Решение от 31 мая 2021 г. по делу № А08-2392/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2392/2019
г. Белгород
31 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л. А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиовидеозаписи секретарём судебного заседания Бутовым А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к ООО Управляющая компания «Инталл-Менеджмент», ООО «ЮТАСТРОЙ», третье лицо: Рудев Константин Владимирович,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности № 41-54-дов от 02.04.2020, удостоверению;

от ответчика ООО Управляющая компания «Инталл-Менеджмент»: представитель не явился, извещен;

от ответчика ООО «ЮТАСТРОЙ»: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО Управляющая компания «Инталл-Менеджмент» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

В связи с продажей спорного объекта в ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено ООО «ЮТАСТРОЙ».

Определением суда от 03.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях и письменных отзывах возражали против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен.

В судебном заседании 20.04.2021 объявлялся перерыв до 27.04.2021 15-40.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает иск к ООО «ЮТАСТРОЙ» подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 02.11.2016 на основании Распоряжений администрации города Белгорода от 02.12.2015 № 1595, от 02.09.2016 №1087 между истцом (арендодатель) и ООО «Арендастройинвест» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 213, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 8067 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0219011:14, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства производственной базы.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.02.2016.

В соответствии с п. 2.2 договора срок освоения земельного участка до 02.12.2018.

В связи с продажей 21.02.2017 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12 в пользу ООО УК «Инталл-Менеджмент», 10.03.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене арендатора.

В установленный договором аренды срок ООО УК «Инталл-Менеджмент» не завершило строительство объекта, в связи с чем, уведомлением от 10.12.2018 истец уведомил ООО УК «Инталл-Менеджмент» о прекращении договора аренды земельного участка и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В рассматриваемом случае, земельный участок под объектом незавершенного строительства до 02.11.2016 уже предоставлялся в аренду ООО «Арендастройинвест» для строительства производственной базы и в 2016 году предоставлен в аренду для завершения строительства.

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

При этом, смена арендатора земельного участка в связи с покупкой объекта незавершенного строительства не является основанием для неоднократного перезаключения договора аренды без проведения торгов.

В п. 24 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

По данному делу договор аренды земельного участка заключен для завершения строительства производственной базы после 1 марта 2015, соответственно, не может перезаключаться без торгов с каждым последующим собственником.

Доказательств завершения строительства ответчиками не представлено.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В ходе судебного разбирательства ООО УК «Инталл-Менеджмент» по договору купли-продажи от 01.06.2020 продало спорный объект ООО «ЮТАСТРОЙ».

Переход права собственности на спорный объект к ООО «ЮТАСТРОЙ» зарегистрирован 03.06.2020.

При этом, как пояснили ответчики, расчеты за спорный объект не завершены, объект находится в залоге у ФИО2

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ФИО2 является учредителем ООО УК «Инталл-Менеджмент».

Соответственно, покупателю и залогодержателю при совершении сделки было известно о прекращении арендных правоотношений.

Между тем, учитывая ранее изложенные разъяснения "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), при указанных обстоятельствах смена собственника объекта незавершенного строительства не имеет правового значения, так как после 1 марта 2015 г. земельный участок однократно уже предоставлялся в аренду для завершения строительства без торгов на три года, в связи с чем, возражения ответчика о том, что земельный участок еще не предоставлялся в аренду ООО «ЮТАСТРОЙ», судом отклоняются как несостоятельные.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ч.1 ст.57 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Действующее земельное законодательство не предусматривает возможность неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства. Возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов направлена на реализацию такого права добросовестными лицами.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 30.09.2019.

Между тем, в результате продажи спорного объекта в ходе судебного разбирательства, в связи с необходимостью привлечения нового собственника в качестве ответчика, судебное разбирательство затянулось на срок более шести месяцев с даты оценки. Поскольку определенная оценщиком рыночная стоимость рекомендуется к применению для совершения сделки в течение шести месяцев, истцом не заявлено требование об определении начальной продажной цены спорного объекта.

Вместе с тем, не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника не завершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 N 19АП-6094/2020 по делу N А35-1626/2020, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2020 N Ф10-2918/2020 по делу N А35-8640/2018).

На основании изложенного, иск к ООО «ЮТАСТРОЙ» подлежит удовлетворению.

Согласно процессуальному законодательству надлежащего ответчика определяет истец. В связи с продажей спорного объекта истец заявил ходатайство о привлечении нового собственника соответчиком, от требований к ООО УК «Инталл-Менеджмент» не отказался.

Поскольку на момент рассмотрения дела спорный объект принадлежит на праве собственности ООО «ЮТАСТРОЙ», в иске к ООО УК «Инталл-Менеджмент» следует отказать.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает, в том числе, вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения.

Определением суда от 01.09.2020 удовлетворено заявление истца об обеспечении иска, применена обеспечительная мера в виде запрета Управлению Росреестра по Белгородской области совершать регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12, расположенного по адресу: <...>.

Согласно ч. 4 ст. 96 АПК РФ, в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Истец освобожден от уплаты госпошлины.

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска и заявления об обеспечении иска подлежит взысканию с ответчика ООО «ЮТАСТРОЙ» в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Белгорода к ООО «ЮТАСТРОЙ» удовлетворить.

Изъять у ООО «ЮТАСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ООО «ЮТАСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

В иске к ООО УК «Инталл-Менеджмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.