Решение от 10 ноября 2022 г. по делу № А40-29197/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-29197/22-41-228

Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 10.11.2022.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1 при участии представителей истца Риос ФИО2 по доверенности от 05.08.2022 № 16/08, ответчика ФИО3 по доверенности от 05.08.2022 № 33-Д-663/22, дело по ООО «Фаворит-Пром» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 80, 8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 29.07.2021 истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости, который арендуется им на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 22.12.2014 № 00-00249/14; письмом от 06.09.2021 № 33-5-72149/21-(0)-5 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта, в котором цена объекта установлена в размере 10 769 000 руб., из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.11.2021 № М1001-21, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 12.11.2021 № 460/750-21, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец не согласился с предлагаемой ценой объекта и направил ответчику протокол разногласий от 18.12.2021, в котором цену объекта указал в размере 7 661 650 руб., определенном на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2021 № LM 1111, составленного ООО «ЛМ». Кроме того, в протоколе разногласий истец предлагал изменить п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора, сославшись на то, что они не соответствуют законодательству, являются кабальными для истца.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, письмом от 22.12.2021 № 33-5-72984/21-(0)-11 ответчик протокол разногласий отклонил, в предоставлении испрашиваемой государственной услуги отказал.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что ст. 3 указанного Федерального закона предусматривает, что цена в размере рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а ст. 9 устанавливает, что отчет составляется по заказу уполномоченного государственного органа, то есть Департамента. Оценка имущества проведена, определена отчетом от 08.11.2021 № М1001-21, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 12.11.2021 № 460/750-21, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков». Остальные условия договора купли-продажи, с которыми не согласен истец, по мнению ответчика, соответствуют Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 80, 8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: <...>, - на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 22.12.2014 № 00-00249/14.

29.07.2021 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного им помещения.

Письмом от 06.09.2021 № 33-5-72149/21-(0)-5 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта, в котором цена объекта установлена в размере 10 769 000 руб., из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.11.2021 № М1001-21, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 12.11.2021 № 460/750-21, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец не согласился с предлагаемой ценой объекта и направил ответчику протокол разногласий от 18.12.2021, в котором цену объекта указал в размере 7 661 650 руб., определенном на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2021 № LM 1111, составленного ООО «ЛМ». Кроме того, в протоколе разногласий истец предлагал изменить п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора, сославшись на то, что они не соответствуют законодательству, являются кабальными для истца.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, письмом от 22.12.2021 № 33-5-72984/21-(0)-11 ответчик протокол разногласий отклонил, в предоставлении испрашиваемой государственной услуги отказал.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного Федерального закона; в течение 10-ти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Ч. 2.1 ст. 9 устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Кроме того, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Порядок предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» устанавливается приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Указанное приложение предусматривает, что результатом предоставления данной государственной услуги является выдача (направление) договора купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества, распоряжения Департамента об условиях приватизации недвижимого имущества либо правового акта Правительства Москвы об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества (в случае, если площадь недвижимого имущества свыше 1 000 кв. м); при предоставлении данной услуги при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги уполномоченное должностное лицо Департамента организует проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества; обеспечивает подготовку проекта распоряжения Департамента об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, обеспечивает подписание этого проекта распоряжения, подготовку и подписание уполномоченным должностным лицом Департамента проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и выдачу (направление) на подпись заявителю.

При этом п. 2.9.1.10 приложения 17 устанавливает, что основанием для приостановления предоставления государственной услуги является поступление от заявителя протокола разногласий к выданному на подписание проекту договора купли-продажи, согласно п. 2.9.3.9 в этом случае предоставление государственной услуги приостанавливается на срок не свыше 10-ти рабочих дней.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным; ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой; в случаях когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что «оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 29.07.2021; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС 9 133 000 руб.

П. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора суд принимает в редакции продавца, поскольку в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал что эти условия договора противоречат законодательству или являются кабальными для истца.

В соответствии со ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 432, 443, 445, 446, 552 ГК Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. 110-112, 167-170, 173 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимости – нежилого помещения площадью 80, 8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: <...>;

абзац первый п. 3.1 договора принять в редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 9 133 000 руб.»;

абзац второй п. 3.1 договора исключить;

абзац третий п. 3.4 договора принять в редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 108 726 руб. 20 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»;

п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора принять в редакции продавца.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья О.А. Березова