Решение от 3 июня 2019 г. по делу № А12-26227/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-26227//2017

«03» июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2019 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Бритвина Д.М.,

рассмотрев дело №А12-26227/2017 по заявлению акционерного общества «Желдоркомплекс» (ОГРН <***> ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 309343520400028), обществу с ограниченной ответственностью «Волжский торговый центр» (ОГРН <***> ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312343514900010 ИНН <***>), Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН <***> ИНН <***>) о признании договора купли - продажи недействительным, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральной кадастровой палаты Росреестр» в лице филиала» Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Волгоградской области, Администрация городского округа – город герой Волжский Волгоградской области, Управление архитектуры администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, Закрытое акционерное общество «БЕКЕТОВСКОЕ ППЖТ», акционерное общество Банк «Национальный стандарт», общество с ограниченной ответственностью «Волжский торговый центр Надежда»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 24.08.2016 б/н, после перерыва - ФИО3 ;

от ИП ФИО1 –ФИО4, доверенность от 18.05.2017 №34АА2022596, после перерыва ФИО4;

от ООО ««Волжский торговый центр» - ФИО4 – по доверенности от 10.01.2019г., после перерыва - ФИО4

после перерыва от ИП ФИО2 – ФИО5, доверенность от 13.08.2018 №34АА2511404, после перерыва - ФИО5;

от КЗР – ФИО6, довереность от 25.03.2019№ 14/22-Д, после перерыва ФИО7 – доверенность от 25.03.2019г., №14/4-д,;

от Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области – ФИО6, доверенность от 11.04.2019 № 519Д, после перерыва- ФИО7 – доверенность от 11.04.2019Г., №509-д,

от АО Банк «Национальный стандарт» - ФИО8, доверенность от 04.02.2019 № 17, после перерыва- извещены, не явились;

остальные извещены, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Желдоркомплекс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "Волжский торговый центр", индивидуальному предпринимателю ФИО2, Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – ответчики) с требованиями:

- признать право собственности, зарегистрированное за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 309343520400028), на часть железнодорожного пути с кадастровым номером 34:35:030121:714, протяженностью 399 п.м., расположенного по адресу: <...> строен 4а, на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030121:710, отсутствующим.

- признать право собственности, зарегистрированное за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 312343514900010), на часть железнодорожного пути с кадастровым номером 34:35:030121:715, протяженностью 97 п.м., расположенного по адресу: <...> строен 4а, на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030121:709, отсутствующим.

- признать недействительным договор купли-продажи от 16.08.2011 1М1067-кпз земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, заключенный между ЗАО «Волжский торговый центр» (ИНН <***> ОГРН <***>, правопреемник ООО «Волжский Торговый Центр» ИНН <***> ОГРН <***>) и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН <***> ОГРН <***>) в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2.337 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на котором расположен железнодорожный путь №4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс».

- признать право собственности, зарегистрированное за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 309343520400028), на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:710, площадью 1.800 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на котором расположен железнодорожный путь №4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс», отсутствующим.

- признать право собственности, зарегистрированное за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 312343514900010), на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:709, площадью 537 кв.м., расположенного по адресу: <...> на котором расположен железнодорожный путь №4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс», отсутствующим.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.07.2018 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2017 и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 отменены в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи от 16.08.2011 № 1067-кпз земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, заключенного между закрытым акционерным обществом «Волжский торговый центр» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в части передачи права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2337 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», на котором расположен железнодорожный путь № 4 необщего пользования акционерного общества «Желдоркомплекс» и дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационный инстанции указал, что юридически значимые обстоятельства по существу заявленных требований в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2011 N 1067КПЗ не исследовались, суд в своем решении каких-либо мотивов не привел.

Аналогичные доводы апелляционной жалобы общества при рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции, оставлены без внимания.

Следовательно, фактические обстоятельства, положенные истцом в основание иска в указанной части, судом не установлены, выводы суда относительно недействительности сделки купли-продажи не сделаны, в связи с чем обжалованные судебные акты в указанной части подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, как указал суд кассационной инстанции, судам необходимо устранить допущенные нарушения, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) в части признания недействительным договора купли-продажи от 16.08.2011 № 1067-кпз земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, заключенного между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и торгово-производственным закрытым акционерным обществом «Волжский торговый центр» в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2 449 кв.м., на котором расположена часть железнодорожного пути № 4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс» с кадастровым номером 34:35:030118:858, настаивает.

Представители ответчиков против заявленного иска возражают.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании и оценив их доводы, арбитражный суд считает, что заявленные требования в указанной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, исковые требования АО "Желдоркомплекс" мотивированы тем, что им на основании договоров купли-продажи от 14.10.2004 N 213 К-П и от 22.12.2004 N 226 К-П приобретены железнодорожные пути N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (от сигнала М-121 стрелочного перевода N 7 РЖД до упора ПК3+99,0), расположенное по адресу: <...> на земельном участке предоставленным открытому акционерному обществу "ВГС" в бессрочное пользование постановлением от 09.01.1996 N 61, что подтверждается актом землепользованием ВДО-36-000517 и железнодорожные пути N 4 (от ПК5+66.0 до упора протяженностью 1091 п.м) и N 8 (от стр. N 33 до упора протяженностью 399 п.м), о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра) сделана регистрационная запись от 31.05.2011 N 34-34-03/004/2011-256 и выдано свидетельство от 28.03.2012 серия 34-АА N 619172, взамен ранее выданного от 03.11.2011.

В соответствии с вышеуказанным свидетельством АО "Желдоркомплекс" принадлежит линейное сооружение подъездные железнодорожные пути южного района, расположенные по адресу: <...>; общая протяженность путей составляет 5489 п.м, инвентарный номер 11195, условный кадастровый номер 34-34-03/004/2011-506.

Сведения о характеристиках объекта и описание его местоположения внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) 06.11.2013 с присвоением кадастрового номера 34:35:030118:858, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 12.07.2017 N 34/071/012/2017-218.

На основания договоров купли-продажи от 14.10.2034 и от 22.12.2004, правопредшественнику - открытому акционерному обществу "Волгоградгидрострой" (ИНН <***>) отчуждаемые подъездные железнодорожные пути принадлежали на праве собственности, что подтверждалось свидетельством о собственности N 75, выданным Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области 28.05.1993.

В рамках дела N А12-70873/2016, по иску ИП ФИО9 к ИП ФИО1 об устранении препятствий в пользовании объектом недвижимости, в котором истец по настоящему делу привлечен в качестве третьего лица, было установлено, что ИП ФИО9 является собственником объекта недвижимости - строение склада площадью 1081,8 кв.м, строение склада с пристройками, площадью 716,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 34:35:000000:17056, а также земельного участка под этим объектом с кадастровым номером 34:35:030121:691, площадью 3320 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1.

ИП ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью 23 772 кв.м с кадастровым номером 34:35:030121:654, расположенный по адресу: <...>, 4а.

В дальнейшем, земельный участок ИП ФИО1 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030121:709 и 34:35:030121:710 площадью соответственно, 947+/-27 кв.м и 22 825 кв.м.

Проезд к складу истца осуществляется через железнодорожный путь в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:710.

ИП ФИО1 в месте проезда и прохода к складу, принадлежащему истцу, установил бетонные блоки и металлические столбы, проводятся иные земляные работы, что подтверждается актом осмотра от 29.11.2016, фотографиями, имеющимися в деле, а также не отрицается представителем ответчика.

07 августа 2013 года была произведена государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок (номер регистрации 34-34-03/034/2013-724), о чем выдано свидетельство о собственности 34 АБ N 050310.

01 июля 2013 года между ответчиком-1 и ответчиком-2 по настоящему делу заключен договор купли-продажи железнодорожного пути, общей протяженностью 496,27 п.м, инвентарный номер 410:002258, литера 1, кадастровый номер 34-34-03/035/2013-133, расположенный также по тому же адресу, что и земельный участок.

02 августа 2013 года была произведена государственная регистрация права собственности на указанный железнодорожный путь (номер регистрации 34-34-03/034/2013-679), о чем выдано свидетельство о праве собственности 34-АБ N 149888.

В результате многократного размежевания земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, ответчиком-1 образованы и поставлены на кадастровый учет 21.12.2016 два земельных участка с кадастровыми номерами 34:35:030121:709 (площадью 947 кв.м) и 34:35:030121:710 (площадью 22 825 кв.м).

После раздела вышеуказанных земельных участков, в последующем ответчик-1 разделил железнодорожный путь общей протяженностью 496,27 п.м и поставил его на кадастровый учет уже 13.03.2017.

По мнению истца, в результате раздела железнодорожный путь с кадастровым номером 34:35:030121:715 протяженностью 97 п.м расположился на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030121:709 (площадью 947 кв.м), а путь с кадастровым номером 34:35:030121:714 протяженностью 399 п.м расположился на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030121:710 (площадью 947 кв.м).

Железнодорожный путь общей протяженностью 496,27 п.м, который, в соответствии с ЕГРН принадлежит ИП ФИО1 с 02.08.2013, является неотъемлемой частью общей системы железнодорожной ветки, принадлежащей с 25.02.2005 АО "Желдоркомплекс", как подъездные железнодорожные пути южного района, общей протяженностью 5489 п.м, инвентарный номер 11195, кадастровый номер 34:35:030118:858, по адресу: <...>, который проходит через земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030121:709 и 34:35:030121:710 соответственно.

В соответствии со справкой о наличии ограничений (обременений) в использовании и сервитутах земельного участка от 04.08.2011 № 12/17084-сп, публичные сервитуты на земельном участке по адресу: <...> II, 4а, не установлены.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 октября 2012г. признано право собственности торгово-производственного закрытого акционерного общества "Волжский торговый центр" (ИНН <***>/ОГРН <***>) на железнодорожный путь протяженностью 496,27 п.м., расположенный по адресу: <...> II, 4а, инвентарный номер 410:002258.

Удовлетворяя исковые требования, суд установил, что торгово - производственное закрытое акционерное общество "Волжский торговый центр" (ИНН <***>/ОГРН <***>) добросовестно, открыто и непрерывно владел имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

Вместе с тем, как указал Арбитражный суд Поволжского округа в своем Постановлении от 05.07.2018, в исковом заявлении АО "Желдоркомплекс" ставился вопрос о признании недействительным договора от 16.08.2011 N 1067КПЗ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24 в части передачи права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2337 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на котором расположен железнодорожный путь N 4 необщего пользования АО "Желдоркомплекс" со ссылкой на нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) и с указанием на то, что на момент совершения названной сделки, исходя из конфигурации испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, на приобретаемом ООО "Волжский торговый центр" земельном участке, кроме принадлежащих ему объектов недвижимости, располагалось сооружение - рельсы одиночного подъездного железнодорожного пути, право собственности на который зарегистрировано Росреестром 25.02.2005 за истцом. Иных железнодорожных путей в границах предоставленного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24 в соответствии с топосъемкой от 09.11.2010 не имеется. На дату заключения сделки, предоставления земельного участка (на 16.08.2011) право собственности на железнодорожный путь общей протяженностью 496,27 п.м у ООО "Волжский торговый центр" отсутствовало. Исходя из этого у Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области отсутствовали правовые основания в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2337 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на котором расположен железнодорожный путь N 4 необщего пользования АО "Желдоркомплекс".

При новом рассмотрении дела судом по ходатайству представителя истца назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам эксперта от 27.03.2019 № 05/2019, фактическое местоположение объекта недвижимости (сооружения) с кадастровым номером 34:35:030118:858 в границах земельных участков с кадастровыми номерами 34:35: 030121:709, 34:35: 030121:732, 34:35:030121:733, 34:35: 030121:734 соответствует сведениям о местоположении объекта недвижимости (сооружения) с кадастровым номером 34:35:030118:858, содержащемся в ЕГРН; в границах земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости (сооружения) с кадастровым номером 34:35:030118:858, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 34:35: 030121:709, 34:35: 030121:732, 34:35:030121:733, 34:35: 030121:734 фактически объектов капитального строительства нет (не обнаружено).

Как указано экспертом, объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 34:35:030118:858 это линейное сооружение. Данный объект недвижимости входил в границы ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24.

Как установлено в ходе повторного рассмотрения дела, с учетом выводов указанной экспертизы, на приобретаемом ООО "Волжский торговый центр" земельном участке, кроме принадлежащих ему объектов недвижимости, располагалось сооружение - рельсы одиночного подъездного железнодорожного пути, право собственности на который зарегистрировано Росреестром 25.02.2005 за истцом, при этом иных железнодорожных путей в границах предоставленного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24 не имелось. Обратного, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиками не доказано.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Поскольку на спорном земельном участке, право собственности на который, с учетом его многократного размежевания, в настоящее время зарегистрировано за ответчиками, находится объект недвижимости (сооружения) с кадастровым номером 34:35:030118:858, сделка по передаче земельного участка земельного участка 34:35:030121:24, заключенная между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и торгово-производственным закрытым акционерным обществом «Волжский торговый центр» в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2 449 кв.м., на котором расположена часть железнодорожного пути № 4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс» в собственность является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.

Аналогичный правовой подход существует и в правоприменительной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 N 306-эс14-1927).

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности также может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, и имеет целью устранение нарушений этого права, суд приходит к выводу об удовлетворили искового требования о признании недействительным договора купли-продажи от 16.08.2011 № 1067-кпз земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, заключенного между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и торгово-производственным закрытым акционерным обществом «Волжский торговый центр» в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2 449 кв.м., на котором расположена часть железнодорожного пути № 4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс» с кадастровым номером 34:35:030118:858

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи от 16.08.2011 № 1067-кпз земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, заключенный между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и торгово-производственным закрытым акционерным обществом «Волжский торговый центр» в части передачи прав собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 34:35:030121:24, площадью 2 449 кв.м., на котором расположена часть железнодорожного пути № 4 необщего пользования АО «Желдоркомплекс» с кадастровым номером 34:35:030118:858.

Вернуть акционерному обществу «Желдоркомплекс» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Бритвин Д.М.