Решение от 23 марта 2020 г. по делу № А20-5972/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-5972/2019
г. Нальчик
23 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2020 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Х. Макаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик,

к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

о признании решения незаконным и обязании предоставить земельный участок в аренду,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, с. Шалушка,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 20.01.2020, ФИО3 по доверенности от 16.01.2020,

от местной администрации городского округа Нальчик – ФИО4 по доверенности от 09.01.2020,

от муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» – ФИО5 по доверенности от 10.01.2020,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация) и к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее - департамент), в котором просит признать незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 20.11.2019, и обязать администрацию и департамент предоставить обществу в аренду без проведения торгов земельный участок общей площадью 2 903 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104010:1290, расположенный по адресу: <...> б/н (далее – земельный участок).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Требования мотивированы наличием на земельном участке возведенных обществом незавершенных строительством объектов.

В судебном заседании администрация сослалось на необходимость участия в судебном заседании ФИО1 Вместе с тем ФИО1 извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем вручения 22.02.2020 копии определения суда, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 36000144748269 с официального сайта Почты России. Явку ФИО1 в судебное заседание суд не признал обязательной. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Дело рассмотрено в отсутствие ФИО1 по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество поддержало заявленные требования. Администрация и департамент возражали против заявления, считая, что в настоящее время продолжает действовать договор аренды с ФИО1 в соответствии с пунктом 7.2 договора.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 03.11.2015 с видом разрешенного использования «Для строительства многоквартирного жилого дома» (кадастровый паспорт от 03.11.2015).

По результатам открытого аукциона между муниципальным казенным учреждением «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (правопредшественник департамента) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2016 №4004-АЗ, по условиям которого названное учреждение (арендодатель) предоставило, а ФИО1 (арендатор) приняла во временное пользование земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома сроком на три года. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1.5 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 09.09.2016.

Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

21.02.2017 между ФИО1 и обществом заключен договор субаренды земельного участка. Государственная регистрация договора субаренды произведена 10.04.2017.

Администрация выдала обществу разрешения от 23.06.2017 №RU 07-301000-246-2017, от 23.06.2017 №RU 07-301000-247-2017, от 03.10.2019 №07-301000-131-2019, от 03.10.2019 №07-301000-132-2019 на строительство на спорном земельном участке группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г, Д, Е, Ж) и подземной парковкой.

Общество заключило с гражданами договоры участия в долевом строительстве (представлены семь договоров – от 03.10.2017, 17.10.2017, 04.12.2017, 01.02.2018, 20.02.2018, 14.08.2018, 15.01.2019, прошедших процедуру государственной регистрации).

19.07.2019 общество с ограниченной ответственностью «Гео-эксперт» составило отчет об определении степени готовности группы многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями (блоки Г, Д) на земельном участке, согласно которому блок Г готов на 62 % а блок Д – на 31 %

Министерство строительства и дорожного хозяйства Кабардино-Балкарской Республики выдало обществу заключения от 25.07.2019 №№ 07-3ГПС-03/2019 и 07-3ГПС-04/2019 о степени готовности проекта строительства, из которых следует, что степень готовности 1-й очереди строительства блок-секции «Г» составляет 58,5 %, 1-й очереди строительства блок-секции «Д» – 40,45 %.

В связи с истечением срока аренды общество 19.08.2019 обратилось в департамент с заявлением от 16.08.2019 о согласовании договора субаренды. Департамент в письме от 21.11.2019 №1-05/5652 сообщил обществу, что срок договора аренды от 16.08.2016 №4004-АЗ истек 15.08.2019, в связи с чем положительное решение данного вопроса не представляется возможным; вместе с тем указал, что правом на заключение нового договора аренды имеет собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

01.11.2019 общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов, сославшись на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). На заявление ответил департамент письмом от 20.11.2019 №45-ДГИиЗО-1-05/5615, в котором указал, что такое право законом предоставлено только собственникам незавершенных строительством объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке. При этом слово «собственникам» выделено жирным шрифтом, из чего следует, что департамент посчитал, что общество не обладает правом собственности на такие объекты.

Общество считая, что данным письмом ему неправомерно отказано в заключении договора аренды земельного участка, обратилось в арбитражный суд.

Требования общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Правовые позиции о применении названных норм при наличии на участке объекта незавершенного строительства сформулированы в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные обществом с соблюдением требований действующего законодательства, на что было указано в заявлении, поданном обществом в администрацию.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ссылка на необходимость государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства не основана на положениях подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а оспариваемый отказ нарушает законное право общества на получение земельного участка в аренду без проведения торгов.

Суд считает несостоятельными довод администрации и департамента о наличии (возобновлении на неопределенный срок) в настоящее время арендных отношений с ФИО1 Данный довод противоречит указанному выше письму департамента от 21.11.2019 №1-05/5652. Кроме того, как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. В соответствии с абзацем третьим этого же пункта договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Договор аренды от 16.08.2016 №4004-АЗ заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (Федеральный закон от 30.06.2008 №108-ФЗ), в связи с чем условие пункта 7.2 этого договора является ничтожным. При этом в дело не представлено доказательств наличия преимущественного права ФИО1 на заключение договора аренды спорного участка.

По правилам части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).

В рассматриваемом случае дополнительный срок восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд не устанавливает, поскольку в силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В данном же случае, исполняя решение суда, администрация и департамент не должны проверять наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, а также решать, какое из действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, надлежит совершить.

При подаче заявления в арбитражный суд общество уплатило 6 000 рублей государственной пошлины по платежному поручению от 02.12.2019 №457. В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче организациями заявлений о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления государственная пошлина уплачивается в размере 3 000 рублей. Названная сумма судебных расходов подлежит взысканию в пользу общества с администрации и департамента солидарно (учитывая невозможность разделения требований к каждому из них). Излишне уплаченные 3 000 рублей государственной пошлины следует возвратить обществу из бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

заявление удовлетворить.

Признать незаконными отказ муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» в предоставлении земельного участка в аренду, выраженный в письме от 20.11.2019 №45-ДГИиЗО-1-05/5615, как несоответствующий подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать местную администрацию городского округа Нальчик и муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» предоставить обществу с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» в аренду без проведения торгов земельный участок общей площадью 2 903 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104010:1290, расположенный по адресу: <...> б/н.

Взыскать с местной администрации городского округа Нальчик и муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» солидарно в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью фирма «Стройкоммунсервис» из бюджета Российской Федерации 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 02.12.2019 №457.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья З.А. Хатухов