено производство и по заявлению общества об исключении гаража из конкурсной массы.

31.10.2017 общество обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с рассматриваемым иском.

Суд считает, что требования общества не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2017 собственником гаража является компания.

Из материалов дела следует, что истец владеет гаражом с 24.02.2012 и распоряжается им, в частности, сдает его в аренду:

- муниципальному унитарному предприятию «Управляющая компания «Водоканал» (ИНН <***>) по договорам от 20.12.2013, от 02.12.2014 №9/1, от 01.06.2015 №9/1, от 01.09.2016 №9/1 (на срок до 01.08.2017);

- муниципальному унитарному предприятию «Водоканал» (ИНН <***>) по договору от 01.09.2017 №9/1 (на срок до 31.07.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оба названных закона предусматривают в качестве основания для государственной регистрации возникновения и перехода прав договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы представленных документов, по результатам которой государственный регистратор принимает соответствующее решение.

Учитывая изложенное, возложение на управление обязанности по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности возможно только при неправомерном отказе управления в этом.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 06.12.2014 по делу №А20-3007/2014, признавшего законным отказ управления в регистрации права общества, в том числе, на гараж, обществом не обжаловано и вступило в законную силу.

Дальнейшие действия общества свидетельствовали о намерении устранить недостатки, указанные в оспоренном отказе управления, а именно, поставить земельный участок под гаражом на кадастровый учет и заключить с продавцом (компанией) дополнительное соглашение к договору, содержащее сведения о земельном участке.

При отказе компании от заключения дополнительного соглашения общество вправе предъявить компании требование об изменении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Однако с 30.12.2015 по настоящее время такое требование не предъявлено.

Таким образом, общество не представило доказательств надлежащего обращения в управление за регистрацией права на гараж после постановки земельного участка под ним на кадастровый учет.

По правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем из представленных доказательств суд не может сделать вывод об уклонении компании в настоящее время от государственной регистрации перехода права собственности. Письмо конкурсного управляющего не является надлежащим доказательством уклонения с учетом того, что оно получено обществом 30.12.2015, а полномочия конкурсного управляющего прекращены с даты прекращения производства по делу о банкротстве компании. Отказ конкурсного управляющего был мотивирован включением гаража в конкурсную массу. Указанное основание перестало быть актуальным по вступлении в законную силу определения суда от 17.10.2017 о прекращении производства по делу о банкротстве компании.

В данном деле компания возражений против иска не заявила.

Кроме того, приведенная норма об уклонении другой стороны договора от регистрации не может быть основанием для удовлетворения требования о государственной регистрации при наличии других препятствий, в частности порока договора, на который указал государственный регистратор при первом обращении к нему.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества и обращающееся в арбитражный суд с иском о признании за ним права на такое имущество, должно доказать: наличие права собственности на имущество, факт владения им, а также факт (и незаконность) регистрации права на спорный объект за иным субъектом.

В данном случае общество не доказало незаконность регистрации права собственности на гараж за компанией.

Целью обращения в арбитражный суд должна быть защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованного лица (часть 1 статьи 4 АПК РФ). Однако доказательств наличия в настоящее время спора о праве между обществом и компанией, а также спора по вопросу государственной регистрации права между обществом и управлением, не представлено. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что требование общества направлено на обход установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Избрание ненадлежащего способа защиты права влечет отказ в иске.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта; на отмену мер по обеспечению иска арбитражный суд указывает в судебном акте об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 96, 167, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. В иске отказать.

2. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.11.2017 по делу №А20-4451/2017, отменить.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.



Судья З.А. Хатухов