Решение от 2 февраля 2021 г. по делу № А79-8508/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8508/2020
г. Чебоксары
02 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.01.2021.

Полный текст решения изготовлен 02.02.2021.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН:2126003194 ОГРН:1022101150037, 428032, <...>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ОГРН:1042129023936 ИНН:2129056028, 428000, <...>,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Кейсистемс", г.Чебоксары,

при участии:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 19.01.2021 №29/01-616,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 12.10.2020 №01/65,

от третьего лица - ФИО3 по доверенности от 25.12.2020,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра по Чувашской Республике) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:010203:356 площадью 278 кв.м, с видом разрешенного использования "деловое управление, служебные гаражи - размещение временной стоянки для хранения служебного автотранспорта", выраженный в уведомлении об отказе от 13.08.2020 №КУВД-001/2020-4690125, и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по данному делу.

Заявленное требование мотивировано следующими обстоятельствами.

На основании постановления Администрации города Чебоксары от 17.03.2020 №546 "О проведении аукциона по продаже земельного участка", протокола заседания постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов и аукционов от 23.04.2020 между Администрацией города Чебоксары и ООО "Кейсистемс" заключен договор от 29.04.2020 № 980-МЮ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:010203:356 площадью 278 кв.м, с видом разрешенного использования "деловое управление, служебные гаражи - размещение временной стоянки для хранения служебного автотранспорта".

07.05.2020 указанный договор ппредъявлен в регистрирующий орган для государственной регистарции перехода права собственности на земельный участок.

13.05.2020 от ответчика получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок сроком до 13.08.2020 (от 13.05.2020 №КУВД-001/2020-4690125/1).

Уведомлением от об отказе от государственной регистрации прав от 13.08.2020 №КУВД-001/2020-4690125 ответчик отказал в государственной регитстрации перехода права собственности на основании договора от 29.04.2020 № 980-МЮ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:010203:356.

Определением суда от 09.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кейсистемс".

В судебном заседании представитель заявителя заявление поддержал.

Представитель ответчика заявление не признал по доводам, изложенным в отзыве на заявление. Указал, что в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано в связи с тем, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации, не соответствует требованиям действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 21:01:010203:356 площадью 278 кв.м, расположенный по адресу: <...> относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости "деловое управление, служебные гаражи". Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее - классификатор), предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков: "деловое управление" (код 4.1), предусматривающий размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), "служебные гаражи" (код 4.9), предусматривающий размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается. Исключение составляют случаи, указанные в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (основания продажи земельных участков без проведения торгов), а также случаи проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельных участков в собственность гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам). Из положений пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 указанного Кодекса.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации города Чебоксары от 17.03.2020 № 546 "О проведении аукциона по продаже земельного участка", протокола заседания постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов и аукционов от 23.04.2020 Администрацией города Чебоксары (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Кейсистемс" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № 980-МЮ, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять земельный участок с кадастровым номером 21:01:010203:356 площадью 278 кв.м (0,0278 га), в том числе 96 кв.м - в охранной зоне электрокабеля, 43 кв.м - в охранной зоне водопровода, 10 - кв.м - в охранной зоне канализации, 36 кв.м - в охранной зоне кабеля связи, 24 кв.м - в зоне иных ограничений прав, по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, ул. Константина Иванова, с видом разрешенного использования "деловое управление, служебные гаражи - размещение временной стоянки для хранения служебного автотранспорта", согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.04.2020 № КУВИ-001/2020-8761878, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Чувашской Республике-Чувашии, и оплатить его стоимость.

Стороны по договору купли-продажи земельного участка обратились в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 13.05.2020 № КУВД-001/2020-4690125/1 регистрирующий орган уведомил Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав (л.д.16-17).

Уведомлением от 13.08.2020 № КУВД-001/2020-4690125/2 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 21:01:010203:356 (л.д.49-50).

Ссылаясь на то, что отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности нарушает права и законные интересы Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа недействительным и обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными решений государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Статьей 27 Закона № 218-Фз предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Оспариваемым уведомлением от 13.08.2020 № КУВД-001/2020-4690125/2 в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010203:356 отказано на основании пункта 7 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона № 218-ФЗ в связи с тем, что содержание договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № 980-МЮ, представленного для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2020 № КУВИ-001/2020-8761878 земельный участок площадью 278 кв.м с кадастровым номером 21:01:010203:356, расположенный по адресу: <...> относится к категории земель - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - деловое управление, служебные гаражи.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее также - Классификатор), предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков:

- "деловое управление" (код 4.1) предусматривает размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности);

- "служебные гаражи" (код 4.9) предусматривает размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом, как указано в пункте 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Из положений пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 № 187 (далее – Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером 21:01:010203:356 расположен в территориальной зоне Ж-5.1 "Зона застройки жилыми ломами смешанной этажности со сложившейсязастройкой индивидуальными жилыми домами".

Градостроительным регламентом зоны "застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами" (Ж-5.1) предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков, которые предусматривают строительство объектов капитального строительства (статья 45 Правил землепользования и застройки). В границах указанной территориальной зоны возможны: среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), размещение административных зданий, общественное управление, банковская деятельность, магазины и иных объектов.

Исходя из положений статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации при наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных градостроительным регламентом основных и вспомогательных видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны выбирается правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, установленным Классификатором видом разрешенного использования земельного участка "деловое управление, служебные гаражи", а также градостроительным регламентом зоны застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1) предусматривается возможность возведения на спорном земельном участке объектов капитального строительства.

Доводы Администрации города Чебоксары Чувашской Республики о том, что согласно аукционной документации и представленных на регистрацию документов на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010203:356 в силу закона невозможно строительство капитальных объектов, судом не принимаются, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № 980-МЮ, заключенный Администрацией города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Кейсистемс", не содержит условия о размещении на земельном участке исключительно временных объектов.

Классификатор, а также Правила землепользования и застройки не предусматривают такой вид разрешенного использования как размещение временной стоянки для хранения служебного автотранспорта.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка "деловое управление, служебные гаражи" не предполагает размещение только временных объектов, что следует из описания видов разрешенного использования с кодами 4.1 - "деловое управление", 4.9 - "служебные гаражи", установленных Классификатором, которые предполагают конкретный перечень целей использования земельного участка - размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Из действующего законодательства не следует, что гаражи и стоянки для служебного автотранспорта являются объектами, имеющими исключительно временный характер.

Заключение договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № 980-МЮ допускает в будущем изменение разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:010203:356, что ведет к приобретению земельного участка в собственность в обход установленных законом процедур.

Довод Администрации города Чебоксары Чувашской Республики о поступлении в местный бюджет от покупателя земельного участка - ООО "Кейсистемс" 2950000 руб., которые необходимо будет вернуть, в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственнсти на земельный участок, не может быть принят судом, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право публичного образования распоряжаться земельными участками исходя исключительно из цели извлечения наибольшей прибыли и отступления от законодательных норм прямого действия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 168 Градостроительного кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено (применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.09.2013), что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом случае заключенный заявителем и третьим лицом договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 № 980-МЮ противоречит публичным интересам и является ничтожным.

Таким образом, регистрирующим органом обоснованно отказано в государственной регистрации, поскольку Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики был представлен договор купли-продажи, заключенный в противоречие с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах уведомление Управления Росреестра по Чувашской Республике от 13.08.2020 № КУВД-001/2020-4690125/2 соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в удовлетворении заявления следует отказать.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации стороны освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

Н.В. Юрусова