Решение от 17 апреля 2019 г. по делу № А51-24729/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-24729/2018
г. Владивосток
17 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Н.А. Беспаловой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Аврора-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 30.10.2014)

к Администрации Находкинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 26.10.1999)

о признании незаконным отказа в проведении перерасчета арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 24.12.2018, паспорт;

от ответчика – не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Аврора-Строй» (далее – заявитель, Общество, ООО СК «Аврора-Строй») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Находкинского городского округа (далее – ответчик, администрация НГО) произвести корректировку арендной платы по договору от 28.10.2014 № 4123-14 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136, выраженный письмом № 20-03-02/03904 от 31.10.2018; обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору № 4123-14 от 28.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 площадью 7 353 кв.м, исключив из расчета арендной платы с 06.02.2018 плату за пользование земельным участком площадью 3 021 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: <...> (по проекту: объект капитального строительства «Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находка Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1») (в учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель ООО СК «Аврора-Строй» уточненные требования поддержал в полном объеме. Заявитель, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении занятого данным домом земельного участка пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком. Поскольку на сегодняшний день жилой дом введен в эксплуатацию, право собственности первого жильца зарегистрировано, следовательно, администрация НГО утратила право распоряжаться земельным участком в той части, которая необходима для эксплуатации жилого дома, и, как следствие, на получение арендных платежей от представленного под строительство жилого дома земельного участка.

Учитывая, что обязанность Общества по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка под введенным в эксплуатацию жилым домом утрачена в силу закона, поэтому размер арендной платы подлежит перерасчету.

Заявитель пояснил, что согласно схеме планировочной организации земельного участка, имеющейся в проектной документации необходимая площадь земельного участка для эксплуатации введенного жилого дома составляет 3 021 кв.м, которая и подлежит исключению из арендуемого Обществом земельного участка площадью 7 353 кв.м с кадастровым номером 25:31:010404:7136. В свою очередь, к направленному в администрацию заявлению о корректировке арендной платы были приложены все необходимые документы, в том числе и проектная документация объекта строительства, в связи с чем ответчик обладал всей необходимой информацией для принятия положительного решения.

При указанных обстоятельствах, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Администрация НГО с требованиями Общества не согласна, считает оспариваемое решение об отказе в корректировке арендной платы по договору от 28.10.2014 № 4123-14 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 является правомерным, поскольку Обществом при подаче заявления не были представлены документы, подтверждающие изменение площади данного земельного участка, и не была обоснованна необходимость ее изменения.

Администрация НГО пояснила, что земельный участок с кадастровым номером 25:31:010404:7136 с площадью 7 353 кв.м предоставлен для строительства двух жилых домов в 2 этапа, на котором изначально была предусмотрена территория общего пользования, необходимая для эксплуатации объектов капитального строительства. При этом, на основании заявления ООО СК «Аврора-Строй» о внесении изменений в документацию по планировке территории в связи с вводом объекта в эксплуатацию жилого дома № 1, администрацией НГО принято постановление от 06.08.2018 № 1411 «О подготовке изменений для внесения в документацию по планировке территории, утвержденную постановлением администрации НГО от 26.09.2012 № 1623 «Об утверждении документации по планировке территории». Однако заявителем каких либо мер, необходимых для внесения изменений в документацию по планировке территории, принято не было.

В этой связи, по мнению ответчика, в отсутствие доказательств межевания земельного участка, а также сведений об изменении площади предоставленного в аренду земельного участка с учетом поэтапного ввода объектов в эксплуатацию, произвести корректировку арендной платы не предоставляется возможным.

При указанных обстоятельствах, администрация НГО просит в заявленных требованиях отказать.

При рассмотрении дела суд установил, что 28.10.2014 на основании постановления администрации НГО от 26.08.2014 № 1552 и протокола о результатах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка от 13.10.2014 № 32 ООО «Варяг-Строй» предоставлен земельный участок площадью 7 353 кв.м с кадастровым номером 25:31:010404:7136, расположенный но адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 60 м от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: <...>, для жилищного строительства, с разрешенным использованием: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей.

Соглашением от 24.07.2015 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.10.2014 № 4123-14 переданы ООО СК «Аврора-Строй».

ООО СК «Аврора-Строй» выданы разрешения на строительство: Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находке Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1 и Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находке Приморского края. 2 этап. Жилой дом № 2.

Строительство первой очереди завершено в декабре 2017 года.

Разрешением от 29.12.2017 № RU 25308000-41-2017 объект - Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находке Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1, расположенный по адресу: Приморский край, проспект Северный, д. 34, введен в эксплуатацию.

Право собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано 06.02.2018.

05.07.2018 (вх. № 14-1338) истец обратился в адрес администрации с заявлением о внесении изменений в документацию по планировке территории, утвержденную постановлением администрации НГО от 26.09.2012 № 1623, в связи с вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства - Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находке Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1, на основании которого администрацией НГО принято постановление от 06.08.2018 № 1411 «О подготовке изменений для внесения в документацию по планировке территории, утвержденную постановлением администрации НГО от 26.09.2012 № 1623 «Об утверждении документации по планировке территории».

04.10.2018 ООО СК «Аврора-Строй» обратилось в администрацию НГО с заявлением произвести корректировку арендной платы земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136, исключив из арендных платежей площадь земельного участка, пропорционально площади необходимой для обслуживания объекта капитального строительства.

Письмом от 31.10.2018 № 20-03-02/03904 администрация НГО в лице Управления имущества отказало ООО «СК «Аврора-Строй» в корректировке арендных платежей на том основании, что изменения в части площади земельного участка в договор аренды от 28.10.2014 № 4123-14 не вносились, в связи с чем произвести корректировку годового размера арендной платы в рамках действующего договора не представляется возможным.

Не согласившись данным отказом, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО СК «АВРОРА-СТРОЙ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 по договору аренды от 28.10.2014 № 4123-14 и его использования для строительства подтверждается материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома № 1 (первая очередь строительства по проект «Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находка. 1 этап. Жилой дом № 1»), осуществлялось на арендуемом истцом земельном участке, дом введен в эксплуатацию 29.12.2018, о чем получено разрешение № RU 25308000-41-2017.

06.02.2018 осуществлена первая регистрация права собственности на помещение в указанном многоквартирном доме, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 17.12.2018 № 99/2018/229793137, согласно которой 06.02.2018 зарегистрирована совместная собственность на квартиру № 59 за ФИО3 и ФИО4 (кадастровый номер 25:31:010404:7679).

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, после введения в эксплуатацию жилого дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрации прав собственности дольщиков, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома.

Как следует из части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения о том, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 16 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В то же время, отмечает, что данные разъяснения пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ по существу касаются ситуации предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен один многоквартирный жилой дом, для эксплуатации которого и сформирован арендуемый земельный участок.

В рассматриваемом случае в аренду ответчику передан земельный участок для строительства двух самостоятельных объектов недвижимости в два этапа.

В этой связи по смыслу приведенных выше правовых норм и разъяснений, регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме влечет возникновение права именно на земельный участок, изначально предназначенный для обслуживания и эксплуатации исключительно соответствующего дома. Иной подход - прекращение права аренды на весь значительный по размеру земельный участок, предназначенный для строительства нескольких многоквартирных домов, с даты регистрации права собственности на одно из помещений в любом из них, означал бы юридическую невозможность осуществления дальнейшего строительства, поскольку оно бы велось лицом, не обладающим каким-либо правом на застраиваемый земельный участок.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что, при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации, поскольку арендатор утрачивает права пользования указанной части земельного участка в связи с возникновением права пользования у владельцев помещений.

При этом, арендатор должен вносить платежи исходя из площади земельного участка которая может им использоваться и не находится в законном владении собственников помещений жилого дома. Обязанность арендатора по оплате за пользование земельным участком в той части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, прекращается с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.

В силу изложенного, указания ответчика в оспариваемом отказе о невозможности корректировки годового размера арендной платы ввиду отсутствия изменений в договор аренды от 28.10.2014 № 4123-14 в части площади земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 площадью 7 353 кв.м, как и довод о непринятии Обществом мер для внесения изменений в документацию по планировке территории, не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку обязанность Общества по уплате арендных платежей утрачена в силу закона.

В свою очередь суд учитывает, что при подаче в администрацию НГО заявления от 31.10.2018 о корректировке арендной платы, Обществом предоставлен достаточный пакет документов для принятия ответчиком положительного решения о пересчете арендных платежей.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком положений ГК РФ, ЖК РФ, Федерального закона № 189-ФЗ и, как следствие, о неправомерном отказе администрации НГО в проведении корректировки арендной платы по договору аренды от 28.10.2014 № 4123-14.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного требование Общества о признании незаконным оспариваемого отказа подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно заключению кадастрового инженера от 02.04.2019, выполненного ООО «Бюро кадастровых инженеров №1» площадь земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 25:31:010404:7620, расположенного по адресу: <...>, составляет 3 021 кв.м, которая складывается из суммы площадей 2 981,1 кв.м, необходимой для эксплуатации самого многоквартирного дома, и 39,9 кв.м, предоставленной под трансформаторную станцию, без которой эксплуатация дома невозможна.

Указанная данные соответствуют проектной документации (Корректировка проекта): «Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находка Приморского края» (лист 17), на которую получено положительное заключение экспертизы, выданное КГАУ «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Приморского края», согласно которой граница благоустройства первой очереди строительства составляет 3 021 кв.м.

Поскольку действующее правовое регулирование связывает момент прекращения аренды в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, с переходом права собственности, возникающим в момент государственной регистрации, действие договора аренды от 28.10.2014 № 4123-4 в части годовой арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 25:31:010404:7679 площадью 7 353 кв.м. прекращено в силу закона с 06.02.2018, то есть с момента первой регистрации права собственности на помещение в спорном многоквартирном доме, следовательно, требование о перерасчете арендной платы правомерно заявлены Обществом с указанной даты.

Учитывая обстоятельства настоящего спора и предмет заявленных требований, суд считает соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору № 4123-14 от 28.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 площадью 7 353 кв.м, исключив из расчета арендной платы с 06.02.2018 плату за пользование земельным участком площадью 3 021 кв.м, необходимую для эксплуатацию дома, расположенного по адресу: <...> (по проекту: объект капитального строительства «Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находка Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1»).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным отказ администрации Находкинского городского округа в проведении корректировки арендной платы по договору № 4123-14 от 28.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136, выраженный письмом № 20-03-02/03904 от 31.10.2018.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Обязать администрацию Находкинского городского округа произвести перерасчет арендной платы по договору № 4123-14 от 28.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010404:7136 площадью 7353 кв.м, исключив из расчета арендной платы с 06.02.2018 плату за пользование земельным участком площадью 3021 кв.м, необходимую для эксплуатацию дома, расположенного по адресу: <...> (по проекту: объект капитального строительства «Многоквартирные жилые дома с отдельно стоящей надземной автостоянкой закрытого типа в районе Северного проспекта, 32 в г. Находка Приморского края. 1 этап. Жилой дом № 1»).

Взыскать с администрации Находкинского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Аврора-Строй» судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Н.А. Беспалова