Решение от 27 мая 2020 г. по делу № А41-14331/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14331/20
27 мая 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2020 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОАО "КОМБИНАТ КРАСНЫЙ СТРОИТЕЛЬ" (140202, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2002, ИНН: <***>)

к Администрации Воскресенского муниципального района МО (140203, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАЙОН ВОСКРЕСЕНСКИЙ, ГОРОД ВОСКРЕСЕНСК, ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ОАО "КОМБИНАТ КРАСНЫЙ СТРОИТЕЛЬ" (далее – «Общество», «заявитель») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Воскресенского муниципального района Московской области (далее «Администрация», «заинтересованное лицо») от 28.11.2019 г. № 2759 об отказе ОАО «Комбинат Красный строитель» по вопросу заключения договора купли продажи земельного участка в собственность за плату площадью 347 239 кв. м, с кадастровым номером 50:29:0071902:39 для размещения промплощадки, в границах городского поселения Воскресенск по адресу: <...>. и обязании Администрации заключить договор купли продажи испрашиваемого земельного участка с ОАО «Комбинат Красный строитель» в отношении земельного участка местоположением: Российская Федерация, Московская область, городской округ Воскресенск, <...> уч. 32.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, городской округ Воскресенск, <...> уч. 32:

- нежилое здание площадью 91 кв.м.;

- здание площадью 956, 1 кв.м.;

- нежилое здание площадью 1 250, 5 кв.м., что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0071902:39 площадью 347 239 кв. м.

Так же на указанном земельном участке расположены и иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности иным лицам, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Общество обратилось в Администрацию Воскресенского муниципального района Московской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату в порядке ст. 36 ЗК РФ, (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) земельного участка с кадастровым номером 50:29:0071902:39 площадью 347 239 кв. м., как необходимого для использования принадлежащих ему строений общей площадью 2 297, 7 кв.м..

Постановлением № 1132 от 22.05.2014 г. Администрация Воскресенского муниципального района Московской области приняла решение о предоставлении ОАО «Комбинат Красный строитель» в собственность за плату земельный участок площадью 347239 кв. м, с кадастровым номером 50:29:0071902:39 для размещения промплощадки, в границах городского поселения Воскресенск по адресу: <...>, одновременно, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшим на основании п. 1 свидетельства № 17 от 04.08.1992 г. о праве постоянного (бессрочного) пользования АО «Русь» земельным участком.

Поскольку указанное постановление не было исполнено, письмом № 452 от 28 октября 2019 г. Общество обратилось в Администрацию Воскресенского муниципального района Московской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 347239 кв. м, с кадастровым номером 50:29:0071902:39.

Письмом Администрации Воскресенского муниципального района Московской области от 28.11.2019 г. № 2759 было отказано в предоставлении данного участка в собственность ОАО «Комбинат Красный строитель».

Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что на испрашиваемом земельном участке, помимо строений, принадлежащих заявителю на праве собственности, имеются и иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности иных лиц.

Решением Совета депутатов городского округа Воскресенск Московской области № 8/1 от 18.09.2019 г. установлено, что Администрация городского округа Воскресенск Московской области является правопреемником Администрации Воскресенского муниципального района Московской области.

В связи с изложенным, протокольным определением от 19.05.2020 года произведена замена заинтересованного лица с Администрации Воскресенского муниципального района Московской области на Администрацию городского округа Воскресенск Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).



В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется (п. 1 статьи 3 указанного Закона).

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2 статьи 3).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести их в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

В абз. 6 п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должно быть осуществлено до 01.01.2024 в порядке, установленном данным Законом.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату вынесения постановления Администрации № 1132 от 22.05.2014 г.) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Вместе с тем, статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Таким образом, сделки по приватизации земельных участков, совершенные без учета интересов собственников объекта недвижимости, расположенных на таком земельном участке, являются ничтожными в отношении части земельного участка, находящейся под их объектами недвижимости и необходимой для использования таковых.

Указанная правовая позиция изложена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, Определении Верховного Суда РФ от 05.03.2020 N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018).

В связи с изложенным, на основании ст. 12 ГК РФ, суд приходит к выводу, что постановление Администрации № 1132 от 22.05.2014 г. не соответствует требованиям закона в той части, которая относится к земельным участкам, находящимся под объектами недвижимости, принадлежащим иным лицам на праве собственности и необходимой для их использования.

Доводы заявителя о том, что право постоянного (бессрочного) пользования Общества на земельный участок не было прекращено в установленном законом порядке судом отклоняется, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Статьей 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1);

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.



Судья А.О. Уваров