Решение от 6 июня 2019 г. по делу № А32-23506/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23506/2018
г. Краснодар
06 июня 2019 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 15 мая 2019 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 06 июня 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Истец: Администрация города Сочи, г.Сочи,

Ответчик: ООО «Городской Инновационный Центр»,

О взыскании платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 площадью 9 267 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 01.10.2017 по 31.03.2018 в размере 1 452 996,96 руб. и пени 68 108,53 руб.

О расторжении договора от 26.03.2009 № 4900771210 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 площадью 9 267 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт (1)

представитель по доверенности ФИО3, доверенность, паспорт (2)

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась с заявлением о взыскании с ООО «Городской Инновационный Центр» платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 площадью 9 267 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 01.10.2017 по 31.03.2018 в размере 1 452 996,96 руб. и пени 68 108,53 руб., расторжении договора от 26.03.2009 № 4900771210 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 площадью 9 267 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1.

Истец в заседании поддержал требования.

Ответчик высказал возражения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Юг-Риэлт» заключен договор аренды земельного участка № 7700001210 от 26.03.2009 г.

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи в 2013 году изменен номер договора на № 4900771210.

В соответствии с п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9 267 кв.м., вид разрешенного использования – под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 26.03.2009 до 28.08.2033 (п. 2.1).

В соответствии с п. 3.1 размер годовой арендной платы составляет 3 736 589 руб.

Согласно п. 3.2. размер арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № О-09-98 от 10.03.09 г.

17.06.2010 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Юг-Риэлт» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 7700001210 от 26.03.2009г.

Указанным дополнительным соглашением к договору аренды изменен п. 3.1. договора аренды, годовая арендная плата определена по формуле: арендная плата за земельный участок равна произведению рыночной стоимости земельного участка и значению ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на начало 2010 года. Годовая арендная плата составила 1 852 222,66 руб.

Согласно п. 3.2. дополнительного соглашения расчет произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 9 267 кв.м. от 22.12.2009 № 046. Определенная за 2009 год рыночная стоимость земельного участка равна 21 168 259 руб.

В соответствии с п. 3.3. дополнительного соглашения от 17.06.2010 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 № №7700001210 (4900771210) размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменения среднемесячной арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

На основании договора от 27.06.2016 г. все права и обязанности по договору от 26.03.2009 г. № 7700001210 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9267 кв.м. перешли от ООО «Юг-Риэлт» к ООО «Городской Инновационный Центр», договору присвоен номер № 4900771210. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись государственной регистрации от 02.05.2017 № 23:49:0204029:67-23/050/2017-3.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ООО «Городской Инновационный Центр» была направлена претензия от 08.12.2017 г. с требованием ликвидировать задолженность и от 15.01.2018 г. с требованием обеспечить явку для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст 309, 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно 5 только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

При рассмотрении заявленных требований судом было установлено следующее.

В рамках дела №А32-22923/2013 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Юг-Риэлт» о взыскании задолженности по договору аренды от 26.03.2009 № 7700001210 в размере 7 028 669,87 руб., пени в размере 1 946 683,86 руб.

В материалы дела представлена судебная экспертиза, подготовленная ООО «Юг-Маркет» от 23.10.2014 № 092314.01, согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет 9 901 000 руб., по состоянию на 01.01.2012 г. округленно составляет 10 130 000 руб., по состоянию на 01.01.2013 г. округленно составляет 10 204 000 руб.

С учетом рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2013 г., определенной судебным экспертом размер годовой арендной платы составляет 892 850 руб.

Согласно действующему законодательству, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки рыночной стоимости участка не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, что не требует заключения дополнительного соглашения.

В материалы дела ООО «Городской Инновационный Центр» представило контррасчет, произведенный исходя из размера годовой арендной платы 892 850 руб.

В соответствии с п. 3.3. дополнительного соглашения от 17.06.2010 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 № №7700001210 (4900771210) изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Согласно п. 3.6 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка (26.03.2009г.) за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

В подтверждении оплаты арендных платежей ООО «Городской Инновационный Центр» представило в материалы дела платежные поручения об оплате аренды за спорный период времени:

- платежное поручение № 14 от 2.10.2017 г. – 260 582,29 руб. за 4 кв. 2017 г.,

- платежное поручение № 5 от 12.01.2018 г. – 260 582,29 руб. за 1 квартал 2018 г.,

- платежное поручение № 10 от 02.03.2018 г. – 10423,29 руб. (доплата с учетом перерасчета на процент инфляции),

- платежное поручение № 12 от 02.04.2018 г. – 271005,58 руб. за 2 квартал 2018 г.,

- платежное поручение № 16 от 09.07.2018 г. – 271005,58 руб. за 3 квартал 2018 г.,

- платежное поручение № 21 от 10.10.2018 г. – 271005,58 руб. за 4 квартал 2018 г.

В соответствии с п. 6.2. договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Судом установлено, что Арендатором допущена просрочка во внесении арендных платежей за 1 квартал 2018 г., просрочка составила 1 день (11.01.18 г.).

Пеня за 11.01.18 г. составила: 260 582,29 руб. х (7.75 ставка рефинансирования ЦБ РФ/100/300) х 1 день = 67,32 руб.

Общая сумма неоплаченной пени составила 67,32 руб.

Арбитражным судом Краснодарского края в рамках рассмотрения дела № А32-18848/2017 установлено наличие переплаты по договору аренды от 26.03.2009 г. № 7700001210 (4900771210) в размере 447 589 руб. 09 коп., которая в полном объеме покрывает сумму неоплаченной пени за 11.01.18 г.

Требования о взыскании задолженности администрация г. Сочи основаны на расчете размера арендной платы с использованием величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, установленной отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы № 2-36/ОЗ-2014 от 09.12.2014 равной 3 545 558р.

В материалы дела представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу № А32-7635/2018, которым признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1» величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1» величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67.

Таким образом, правовая оценка отчета от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 «Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1» дана в рамках рассмотрения дела № А32-7635/2018.

Суд не принимает во внимание дополнительные соглашения от 24.12.2014 г. и от 29.08.2014 г. к договору аренды в качестве доказательств по делу, поскольку последние не подписаны со стороны общества. Кроме того, в дополнительном соглашении от 24.12.2014 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 законным представителем ООО «Юг-Риэлт» указан ФИО4, в то время как на дату, указанную в дополнительном соглашении (24.12.2014), лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени ООО «Юг-Риэлт», являлся директор ФИО5, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ из общедоступной базы данных https://egrul.nalog.ru/index.html.

Ответчик отрицает подписание дополнительных соглашений от 24.12.2014 г. и от 29.08.2014 г., истец оригиналов на обозрение суда не представил.

Доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по сравнению с установленной в рамках дела № А32-22923/2013, истец не представил.

При таких обстоятельствах, расчет размера задолженности, произведенный администраций города Сочи, не может быть признан достоверным, исковые требования о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пункт 2 ст. 607 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Пунктом 1 ст. 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Под существенным нарушением условий договора понимается ситуация, когда сторона по договору в результате действий контрагента лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не доказано нарушение существенных условий договора со стороны ответчиков, таким образом, основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды земельного участка отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.М. Боровик