Постановление от 27 августа 2018 г. по делу № А45-6641/2016

/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-6641/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2018 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» (истца) на решение от 04.12.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рыбина Н.А.) и постановление от 09.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-6641/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» (630000, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 16, ИНН 5405196505, ОГРН 1025401932511) к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр-кт Красный, 50, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) об обязании заключить договор аренды.

Другие лица, участвующие в деле: муниципальное бюджетное учреждение культуры города Новосибирска «Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – департамент) об обязании заключить договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны на помещение площадью 1 443, 7 м?, по адресу г. Новосибирск, ул. Горького, 52.

Исковые требования со ссылкой на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы преимущественным правом истца на заключение договора аренды.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено муниципальное бюджетное учреждение культуры города Новосибирска «Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева» (далее – учреждение).

Решением от 04.12.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 09.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что является неразумным сроком решение департамента от 09.02.2016 об ином распоряжении нежилым зданием, так как заявление о продлении договора аренды подано истцом 21.05.2015; подтверждением вступления ответчика в договорные отношения с ответчиком является их фактическое взаимодействие в рамках аренды нежилого здания в период с 01.07.2015 по 09.02.2016; апелляционный суд проигнорировал положения антимонопольного законодательства, которые устанавливают, что указанные отношения должны быть заключены на срок не менее трех лет, так как часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) предусматривает, что договор аренды с прежним арендатором должен быть заключенным как минимум на три года; истец являлся арендатором, исполняющим надлежащим образом свои обязанности.

В отзыве на кассационную жалобу департамент возражает против ее удовлетворения.

Общество, департамент, учреждение о времени и месте судебного заседания уведомлены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором от 01.02.2012 № 000597-ПН аренды недвижимости муниципальной казны (далее – договор аренды № 000597-ПН) арендодатель по акту приема-передачи от 01.02.2012 передал в пользование арендатора на срок с 01.02.2012 по 01.07.2015 нежилые помещения площадью 1 443,7 м?, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52, под культурные и досуговые услуги (кинотеатр).

Согласно пункту 5.7 договора аренды № 000597-ПН истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение.

По условиям пункта 5.8 договора аренды № 000597-ПН, если арендатор намерен пользоваться объектом недвижимости после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания срока действия договора обратиться к арендодателю с заявкой о заключении договора аренды на новый срок.

До окончания срока действия договора аренды № 000597-ПН общество 21.05.2015 подало заявку о заключении договора аренды на новый срок, который заключен не был из-за разногласий о размере арендной платы, вместе с тем разногласия в установленном законом порядке сторонами разрешены не были, а арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.

Ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды, истец обратился к департаменту с письмом от 15.03.2016 № 23-0316/Д о перезаключении договора аренды, приложив проект договора, который ответчик не подписал, что послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия безусловной обязанности у ответчика на заключение договора аренды.

При этом, поскольку общество продолжало пользоваться арендованными помещениями по истечении срока действия договора аренды № 000597-ПН, применительно к нормам статьи 610, пункта 2 статьи 621 ГК РФ признали договор возобновленным на неопределенный срок, а арендодателя в лице департамента – имеющим право на одностороннее расторжение этого договора.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана пот правилам статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

В силу пункта 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор публичного имущества вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ требовать понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок, если договор с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды). При этом арендатор может требовать изменения только тех условий договора, которые указаны в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона (определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881).

Судами установлено, что уведомлением от 09.02.2016 № 122-ОД ответчик отказался от исполнения заключенного с истцом договора аренды № 00597-ПН, указав, что занимаемые истцом помещения необходимы для муниципальных нужд.

Приказом департамента от 09.02.2016 № 122 занимаемые истцом на основании договора аренды № 000597-ПН нежилые помещения, площадью 1 443,7 м?, по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52, и нежилые помещения площадью 584,4 м?, ранее занимаемые обществом по договору аренды от 01.09.2014 № 005526-НП, который расторгнут по соглашению сторон от 08.02.2016 № 9439, всего площадью 2 028,1 м?, переданы в оперативное управление учреждения.

Поскольку департамент воспользовался своим правом отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и распорядился муниципальной собственностью иным образом, то правомерен вывод судов об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению требуемого истцом договора аренды.

Помимо этого договор аренды № 000597-ПН по результатам торгов или аукциона не заключался, вследствие чего общество также не вправе требовать от ответчика заключения с ним договора аренды без соблюдения вышеуказанной процедуры.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано на законных основаниях.

Ссылка истца на то, что решение департамента от 09.02.2016 об ином распоряжении имуществом принято при несоблюдении разумного срока, так как заявление о продлении договора аренды им было подано 21.05.2015, отклоняется, так как общество само не воспользовалось закрепленным в законе порядком о разрешении разногласий и, как верно отмечено судами, данное обстоятельство не имеет значение для разрешаемого спора.

Учитывая, что неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судами не допущено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.12.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 09.04.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-6641/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья С.И. Шуйская


Судьи М.А. Севастьянова


В.В. Сирина