Решение от 13 ноября 2023 г. по делу № А67-3334/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-3334/2023
г. Томск
13 ноября 2023 г.
– дата объявления резолютивной части решения 13 ноября 2023 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН

1027000856211)

к обществу с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности отсутствующим без участия сторон установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (далее – ООО «Форма Маркет») о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, площадью 20 215,9 кв.м, расположенный по адресу <...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:13130) отсутствующим.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что ответчик является правообладателем объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, кадастровый номер: 70:21:0100087:13130. Истец полагает, что у указанного объекта отсутствуют признаки недвижимости, что является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности на него (л.д. 3-4).

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Стороны, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей сторон (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра города Томска от 12.09.2005 № 3385з «О предварительном согласовании мест размещения жилых домов, жилых комплексов» утверждены акты выбора земельных участков для строительства жилых домов и жилых комплексов ООО «Форма Маркет», в том числе предварительно согласовано место размещения жилого комплекса в границах ул. Высоцкого, на земельном участке площадью 136

931,28 кв.м. в соответствии с проектом границ на топографическом плане, прилагаемом к акту выбора земельного участка (пункт 10).

Постановлением Мэра города Томска от 20.02.2007 № 355з в постановление Мэра города Томска от 12.09.2005 № 3385з внесены изменения и дополнения, пункт 10 изложен в следующей редакции: «Образовать из земель населенного пункта г. Томск земельный участок по адресу: ул. Высоцкого, площадью 130 209 кв.м. (учетный номер 70:21:020701:41), в целях его последующего предоставления для строительства жилого комплекса, утвердив проект его границ согласно приложению № 1 к постановлению. Предварительно согласовать с ООО «Форма Маркет» место размещения жилого комплекса ул. Высоцкого на земельном участке площадью 130 209 кв.м. (учетный номер 70:21:020701:41) в соответствии с проектом границ на топографическом плане, прилагаемом к постановлению (п. 10.1). Выделить на земельном участке площадью 130 209 кв.м. (учетный номер 70:21:020701:41) части земельного участка площадью 195 кв.м. поз. 1 (учетный номер 70:21:020701:41/2) и площадью 990 кв.м. поз. 2 (учетный номер 70:21:020701:41/3) охранные зоны инженерных коммуникаций, в соответствии с которой землепользователи земельного участка обязаны обеспечить режим эксплуатации, исключающий повреждение указанного объекта (п. 10.2)».

На основании постановления Мэра города Томска от 28.02.2007 № 556-з 28.02.2007 между истцом (арендодатель) и ЖСК «Строитель» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-16739, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта г. Томска с кадастровым номером 70:21:0100087:0211, местоположение которого: <...> (далее – участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 130 209 кв.м. (пункт 1.1).

Зона градостроительной ценности участка: 14 (пункт 1.2).

Земельный участок предоставляется для строительства жилого комплекса (пункт 1.3).

Земельный участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка сторонами договора (пункт 2.1).

Срок действия договора устанавливается с 28.02.2007 по 28.01.2008 (пункт 3.1).

Земельный участок передан ЖСК «Строитель» по акту приема-передачи от 28.02.2007.

На основании постановления Мэра города Томска от 13.02.2009 № 340-з ранее образованный из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0211) площадью 130 209 кв.м. разделен на четыре земельных участка, в том числе: земельный участок, местоположение которого: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0422) площадью 16 228 кв.м; земельный участок, местоположение которого: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0425) площадью 10 240 кв.м; земельный участок, местоположение которого: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0423) площадью 3 290 кв.м; земельный участок, местоположение которого: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0424) площадью 100 451 кв.м.

12.05.2009 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента строительства и архитектуры Администрации города Томск (арендодатель) и ЖСК «Строитель» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-18149, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: <...> (бывший адрес: г. Томск, ул. Высоцкого), согласно кадастровому паспорту земельного участка, кадастровый номер 70:21:0100087:0422 (пункт 1.1).

Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте, являющемся приложением к договору (пункт 1.2).

Зона градостроительной ценности участка: 14 (пункт 1.3).

Земельный участок предоставляется для строительства жилого комплекса (пункт 1.4).

Площадь земельного участка составляет 16 228 кв.м. (пункт 1.5).

Земельный участок считается переданным с момента, указанного в акте приема-передачи земельного участка сторонами договора (пункт 1.7).

Срок действия договора устанавливается с 13.02.2009 по 13.02.2011 (пункт 2.1).

Земельный участок был передан ЖСК «Строитель» по акту приема-передачи от 12.05.2009.

Дополнительным соглашением № 1 от 08.06.2009 к договору аренды земельного участка № ТО-21-18149 от 12.05.2009 ЖСК «Строитель» передал, а ООО «Форма Маркет» приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка № ТО-21-18149 от 12.05.2009 в полном объеме с 04.06.2009 (пункт 2 дополнительного соглашения).

По акту приема-передачи от 08.06.2009 земельный участок в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 08.06.2009 передан ООО «Форма Маркет».

Соглашением сторон от 30.09.2009 договор аренды земельного участка № ТО-2116739 от 28.02.2007, заключенный с ЖСК «Строитель» на земельный участок, местоположение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:0211, площадью 130 209 кв.м., был расторгнут. Соглашение вступает в силу с 13.02.2009 (пункт 2).

На основании постановления Администрации города Томска от 08.02.2010 № 259з заключено дополнительное соглашение № 2 от 11.03.2010 к договору аренды земельного участка № ТО-21-18149 от 12.05.2009, согласно которому стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора (предмет договора аренды), указав, что арендодатель передает, а арендатор принимает, в том числе, земельный участок по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0522).

Поскольку договор аренды № ТО-21-18149 от 12.05.2009 был заключен на основании ранее заключенного договора № ТО-21-16739 от 28.02.2007 (произошел раздел первоначально предоставленного участка), на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта (постановление Мэра г. Томска от 12.09.2005 № 3385-з), то срок его действия истек 28.02.2012.

Изложенные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 24.02.2022 по делу № А67-10570/2021 и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют повторного доказывания при рассмотрении настоящего дела.

Указанным решением суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска земельный участок, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:0522), площадью 12 272 кв.м. в первоначальном состоянии (свободным от строительной площадки (железобетонных плит, свай, строительной техники, бытовок)) посредством подписания акта приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

27.02.2023 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Форма Маркет» на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0100087:13130), многоквартирный жилой дом, площадью 20215,9 кв.м, степень готовности 5%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2023 № КУВИ-001/2023-52998921 (л.д. 21-22).

Вместе с тем, как указано в исковом заявлении, согласно акту обследования земельного участка от 21.07.2022 (л.д. 18-20), на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100087:0522 расположена строительная площадка (грузовые краны, железобетонные плиты, сваи, строительная техника, бытовка), металлические гаражи и придомовая территория многоквартирных жилых домов. Территория огорожена.

В материалы дела представлено положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства 26-этажное жилое здание (строение № 9 по генплану) по улице Иркутский тракт - ул. Высоцкого в г. Томске (жилая группа № 2, 1 этап) (л.д. 28-52), согласно которому «в качестве фундаментов под каркас здания принята сплошная плоская железобетонная фундаментная плита (плитный ростверк) толщиной 1800 мм из бетона класса В25. Армирование фундаментной плиты принято арматурными стержнями класса А500С. Армирование предусмотрено отдельными стержнями. Нижняя и верхняя арматура выполнена сплошным армированием в двух направлениях (диаметром 25 А500С, шаг 200 мм) с добавлением арматуры под колоннами и пролетных зонах (диаметром от 14 А500С до диаметра 40 А500С с шагом 200 мм, в зависимости от действующих усилий). Верхняя арматура поддерживается арматурными каркасами. Фундаментная плита опирается на свайное основание из забивных железобетонных свай сечением 300*300, длинной 12,0 м. Шаг свай принят 1,0x1,0 и 1,1x0,9 м. Расчетная нагрузка, передаваемая на сваю, 50,0тс. Острие свай опирается в ИГЭ-404 - супесь твердой консистенции; р=1,88 г/см3, J<0; =250; С=16,0

LII

кПа; Е=25 МПа».

Исходя из акта обследования земельного участка, описания конструктивных решений для фундамента, содержащихся в заключении государственной экспертизы на объект капитального строительства 26-этажное жилое здание (строение № 9 по генплану) по улице Иркутский тракт - ул. Высоцкого в г. Томске (жилая группа № 2, 1 этап), строительные работы в отношении фундамента не завершены, нa земельном участке отсутствует конструктивно сложное сооружение, имеющее функциональную завершенность.

Посчитав, что размещенный на земельном участке объект, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, не является объектом недвижимости, департамент недвижимости обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно разъяснениям, изложенным в четвертом абзаце пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 12.05.2009 № ТО-21-18149, заключенный между муниципальным образованием «Город Томск» от имени и в интересах которого действует департамент недвижимости и ООО «Форма Маркет», прекратил свое действие 28.02.2012.

Требования истца в настоящем случае направлены на защиту права распоряжения земельным участком, на котором расположен спорный объект, который, по его мнению, не является объектом недвижимости.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16761).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В ходе производства по делу определением от 14.09.2023 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос:

- Завершены ли полностью работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на объекте незавершенного строительства – сооружения, площадью 20 215,9 кв.м, расположенного по адресу <...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:13130)?

Проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Томский центр экспертиз» ФИО1 и ФИО2 (<...>).

По результатам проведенной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам: работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на объекте незавершенного

строительства - сооружения, площадью 20 215,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, ул. Владимира Высоцкого, 8в (кадастровый номер № 70:21:0100087:13130) не могут быть признаны полностью завершенными ввиду невозможности использования по своему назначению согласно документации и положительному заключению государственной экспертизы.

Текущее техническое состояние объекта исследования, как части здания, приближенно к категории «Аварийное», что приводит к невозможности ведения дальнейшего строительства многоэтажного здания, соответственно, к невозможности использования по своему прямому назначению. Кроме того, конфигурация, местоположение и площадь застройки не соответствуют сведениям ЕГРН.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду отсутствия доказательств нарушения экспертами требований действующего законодательства, отсутствия в заключении комиссии экспертов противоречий и неясных суждений, суд принимает во внимание экспертное заключение АНО «Томский центр экспертиз» (л.д. 135-188) как надлежащее доказательство по делу.

Стороны выводы судебной экспертизы не оспаривали, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали.

Из имеющихся в материалах дела документов, по результатам оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе с учетом экспертного заключения АНО «Томский центр экспертиз», в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что частично выполненные работы по сооружению фундамента на спорном объекте незавершенного строительства не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который возможно было зарегистрировать право собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что работы по возведению фундамента не завершены, оснований для признания объекта завершенного строительства недвижимым имуществом не имеется, принимая во внимание факт нахождения спорного объекта на земельном участке истца, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на объект незавершенного строительства нарушает права истца, так как ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий публичного собственника.

Таким образом, требования истца правомерны и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также разъяснений, данных в пунктах 1 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о прекращении права собственности ответчика на объект незавершенного строительства.

На проведение экспертизы истец внес денежные средства в размере 60 000 руб. (платежное поручение от 30.08.2023 № 296086). Фактическая стоимость экспертизы в рамках настоящего дела составила 58 520 руб.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по проведению судебной экспертизы относятся на ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, площадью 20215,9 кв.м, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:13130).

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, площадью 20215,9 кв.м, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:13130).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (ИНН <***>) в муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>) 58 520 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Форма Маркет» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов