Постановление от 24 октября 2017 г. по делу № А56-91767/2016

180/2017-439665(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-91767/2016
24 октября 2017 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2017 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кашиной Т.А. судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А. при участии:

от Комитета: Гавриловой С.А. по доверенности от 29.12.2016, от Общества: Утка В.И. по доверенности от 06.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22476/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу № А56-91767/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Исаакиевский Отель" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

и по встречному иску о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 25535139 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 00/ЗК-03140(14) от 05.01.2004 за период 30.12.2013 - 30.06.2016, 22247164 руб. 34 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету о признании недействительным и неподлежащим применению с 30.12.2013 по 21.04.2016 уведомления от 31.03.2016 № 28530-32/16.

Решением суда от 03.07.2017 признано недействительным уведомление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.03.2016 № 28530- 32/16. С ООО «Исаакиевский отель» в пользу Комитета имущественных отношений


взыскано 658940 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 415765 руб. 60 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. С ООО «Исаакиевский отель» в доход федерального бюджета взыскано 4498 руб. государственной пошлины. С Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга в пользу ООО «Исаакиевский отель» взыскано 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Комитет обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его изменить. Комитет полагает, что при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права, что в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения данного судебного акта.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представителем Комитета заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела А56- 32886/2017 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Конституционным судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для приостановления производства по настоящему делу, в связи с чем ходатайство Комитета о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела А56-32886/2017 подлежит отклонению.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 00/ЗК-03140(14) от 05.01.2004 аренды (далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером 78:1090:3004, площадью 4100 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.5 (далее - Участок).

Уведомлением от 30.11.2015 № 18759-ув./15 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с 01.12.2015 и установлении ее в размере 112886,14 руб. в квартал с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости в значении 1,2.

Уведомлением от 31.03.2016 Комитет уведомил Общество об изменении размера арендной платы по Договору в связи с вводом объекта реконструкции в эксплуатацию на основании разрешения от 30.12.2013 № 78-2401в-2013 и установлении его в период с 30.12.2013 по 30.11.2015 в сумме 2220501 руб. 76 коп. в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.0, с 01.12.2015 - в сумме 2528179 руб. 24 коп. в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.0.


Уведомлением от 02.06.2016 Комитет уведомил Общество об изменении размера арендной платы по Договору с 21.04.2016 на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег. № 44172Б-16/1, выполненной по состоянию на 21.04.2016, с установлением размера квартальной арендной платы в сумме 1342111 руб. 65 коп. при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.0.

Как полагает Комитет, в период с 30.12.2013 по 21.04.2016 в связи со вводом объекта реконструкции в эксплуатацию расчет арендной платы должен был быть произведен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379), по коду 18.0 согласно уведомлению об изменении размера арендной платы от 31.03.2016, с 21.04.2016 - в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег. № 44172Б-16/1, выполненной по состоянию на 21.04.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по уплате арендной платы, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

По мнению Общества, основания для установления размера арендной платы по коду 18.0 отсутствуют. Во встречном иске Общество просит признавать одностороннюю сделку Комитета по изменению размера арендной платы за период 30.12.2013 - 21.04.2016, выраженную уведомлением от 31.03.2016, недействительной.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 65, частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному Участку устанавливается правовыми актами Санкт- Петербурга.

В Санкт-Петербурге порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга, а также за участки, находящиеся на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, регламентирован Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Постановлением № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга, об особых случаях и о порядке определения арендной платы (далее – Положение).

Абзацем 4 пункта 3.1.2 Положения предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Реконструкция объекта, расположенного на Участке, завершена 30.12.2013, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2013 № 78-2401в-2013 функциональное назначение объекта, принятого в эксплуатацию, определено как гостиница со встроенной автостоянкой.


Соответствующее функциональное назначение определено и в техническом паспорте здания, расположенного на Участке.

В пункте 3.4 Договора сторонами было согласовано право арендодателя с момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования, либо его части в эксплуатацию изменить размер арендной платы с учетом функционального назначения результата инвестирования; а также возможность перерасчета арендной платы на основании ведомости по функциональному использованию Участка.

Абзацем 2 пункта 4.3.11 Договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 04.05.2011 также предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Уведомление Комитета от 31.03.2016 по смыслу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой, в соответствии с которой арендодателем изменен размер арендной платы за Участок по Договору.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

Пунктом 3.1.2 Положения предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка, условиями пункта 3.4 Договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы с учетом функционального назначения результата инвестирования.

Функциональное назначение здания, расположенного на Участке, определено в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и в технической документации объекта. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установление Комитетом в уведомлении от 31.03.2016 размера арендной платы за период с 30.12.2013 по коду 18.0, не учитывающего функциональное назначение объекта, расположенного на Участке, не соответствует требованиям пункта 3.1.2 Положения и не отвечает принципу предсказуемости, предусмотренному Постановлением № 582.

Таким образом, требование Общества о признании уведомления Комитета от 31.03.2016 недействительным правомерно удовлетворено.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства СПбГУП ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

По состоянию на 21.04.2016 подготовлена ведомость инвентаризации Участка по функциональному использованию рег. № 44172Б-16/1. Результаты инвентаризации функционального использования Участка, отраженные в данной ведомости, соответствуют функциональному назначению объекта, расположенного на Участке, в том числе проекту благоустройства (в отношении объектов садово- паркового хозяйства).

С учетом наличия ведомости инвентаризации Участка по функциональному использованию, а также в отсутствие доказательств, опровергающих функциональное использование Участка по кодам, указанным в ведомости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании пункта 2.8


Положения расчет арендной платы за период с 30.12.2013 по 30.06.2016 может быть произведен на основании данных инвентаризации Участка в соответствии с ведомостью рег. № 44172Б-16/1.

Исходя представленного Комитетом справочного расчета, а также учитывая платеж, внесенный Обществом 13.01.2017, судом верно определена сумма задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 658940 руб. 90 коп. (15179604,24 - 14520663,34).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции на основании статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер ответственности Общества за нарушение срока исполнения обязательства по оплате арендной платы до 415765 руб. 60 коп., рассчитанных исходя из применения неустойки к оплате арендной платы за четвертый квартал 2014 года, третий квартал 2015 года (на суммы, рассчитанные по предусмотренным Договором ставкам без увеличения, поскольку в данный период Комитет не уведомлял Общество об изменении размера арендной платы, но Общество нарушило установленные Договором сроки оплаты), а также за просрочку оплаты арендной платы за второй квартал 2016 года, исходя из суммы долга 1560930,57 руб. (рассчитанной с учетом частично произведенной ответчиком оплаты) и периода просрочки с 11.04.2016 по 03.10.2016.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу № А56-91767/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.А. Кашина

Судьи Ж.В. Колосова


Н.С. Полубехина