Постановление от 2 июля 2019 г. по делу № А65-24098/2018



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-47841/2019

Дело № А65-24098/2018
г. Казань
02 июля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - Безотосной А.Д., доверенность от 18.03.2019,

общества с ограниченной ответственностью «Факел» - Габдрахмановой О.М., доверенность от 27.07.2018, Уразаева Т.Р., доверенность от 17.05.2018,

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные технологии управления» - Рахматуллина Р.Р., доверенность от 12.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2018 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019

по делу № А65-24098/2018

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью «Факел» (ОГРН 1051633005852, ИНН 1658061396) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные технологии управления»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казённое учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Факел» (далее – ответчик, общество «Факел», общество) о взыскании 640 568 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.05.2018 и 27 971 руб. 49 коп. пени за период 16.10.2017 по 28.05.2018.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные технологии управления» (далее – общество «Управляющая компания «Современные технологии управления»).

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в рамках заключенного договора аренды общество использовало земельный участок, однако обязательства по внесению арендных платежей не исполнило, в связи с чем последний обязан выплатить задолженность и неустойку за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019, исковые требования удовлетворены частично, с общества «Факел» в пользу Комитета взыскано 130 868 руб. 76 коп. долга и 10 111 руб. 43 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с судебными актами в части отказа в удовлетворении исковых требований, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Общество «Факел», общество «Управляющая компания «Современные технологии управления» возражали против удовлетворения жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, частичной отмене обжалуемых судебных актов с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.02.2015 на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее – Исполком) от 20.02.2015 № 915 между Комитетом (арендодатель) и обществом «Факел» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 18289, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:558 площадью 15402 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Дубравная, для строительства административного офисного здания, паркинга, объектов благоустройства сроком до 19.02.2018.

В последующем на основании постановления Исполкома от 01.12.2015 № 4215 «Об обмене земельных участков по улицам Павлюхина и ул. Дубравная» земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:558 разделен на два земельных участка: площадью 10907 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:597 и площадью 4495 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:598.

Одновременно названным постановлением принято решение о принятии в муниципальную собственность, в порядке, предусмотренном статьей 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации принадлежащего на праве собственности обществу «Факел» земельного участка с кадастровым номером 16:50:070115:1104 площадью 4497 кв.м., с предоставлением взамен в собственность общества «Факел» земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:558 площадью 4495 кв.м. с разрешенным использованием для строительства административного офисного здания, паркинга, объектов благоустройства сроком до 19.02.2018.

Кроме этого названным постановлением принято решение расторгнуть с обществом «Факел» договор аренды земельного участка от 27.02.2015 № 18289, заключить соглашение о расторжении договора, заключить договор аренды земельного участка площадью 10907 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:597, договор мены земельных участков, зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:558.

Во исполнение названного постановления 26.01.2016 Исполком и общество «Факел» подписали соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды от 27.02.2015 № 18289, в котором признали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:558 площадью 15402 кв.м. расторгнутым и утратившим силу с 26.01.2016, с одновременной передачей обществом земельного участка Исполкому.

10.02.2016, во исполнение вышеназванного постановления Исполкома между Комитетом (арендодатель) и обществом «Факел» (арендатор) заключен договор № 19019 аренды земельного участка (далее договор аренды от 10.02.2019 № 19019) площадью 10907 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:597с разрешенным использованием «административные офисы, паркинги, объектов благоустройства - в зоне специального назначения (Д3) сроком до 19.02.2018. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.02.2016.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата подлежит начислению в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 №5-26.

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую арендную плату за землю, которую вносит ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца (пункты 3.1, 3.3. договора).

Согласно пункту 3.6. договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.03.2016.

Комитет письмом от 01.06.2018 № 6808/кзио-исх уведомил общество о наличии у него задолженности по договору аренды от 10.02.2019 № 19019 по состоянию на 28.05.2018 в сумме 640 568 руб. 14 коп. и пени 27 971 руб. 49 коп., предложив погасить указанную задолженность в срок до 28.06.2018.

Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 01.03.2018 по 31.05.2018 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормативным правовым актом, в котором определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности на территории Республики Татарстан, является постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Суды первой и апелляционной инстанций оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, пришли к выводам о том, что в связи с регистрацией 20.03.2018 права собственности на помещение в жилом доме первого собственника Власова А.З., возведенном на земельном участке площадью 4495 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:598 и переходом его в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, у ответчика прекратилась обязанность по уплате арендной платы по заключенному договору аренды (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее - Вводный закон).

Таким образом, суды сочли, что спорные арендные правоотношения по аренде земельного участка площадью 10907 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:597 прекратились на основании статьи 16 Вводного закона именно с названного момента и обусловлены регистрацией права собственности на помещение первого собственника в жилом доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160601:558 площадью 4495 кв.м.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Вводного закона, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников возникает право владения и пользования земельным участком, расположенным под домом и необходимым для его использования, следовательно, прекращается обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Однако в материалы дела не представлено доказательств того, что земельный участок площадью 10907 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:597, предоставленный обществу в аренду на основании договора аренды от 10.02.2019 № 19019, формировался в целях строительства многоквартирного жилого дома и в последующем поставлен на кадастровый учет для эксплуатации многоквартирного дома, с чем закон связывает момент прекращения аренды земельного участка под многоквартирным домом.

Из представленных в материалы дела выписок на земельные участки с кадастровыми номерами 16:50:160601:597, 16:50:160601:598, следует, что указанные участки были поставлены на кадастровый учет 28.12.2015, и формировались с различным разрешенным использованием: под «административные офисы, паркинги, объектов благоустройства - в зоне специального назначения (Д3)» земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:597, и в целях размещения «многоквартирные жилые дома» - земельный участок 16:50:160601:598.

Таким образом, в настоящем деле общество «Факел», будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:597 по договору аренды от 10.02.2019 № 19019, исполнял принятые на себя обязательства по внесению платы за пользование арендованным имуществом с разрешенным использованием «административные офисы, паркинги, объектов благоустройства - в зоне специального назначения (Д3)»; стороны, подписав соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды от 26.01.2016 № 18289-рп, соглашение об обмене земельных участков 16:50:160601:598 и 16:50:070115:1104, согласились с прекращением арендных отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:558, предоставленного для строительства административного офисного здания, паркинга, объектов благоустройства, о получении права строительства многоквартирного дома только на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160601:598.

Поэтому окончание обществом «Факел» строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160601:598, предоставленном ему в собственность взамен земельного участка с кадастровым номером 16:50:070115:1104 площадью 4497 кв.м., и момент перехода земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:598 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (20.03.2018, с момента регистрации права собственности первого собственника в указанном доме), не могут влиять на права и обязанности общества «Факел» как арендатора смежного земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:597, который для строительства жилого дома не предоставлялся.

Между тем, суды, соглашаясь с утверждением общества о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:597 непосредственно прилегает к земельному участку, отведенному обществу под строительство жилого дома 2Д по ул. Дубравная г. Казани (с кадастровым номером 16:50:160601:598), и ввиду маломерности земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:598 был предоставлен в целях благоустройства придомовой территории жилого дома 2Д по ул. Дубравная г. Казани, поэтому с момента регистрации права собственности на помещение в указанном жилом доме Исполком в силу закона утратил право на распоряжение данным участком с кадастровым номером 16:50:160601:597 и право на получение арендной платы за него, не дали оценки представленным в материалы дела доказательствам, не приняли во внимание вышеуказанные нормы права.

При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованного судебного акта вывод суда первой и апелляционной инстанции о прекращении действия договора аренды спорного земельного участка с 20.03.2018, следует признать ошибочным, а судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований Исполкома о взыскании с общества арендной платы за период с 20.03.2018 по 31.05.2018, и соответствующих пеней, подлежащим отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части, в части взыскания задолженности за период с 01.03.2018 по 19.03.2018 и соответствующих пеней судебные акты не обжалуются, подлежат оставлению без изменения.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку правоотношениям сторон, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Верховным Судом Российской Федерации по вопросам взыскания арендной платы, всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А65-24098/2018 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А65-24098/2018 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина


Судьи С.Ю. Муравьев


А.Ф. Фатхутдинова