Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А48-630/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-630/2017
г. Орел
25 декабря 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2017г.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Подриги Н.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паниной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления по муниципальному имуществу г.Мценска (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Карбомед» (129346, г.Москва, ул.1-я Напрудная, д.19, корпус 2 И 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земли от 23.09.2002 г. №592,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 (паспорт, доверенность от 09.01.2017 года),

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу г.Мценска (истец, УМИ) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Карбомед» (далее по тексту – ООО фирма «Карбомед», Общество ответчик), в котором просит о расторжении договора аренды земли от 23.09.2002 г. №592 и передаче истцу по акту приема-передачи земельного участка в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании 20 декабря 2017г. истец уточнил требование о передаче земельного участка, просит передать земельный участок, расположенный в координатах: точка н1 - X 11 560,17, Y - 38 281,74; точка н2 - X 11 624,85, Y -38382,27; точка н3-Х 11 540,46, Y - 38 436,65; точка н4 - X 11 475,79, Y - 38 336,16.

Учитывая, что по существу предмет иска не изменился, дополнился идентификационными признаками земельного участка, арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, при рассмотрении спора исходит из указанных истцом координат земельного участка.

Требования истца основаны на п.8.2 договора аренды, в силу которого договор аренды может быть расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. УМИ указало, что вступившими в силу решениями Арбитражного суда г.Москвы факт неоднократного нарушения Обществом условия о внесении арендной платы подтвержден.

Ответчик предъявленное требование не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. В обоснование своих возражений указал, что неуплата арендной платы вызвана тем, что решением Мценского городского Совета народных депутатов от 16.06.2011г. №5/48-ГС утверждены Правила землепользования и застройки города Мценска, в силу которых арендуемый земельный участок попал в зону Ж-3 (жилая зона), вследствие этого в 2013 г. контрагент ответчика- ООО «Мценский крупяной завод» расторг договор аренды помещения, расположенного на спорном земельном участке. Ввиду этого ответчик полагает, что данное обстоятельство повлекло причинение убытков Обществу в виде затрат на эксплуатацию и обслуживание здания и оборудования, находящегося в этом здании, а также неполученный доход по договору аренды помещения в связи с его односторонним расторжением; считает, что удовлетворением требования о передаче земельного участка по акту приемки-передачи будут ущемлены его права как владельца недвижимости на данном земельном участке.

В судебное заседание ответчик, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, не явился, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для предоставления мотивированного письменного возражения на уточненные требования истца.

Рассмотрев ходатайство Общества об отложении, суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду нижеследующего.

В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ходатайство ответчика мотивировано тем, что в случае уточнения исковых требований он намерен предоставить мотивированные возражения на уточнения иска.

При этом из материалов дела усматривается, что протокольным определением от 30.11.2017г. судебное разбирательство было отложено на 15 декабря 2017г. на 11 часов 30 минут, истцу предлагалось представить план земельного участка, на который имеется ссылка в договоре аренды от 23.09.2002 г. №592. О дате и времени судебного разбирательства представитель Общества был извещен под расписку.

Между тем, в судебное заседание 15.12.2017г. представители Общества не явились, ходатайств Обществом не заявлено.

При этом суд принимает во внимание, что 15.12.2017г. представители ООО фирма «Карбомед» участвовали в судебном заседании Арбитражного суда Орловской области по делу №А48-3871/2017, назначенном на 10 часов 15 минут, и результат по которому был внесен в КАД 15.12.2017г. в 11 часов 59 минут. В целях обеспечения участия представителей Общества в судебном заседании по настоящему делу судебное заседание по делу было начато 15.12.2017г. в 12 часов 06 минут, что подтверждается протоколом судебного заседания.

В судебном заседании 15.12.2017г. представителем истца был представлен План земельного участка с указанием его геодезических данных, а также допрошен представитель филиала Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области относительно судьбы спорного земельного участка, представивший в материалы дела копию регистрационного дела земельного участка, в котором также приведены координаты нахождения земельного участка.

Судебное заседание было отложено на 20.12.2017г. на 12 часов 00 минут. Истцу предлагалось уточнить требования, ответчику- обеспечить явку в судебное заседание полномочного представителя. Протокольное определение размещение в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделе "Картотека арбитражных дел" 17.12.2017г., однако в судебное заседание Общество явку представителей не обеспечило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Принимая во внимание то, что позиция Общества подробно изложена в отзыве на исковое заявление, дополнениях к нему, уточнение требований связано с уточнением координат земельного участка, снятого с кадастрового учета, о чем ответчику было известно,– суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие представителей Общества.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ООО фирма «Карбомед» по результатам публичных торгов по лоту №3 от 15.02.2002 г. приобрело объект недвижимости: модуль-реммастерскую, общей площадью 1069,1 кв.м, расположенную по адресу: <...>. 16.08.2002 г. Регистрационным управлением Орловской области зарегистрировано право собственности Общества на указанный объект недвижимости (т.1, л.д.102).

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом – решением Арбитражного суда г.Москвы от 23 июня 2017г. по делу №А40-222027/16, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды от 23.09.2002г. №592, по условиям которого ответчику в аренду на срок 11 месяцев (с 23 сентября 2002 г. по 23 августа 2003 г.) предоставлен земельный участок площадью 12000 кв.м площадью застройки 1069 кв.м. с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания строения (модуль-мастерская площадью 1069,1 кв.м).

В силу п.1.2 договора границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (т.2, представлен в судебном заседании 15.12.2017г.); адрес участка: <...>.

При подписании договора годовая арендная плата установлена в размере 29 760 руб.

В силу п.2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей. Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем на основании постановления Администрации г.Мценска с учетом изменения базовых ставок арендной платы, коэффициента к базовой ставке по виду деятельности арендатора, Пересчитанная арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором. Указанное условие договора считается заблаговременным согласием арендатора на изменения арендной платы в установленном договором порядке (п.2.7).

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В силу п.2.10 договора неиспользование участка после заключения договора не является основанием для возврата арендной платы арендатору.

Согласно п.8.2 договора договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно: по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого земельного участка; при ликвидации организации арендатора; в случаях, предусмотренных законодательством РФ; когда арендатор: использует земельный участок не по целевому назначению, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки и существенному снижению плодородия.

Сторонами не оспаривается, что Общество продолжило пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на основании ст.621 ГК РФ.

В соответствии со ст.3.3 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Сторонами не оспаривается, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена. Поскольку согласно Положению об Управлении по муниципальному имуществу г.Мценска, утв. Решением Мценского городского Совета народных депутатов от 23.08.2008 г. №121-МПА, за Управлением по муниципальному имуществу г.Мценска закреплены функции арендодателя земельных участков на территории г.Мценска, а также функции по учету и контролю поступления арендной платы за землю, то УМИ вправе общаться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что земельному участку, переданному в аренду Обществу, был присвоен кадастровый номер 57:27:0020207:309, постановка на кадастровый учет осуществлена 10.10.2011г. При этом сведения о земельном участке в силу п.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» носили временный характер. Поскольку договор аренды, будучи возобновленным на неопределенный срок, не требовал государственной регистрации, последняя произведена и не была и на основании п.4 ст.24 «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок снят с регистрационного учета и сведения о нем аннулированы из государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно п.30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и в установленный срок.

Арендатор обязан своевременно и полностью производить оплату арендной платы, установленную договором (п.1 ст.614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, УМИ обращалось с иском о взыскании с ООО фирма «Карбомед» задолженности по арендной плате за январь 2010г.-июль 2016г. в размере 1 248 498 руб. 48 коп. долга и 1 153 022 руб. пени.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23.06.2017г. с ООО фирма «Карбомед» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 23.09.2002г. №595 в размере 849 030 руб. 24 коп. и пени в размере 300 000 руб., в остальной части требований отказано ввиду истечения срока исковой давности и снижения судом размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ. Имеющаяся задолженность ответчиком не погашена, поскольку по вышеназванным мотивам он полагает, что не имеет оснований для уплаты арендной платы.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, решением Арбитражного суда г.Москвы, вступившим в законную силу 11.08.2017г., подтверждается, что Общество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносило арендную плату.

Учитывая, что из материалов дела следует, что истец предупреждал арендатора о необходимости исполнения договорного обязательства и направлял арендатору предложение о расторжении договора (т.1, л.д.11), требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Довод ответчика о невозможности использования участка по назначению опровергается представленными в материалы дела документами: свидетельством о государственной регистрации права, подтверждающим право собственности ответчика на размещенный на арендуемом земельном участке объект недвижимости (модуль-мастерская), и сведениями из кадастрового паспорта участка, а также решением отдела кадастрового учета от 07.06.2012 г. №5700/12-16583, в силу которых разрешенным использованием участка в ГКН значится: «для эксплуатации и обслуживания строения (модуль-мастерская)».

Довод Общества о том, что в связи с утверждением Администрацией Правил землепользования и застройки арендатор принадлежащего ответчику здания не смог получить необходимые для его вида деятельности сертификаты, ранее заявлялся ответчиком в рамках дела №А40-222027/2016 как основание встречного иска и был судом отклонён, а в удовлетворении встречного иска отказано.

Ссылки Общества на возникновение у него убытков из-за утверждения Правил землепользования и застройки не могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу. При наличии документальных доказательств факта и размера причинения убытков, противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков Общество вправе предъявить к причинителю убытков соответствующий иск.

Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в силу статьи 272 ГК РФ.

Так, согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года №14381/10, реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Из материалов дела не следует, что требование о расторжении договора аренды связано со злоупотреблением истцом своим правом, напротив, это ответчик длительное время не исполнял обязательства по внесению платы за пользование арендованным имуществом, допустив существенное нарушение условий заключенного сторонами договора, при этом неуплата арендной платы происходила не только с даты утверждения Правил землепользования и застройки, но и ранее этого периода.

Кроме того, истец объяснил, что требование о расторжении договора заявлено им из-за того, что при ежегодном утверждении бюджета формируется статья «поступления от договоров» и поступления арендных платежей по договору аренды от 23.09.2002 г. №592 с ООО фирма «Карбомед» в ней учитываются, но поскольку ответчик арендные платежи не вносит, а они учтены в бюджете как планируемые, затруднено исполнение расходных обязательств ввиду отсутствия денег.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из объяснений ответчика в судебном заседании следует, что земельный участок, переданный ему в аренду, никаких изменений не претерпел: иных объектов недвижимости на нем не создано, существующий объект недвижимости остался в прежнем виде.

Учитывая изложенное, требование истца о передаче ему земельного участка по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд проанализировал судебные акты, ссылки на которые имеются в письменных объяснениях ответчика по делу, и пришел к выводу о том, что в них рассмотрены ситуации с иными фактическими обстоятельствами.

Так, постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 г. №10661/10 касается ситуации, когда земельный участок был предоставлен для строительства торгово-бытового комплекса, при этом строительство осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления, из единого земельного участка был выделен участок для эксплуатации части комплекса и передан в аренду предпринимателю. Впоследствии администрацией принято решение о реконструкции квартала, в котором был построен комплекс и находился павильон, принадлежащий предпринимателю, и заявлено исковое требование об обязании освободить земельный участок. Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что удовлетворение требования об обязании освободить земельный участок предполагает снос объекта недвижимости; к тому же, освобождение и возврат земельного участка повлекло бы разрушение смежных павильонов, принадлежащих другим лицам, однако указанные лица к участию в деле не привлечены.

В Определении ВС РФ от 27 июня 2017 г. по делу №305-ЭС17-2608 доводы Общества о том, что в результате прекращения договора аренды земельного участка оно лишится прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства, отклонены: Общество не лишено возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект, при этом арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Исходя из изложенного суд не усматривает ущемления прав ответчика настоящим решением, поскольку он вправе в порядке ст.272 ГК РФ инициировать процесс достижения соглашения относительно судьбы модуля-реммастерской, находящейся на спорном земельном участке, а при отсутствии соглашения– обратиться в суд для определения последствий прекращения права пользования земельным участком.

То обстоятельство, что земельный участок снят с кадастрового учета, не лишает судебный акт свойства исполнимости, поскольку специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. Таким образом, снятие земельного участка с кадастрового учета не влечет его физического прекращения и не означает невозможности определения этих участков в прежнем виде.

В материалы дела истцом был представлен план границ земельного участка, передаваемого ООО фирма «Карбомед», в котором в разделе «геодезические данные» указаны дирекционные углы земельного участка и номера поворотных точек.

Координаты земельного участка имеются также и в межевом плане участка, предоставленном филиалом Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области.

Разница в координатах земельного участка в двух названных документах объяснена сотрудником филиала Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», допрошенным судом в качестве специалиста, разными приборами, использованными при проведении кадастровых работ.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание уточнение исковых требований, суд считает возможным указать идентифицирующие признаки земельного участка в соответствии с межевым планом.

На основании совокупности изложенных обстоятельств, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. В силу п.п.2 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса РФ по искам о расторжении договора размер государственной пошлины составляет 6000 руб., которая подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земли от 23 сентября 2002 года №592, заключенный между Администрацией г.Мценска в лице начальника Управления по муниципальному имуществу ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Карбомед» в лице директора ФИО3

Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Карбомед» (129346, г.Москва, ул.1-я Напрудная, д.19, корпус 2 И 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) передать Управлению по муниципальному имуществу г.Мценска (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...>, в координатах: точка н1 - X 11 560,17, Y - 38 281,74; точка н2 - X 11 624,85, Y -38382,27; точка н3-Х 11 540,46, Y - 38 436,65; точка н4 - X 11 475,79, Y - 38 336,16, в течение 30 дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Карбомед» (129346, г.Москва, ул.1-я Напрудная, д.19, корпус 2 И 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать налоговому органу по вступлении решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Н.В. Подрига