Решение от 10 октября 2023 г. по делу № А53-13543/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13543/23
10 октября 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2023 г. Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» ОГРН: <***>, ИНН: <***>

о взыскании задолженности, пени, процентов,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска о признании договора аренды прекратившим действие,

при участии: от истца: не явился,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 19.07.2023,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (далее-истец, комитет) обратился в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантстрой (далее- ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 143 251 рублей 85 копеек, пенив размере 9 216 рублей 30 копеек, проценты в размере 151 рублей 21 копеек.

Определением суда от 03.08.2023 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска о признании договора аренды прекратившим действие.

Истец явку в судебное заседание не обеспечил, в материалы дела представил отзыв на встречные исковые требования, против их удовлетворения возражал.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, встречные требования поддержал. В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 03.10.2023. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие истца и ответчика.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений № 18/095 от 03.12.2018.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из состава земель земли населённых пунктов (категория земель) с кадастровым номером 61:55:0010620:44, находящийся по адресу <...> на основании ст. ст. 39.1,39.6,39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, с видом разрешенного использования «проектирование и строительство жилья», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, общей площадью 8724 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до 03.12.2021 (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца.

Как указывает истец, в период с 01.02.2022 по 23.12.2022 ответчиком надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей не исполнялись, в связи с чем за обществом образовалась задолженность в размере 143 251 рублей 85 копеек.

Ответчик с требованиями комитета не согласился, предъявил встречное исковое требование о признании договора аренды № 18/095 от 03.12.2018 прекратившим действие с 23.07.2020.

В обоснование встречных исковых требований общество указывает на то, обстоятельство, что 30.06.2020 на спорном земельном участке ответчиком сдан в эксплуатацию жилой многоквартирный дом «Жилая группа на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. 3 этап. Секции 8,9».

При этом 23.07.2020 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру № 200, 24.07.2020 зарегистрировано право собственности на квартиры № 223 (ФИО4) и № 238 (ФИО5).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик полагает, что спорный договор аренды прекратил свое действие 23.07.2020, следовательно, обязательства по внесению арендных платежей в заявленный комитетом период у общества отсутствовала.

Рассмотрев исковые и встречные исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 46 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой

собственности принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды земельного участка.

При этом законодательство Российской Федерации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А5517896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Как следует из материалов дела, 20.03.2015 обществу с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» выдано разрешение на строительство № RU61355000- 0507 жилой группы на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. Секции 7,8,9.

На основании разрешения от 10.09.2019 № 61- RU61308000-491-2019 введена в эксплуатацию жилая группа на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. 2 этап. Секция 7.

На основании разрешения от 30.06.2020 № 61- RU61308000-511-2020 введена в эксплуатацию жилая группа на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. 3 этап. Секция 2,9.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме (квартира 200, кадастровый номер 61:55:0010620:921) произведена 23.07.2020 за ФИО3

Поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды от 03.12.2018 № 18/095 прекратил своё действие 23 июля 2020 года.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования общества о признании договор аренды от 03.12.2018 № 18/095 земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010620:44 прекратившим своё действие с 23 июля 2020 года.

Приобретя право собственности на помещение в многоквартирном доме, собственники приобрели право общей долевой собственности и на спорный земельный участок в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном жилом доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, следовательно, право пользования земельным участком, расположенным под жилым домом, у истца прекратилось, и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за земельный участок, расположенный под построенным и введенным в эксплуатацию жилым домом, у ответчика отсутствует (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по делу N А11-4304/2018).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, с учетом перечисленных выше положений норм права, основания для начисления арендной платы с 23.07.2020 у комитета отсутствовали.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований комитета о взыскании задолженности по спорному договору аренды за период с 01.02.2022 по 23.12.2022 отсутствуют. Исковые требования комитета о взыскании задолженности и пени удовлетворению не подлежат.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении первоначальных исковых требований надлежит отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден, поэтому вопрос о распределении судебных расходов по первоначальному иску не рассматривается.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску подлежат взысканию с комитета в пользу общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» удовлетворить.

Признать договор аренды от 03.12.2018 № 18/095 земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010620:44 прекратившим своё действие с 23 июля 2020 года. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска ОГРН: <***>, ИНН: <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» ОГРН: <***>, ИНН: <***> судебные расходы в размере 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Солуянова Т.А.