Решение от 1 июня 2018 г. по делу № А32-12944/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ


г. Краснодар

Дело № А32-12944/2017



Резолютивная часть решения принята 23.05.2018.

Полный текст решения изготовлен 01.06.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ООО «Европа» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

ответчик: администрация города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),


об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996


при участии в заседании

от истца: ФИО1 – по доверенности;

от ответчика: не явились, извещены.



УСТАНОВИЛ:

ООО «Европа» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) об обязании заключить договор аренды от 31.05.2010 № 4900005824 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996, общей площадью 5 235 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <...> с видом разрешенного использования – торговый комплекс, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 31.01.2017 № 2017-01/05-О и составляет 881 000 (восемьсот восемьдесят одну тысячу) рублей».

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, удовлетворенное судом, в соответствии с которым просит изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы и составляет 806 475,32 (восемьсот шесть тысяч четыреста семьдесят пять) рублей».

Администрация, уведомленная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечила, отзыв на заявление не представила.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 часов 23.05.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ.

После перерыва заседание продолжено в отсутствие представителей сторон. Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации города Сочи от 24.08.1993 № 661/1 ООО «Европа» предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: ул. Батумское шоссе, п. Дагомыс, Лазаревского района, г. Сочи, общей площадью 0, 26 га, на праве постоянного (бессрочного) пользования и выдан государственный акт государственный акт серия КК-2 № 426000481.

Постановлением главы администрации города Сочи №343/5 от 17.06.2003 вышеуказанный земельный участок, с уточненной при межевании площадью 2 592 кв. м. и прошедший кадастровый учет за № 23:49:0125016:0032, был предоставлен ООО «Европа» в аренду.

Между ООО «Европа» и Администрацией города Сочи был заключен договор от 19.04.2004 № 4900003028 аренды земельного участка площадью 2 592 кв. м. расположенный по адресу: ул. Батумское шоссе, п. Дагомыс, Лазаревского района, г. Сочи.

На этом земельном участке общество возвело строения: здание магазина литера «А», общей площадью 634, 9 кв. м; здание магазина литеры «Б», «Б1» общей площадью 395, 5 кв. м; здание магазина литера «В», общей площадью 637, 2 кв. м.

Указанные обстоятельства являлись предметом оценки арбитражного суда в рамках рассмотрения дела № А32-22621/2007. Так, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2007 по делу № А32-22621/2007 право собственности общества на указанные здания зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.05.2009, регистрационная запись № 23-23-46/031/2009-188, № 23-23-46/031/2009-189, № 23-23-46/031/2009-190

05.05.2010 администрацией вынесено постановление № 487 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Европа» в аренду земельного участка по улице Батумское шоссе в поселке Дагомыс в Лазаревском районе города Сочи с видом разрешенного использования – торговый комплекс».

На основании указанного постановления департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент) (арендодатель) и общество (арендатор) 31.05.2010 заключили договор аренды № 4900005824 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996, общей площадью 5 235 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговый комплекс (далее – спорный земельный участок).

Согласно пункту 3.2 указанного договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 № 290-О/20 и составляет 1 502 151 рубль.

На основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок № 24/25-2016 от 29.09.2016, подготовленного оценщиком ООО «Консалтинг Групп» ФИО2, администрацией произведен перерасчет размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая по состоянию на 20.09.2016 составила 2 083 178 рублей.

Письмом от 04.10.2016 № 27160/105-16 департамент уведомил общество об изменении размера годовой арендной платы и направил в адрес общества два экземпляра проекта дополнительного соглашения от 03.10.2016 к договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824, что подтверждается списком № 4 внутренних почтовых отправлений департамента.

Обществом в адрес департамента направлено письмо от 02.05.2017 № 3547-16.02.2017, из содержания которого следует, что 18.01.2017 представителем ООО «Европа» получен проект дополнительного соглашения от 03.10.2016 к договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824 и Отчет об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок № 24/25-2016 от 29.09.2016.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, общество обратилось в ООО «ГеоМаркер» для проведения оценки рыночной стоимости спорного земельного участка и определения величины (размера) годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком.

По результатам проведенной экспертизы ООО «ГеоМаркер» рыночная стоимость спорного земельного участка составила 58 737 000 рублей, стоимость годовой арендной платы определена в размере 881 000 рублей.

Считая отчет об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок № 24/25-2016 от 29.09.2016, произведенный ООО «Консалтинг Групп», не соответствующим требованиям Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.2010 (далее – Закон № 135-ФЗ), общество направило в адрес администрации претензию и протокол разногласий об установлении стоимости годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 881 000 рублей.

Письмом от 10.03.2017 № 5242/05-16 департаментом предложено обществу разрешить спор в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (пункт 1 часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок (часть 2 статьи 307 ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статьи 309 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (часть 1, 3 статьи 420 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами закона (часть 1 статьи 422 ГК РФ), при этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 1, 2 статьи 445 ГК РФ)

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как указано выше, в рамках дела № А32-22621/2007 установлено, что постановлением главы администрации г. Сочи от 24.08.1993 № 661/1 обществу предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: ул. Батумское шоссе, п. Дагомыс, Лазаревского района, г. Сочи, площадью 0,26 га на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем обществу выдан государственный акт серия КК-2 № 426000481.

Постановлением главы администрации г. Сочи от 17.06.2003 № 343/5 спорный земельный участок, с уточненной при межевании площадью 2 592 кв. м и прошедший кадастровый учет за 23:49:0125016:0032, предоставлен обществу в аренду.

19 апреля 2004 г. общество и администрация заключили договор от 19.04.2004 № 4900003028 аренды земельного участка площадью 2 592 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, п. Дагомыс, Лазаревского района, ул. Батумское шоссе.

Распоряжением главы г. Сочи от 28.08.2009 № 912-р утверждена схема расположения земельного участка площадью 5 235 кв. м, образованного: из части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3004 (435 кв. м), из части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:2011 (2 592 кв. м), и части земельного участка с кадастровым номером квартала 23:49:0136009 (2 208 кв. м), занятого зданиями и сооружениями торгового комплекса по Батумскому шоссе в п. Дагомыс Лазаревского района города Сочи. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет под номером 23:49:0136009:3996.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора аренды от 19.04.2004 № 4900003028 (а именно, после 01.07.2006), арендные правоотношения между администрацией и обществом не прекращались.

Судом также установлено, что спор о тождестве земельных участков с кадастровым номером 23:49:0136009:3996 и с кадастровым номером 23:49:0125016:0032 между сторонами отсутствует.

Вместе с тем, в виду того, что характеристики объекта аренды существенно изменились (границы земельного участка, общая площадь, кадастровый номер), суд делает вывод о том, что обществом утрачено право постоянного бессрочного пользования в отношении вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 31.05.2010 участок был предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса (в применимой редакции).

Право собственности на спорный земельный участок принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи, поэтому применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.

Истец просит установить в п. 3.2 договора аренды от 31.05.2010 № 4900005824 годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136009:3996 в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 26.03.2018 в размере составляет 806 475,32 (восемьсот шесть тысяч четыреста семьдесят пять) рублей.

Указанное требование нацелено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

В силу статьи 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования:

- арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о нарушении методики расчета арендной платы;

- арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом;

- арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы;

- арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Заявленные истцом требования об установлении в п. 3.2 договора от 31.05.2010 № 4900005824 годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом – как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В настоящее время к спорным правоотношениям сторон подлежит применению Постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – Постановление № 1699).

Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; в) на основании земельного налога; г) на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно подпункту «б» пункта 7 Постановления № 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса или во исполнение решения суда.

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации либо передачи в аренду.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, установленной в ходе рассмотрения спора.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов допускаются в качестве доказательств по делу.

Согласно пункту 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По мнению общества, рыночная стоимость земельного участка в размере 138 878 550 рублей, установленная в отчете об оценке № 24/20-2016 от 29.09.2016, завышена.

Общество не уклоняется от заключения договора аренды № 4900005824 от 31.05.2010, заинтересованно в совершении сделки, однако между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого администрацией в аренду обществу, что непосредственно влияет на размер арендной платы, установленной в пункте 3.2. проекта договора аренды.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 30.08.2017 судом назначена нормативно-методическая экспертиза, проведение которой поручено ООО «КубаньТехСтройЭксперт» эксперту ФИО3

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли отчет об оценке от 20.09.2016 № 24/25-2016 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок» (далее – Отчет № 24/25-2016), составленный ООО «Консалтинг групп» г. Сочи, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности?

Как следует из экспертного заключения от 02.11.2017 по поставленному вопросу эксперт указал что, в Отчете № 24/25-2016:

- указана цель «Определение величины (размера) годовой арендной платы», что является несоответствием требований ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015;

- в пункте «Дата осмотра объекта оценки в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» указана несуществующая на сегодняшний день дата осмотра объекта оценки (20 сентября 20166 года», что является несоответствием требований ФСО № 7;

- в таблице № 3 «Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора» отсутствует информация о номере контактного телефона, адрес электронной почты оценщика, что является нарушением требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ;

- отсутствует информация о сведениях о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика, что является нарушением требований статьи 16 Закона № 135-ФЗ;

- на странице 37 в таблице № 11 «Описание объектов аналогов» в столбце «Адрес (описание местоположения» указаны адреса объекта оценки, объектов-аналогов. При этом объект оценки находится по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <...>; объект-аналог № 1 находится по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, объект-аналог № 2 находится по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, объект-аналог № 3 находится по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы. Экспертом указано, что вопреки требованиям ФСО № 7 о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам сравниваемые в Отчете № 24/25-2016 объекты располагаются в разных районах города, не сопоставимы между собой по ценовому сегменту на рынке недвижимости.

В связи с чем, экспертом сделан вывод о том, что Отчет № 24/25-2016 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения.

Определением от 27.12.2017 судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «КубаньТехСтройЭксперт» эксперту ФИО3

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Каков размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996 площадью 5 235 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>?

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.03.2018 определена в отчете об оценке № 04/2018 от 26.03.2018. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно, без учета НДС, составляет: 53 765 021 (пятьдесят три миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч двадцать один) рубль.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения.

Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения ответчиком не приведена.

Общество считает обоснованной рыночную стоимость земельного участка в размере 53 765 021 (пятьдесят три миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч двадцать один) рубль определенной на основании отчета об оценке № 04/2018 от 26.03.2018.

Учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка, согласно выводов судебной экспертизы, составляет 53 765 021 рублей, размер арендной годовой платы по договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824 составит 806 475 (восемьсот тысяч четыреста семьдесят пять) рублей (53 765 021Х 1,5%).

Принимая во внимание императивный характер регулирования размера арендной платы и отсутствие у сторон возможности произвольного усмотрения по данному вопросу, суд полагает необходимым внести изменения в спорный договор аренды, указав на частичное удовлетворение иска.

Ввиду чего, требование истца об установлении в п. 3.2 договора от 31.05.2010 № 4900005824 размера годовой арендной платы за земельный участок, подлежит удовлетворению в редакции, соответствующей действующим нормам гражданского права, а именно суд полагает необходимым изложить пункт 3.2 спорного договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, а также Отчетом об оценке недвижимого имущества № 04/2018 от 26.03.2018, и составляет 806 475 (восемьсот тысяч четыреста семьдесят пять) рублей».

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 9 АПК РФ и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Истцом внесены на депозитный счет Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в размере 35 000 рублей в соответствии с платежным поручением от 05.05.2017 № 60, а также в размере 58 500 рублей в соответствии с платежным поручением № 88 от 16.06.2017. Таким образом, истцом на депозитный счет внесено 93 500 рублей.

В материалы дела представлено письмо, зарегистрированное 13.11.2017, ООО «КубаньТехСтройЭксперт», подтверждающее стоимость проведения нормативно-методической экспертизы в размере 35 000 рублей, а также письмо, зарегистрированное 29.03.2018, подтверждающее стоимость судебной оценочной экспертизы, в размере 35 000 рублей. Общая сумма расходов по производству судебных экспертиз составляет 70 000 рублей.

В связи с тем, что требования истца удовлетворены в полном объеме, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 70 000 рублей расходов по оплате проведения судебных экспертиз, а также 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 4900005824 от 31.05.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996, общей площадью 5 235 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, <...> изложив пункт 1.1 дополнительного соглашения к указанному договору аренды в следующей редакции:

«1.1. Изложить пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции:

«п. 3.2 Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, а также Отчетом об оценке недвижимого имущества № 04/2018 от 26.03.2018, и составляет 806 475 рублей».

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Европа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 70 000 рублей расходов на оплату судебных экспертиз.

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Европа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин