Решение от 7 мая 2026 г. АС Тульской области

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>, http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-4795/2021

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2026 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гумеровой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), начальнику межмуниципального отдела по Ефремовскому и Каменскому районам Управления Росреестра по Тульской области ФИО1 о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи № 71-71-08/007/2008-228 от 26.06.2008 об обременении земельных участков, входящих в единое землепользование под кадастровым номером 71:10:020301:0380, арендными правами в силу договора аренды от 30.05.2008 № 1; обязании восстановить запись, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ООО «Агромакс», при участии в заседании: от заявителя – ФИО26 по доверенности от 01.04.2025, паспорт, диплом, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области – ФИО27 по доверенности от 23.12.2025, от заявителя, ФИО1 и третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» (далее также истец, ООО СП «Заря») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее также Управление Росреестра по Тульской области), начальнику межмуниципального отдела по Ефремовскому и Каменскому районам Управления Росреестра по Тульской области ФИО1 о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи № 71-71-08/007/2008-228 от 26.06.2008 об обременении земельных участков, входящих в единое землепользование под кадастровым номером 71:10:020301:0380, арендными правами в силу договора аренды от 30.05.2008 № 1; обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем восстановления записи 71-71-08/007/2008-228 от 26.06.2008 об обременении земельных участков, входящих в единое землепользование под кадастровым номером 71:10:020301:0380, арендными правами ООО СП «Заря» в силу договора аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 30.05.2008.

Определениями от 11.06.2021, 22.01.2026 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ООО «Агромакс».

Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.07.2021 по ходатайству Управления Росреестра по Тульской области производство по делу № А68-4795/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Тульской области по обособленному спору в рамках дела о банкротстве № А68-701-57/2019.

Постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 и Арбитражного суда Центрального округа от 28.10.2021 определение Арбитражного суда Тульской области о приостановлении производства по делу оставлено без изменения.

29.08.2022 ООО СП «Заря» обратилось в суд с заявлением о частичном отказе от заявленных требований.

29.09.2022 ООО СП «Заря» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о возобновлении производства по делу № А68-4795/2021.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 06.10.2022 производство по делу №А68-4795/2021 возобновлено.

30.11.2022 от ООО СП «Заря» поступило заявление об отказе от ранее направленного отказа от иска к управлению Росреестра по Тульской области.

Судом ходатайство об отказе от ранее направленного отказа от иска к управлению Росреестра по Тульской области удовлетворено.

Определением суда от 31.01.2023 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Тульской области по обособленному спору в рамках дела о банкротстве № А68-701-57/2019 (заявление конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО28, ООО «Агро-Альянс и Ко», ИП ФИО29 о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности: решения общего собрания от 28.01.2020 по второму вопросу повестки дня «расторгнуть договор аренды № 1 от 30.05.2008 года, заключенный с ООО СП «Заря», и заключить договор аренды с ИП ФИО30 сроком на 15 лет»; уведомления коллективного от 12.02.2020 о расторжении договора аренды № 1 от 30.05.2008; уведомления коллективного от 18.11.2020 об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008; уведомления ФИО22 от 17.11.2020).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 11.11.2025 производство по делу №А68-4795/2021 возобновлено, в связи с тем, что определение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2025 по обособленному спору в рамках дела о банкротстве № А68-701-57/2019 вступило в законную силу.

Управление Росреестра по Тульской области возражало против удовлетворения заявленных требований.

Заявитель, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.05.2008 между собственниками земельных долей в лице их представителя (арендодатели) и ООО СП «Заря» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № 1, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:10:020301:0380, адрес (местоположение): Тульская область, Каменский район, участок находится примерно в 830 м по направлению на северо-запад от ориентира середина моста через реку Галица, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: деревня Заречье, для сельскохозяйственного производства, в границах участка, указанного в кадастровом плане, общей площадью 3 270 200 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Ефремовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (пункт 2.1). Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда и в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 2.6.).

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области в установленном законом порядке 25.06.2008.

По окончании срока действия договора аренды, заключенного на 10 лет, ни одна из сторон договора с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

28.01.2020 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на котором было принято, в том числе, решение расторгнуть договор аренды № 1 от 30.05.2008, заключенный с ООО СП «Заря», по причине многочисленных нарушений арендатором условий договора, просрочки и невыплаты арендной платы и налогов, а также в связи с тем, что ООО СП «Заря» проходит процедуру банкротства.

По третьему вопросу повестки дня собрание приняло решение избрать представителями сособственников земельных долей ФИО31, ФИО32, ФИО33, определены полномочия указанных лиц.

17.11.2020 представитель ФИО31 направил в адрес арендатора уведомление от 17.11.2020 об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008; 18.11.2020 года представитель пайщиков ФИО31 направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды в связи с невыплатой арендной платы за 2018 - 2019 годы и открытием в отношении ООО СП «Заря» процедуры банкротства, которое, согласно сведениям с сайта Почты России, было вручено адресату (чек об отправке бандероли с объявленной ценностью от 18.11.2020), получено ООО СП «Заря» 25.11.2020 (почтовый идентификатор 39905053025692), конкурсным управляющим ФИО28 01.12.2020 (почтовый идентификатор 39905053026231).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.11.2020 по делу № А68- 701/2019 ООО СП «Заря» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО28

08.02.2021 в Управление через МФЦ от имени участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:380 обратилась представитель ФИО32, действующая на основании доверенностей, с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды № MFC-064/2021-5668-1 от 08.02.2021.

На государственную регистрацию представлены документы согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг по прекращению ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости, от 08.02.2021 № MFC-064/2021-5668-1: заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 08.02.2021 № MFC-064/2021-5668-1; доверенности; уведомление об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008; отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39905053025692 от 13.12.202020 в адрес ООО СП «Заря»; отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39905053026231 от 13.12.202020 в адрес конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО28.; опись от 18.11.2020, о направлении уведомления об отказе от исполнения договора аренды № 1 (Почта России); кассовый чек об отправке бандероли с объявленной ценностью в адрес ООО СП «Заря»; кассовый чек об отправке бандероли с объявленной ценностью в адрес конкурсного управляющего ООО СП «Заря» ФИО28.

По результатам проведенной правовой экспертизы в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 218-ФЗ) представленных документов в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) государственным регистратором ФИО1 принято решение о проведении государственной регистрации прекращении аренды 18.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:380 (запись прекращения № 71:10:020301:380-71/051/2021-32).

ООО СП «Заря», полагая действия Управления Росреестра по Тульской области по погашению записи регистрации аренды незаконными, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителя Управления Росреестра по Тульской области, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Судебная защита в порядке главы 24 АПК РФ предполагает восстановление нарушенного права заявителя в правоотношениях с заинтересованным лицом посредством пресечения неблагоприятных последствий незаконных актов (решений, действий), а также понуждения заинтересованного лица к надлежащему исполнению предусмотренных законом обязанностей.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в Едином государственном реестре прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлениях Президиума от 17.12.2013 № 11021/13, от 19.02.2013 № 12925/12, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона, и удовлетворения судами заявлений о признании таких действий незаконными в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о регистрации, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты, при этом, исходя из пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушении только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность оспаривания действий регистрирующего органа, однако подобные требования не могут быть заявлены формально, а должны быть направлены на восстановление нарушенного права заявителя, не предрешать вопросов права собственности и не нарушать права и законных интересов других лиц.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как предусмотрено статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено, что вопросы заключения и прекращения договора от 30.05.2008 урегулированы в разделе 2 договора.

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Ефремовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (пункт 2.1).

Договор аренды был зарегистрирован Управлением в установленном законом порядке 25.06.2008.

По окончании срока действия договора аренды, заключенного на 10 лет, ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

Как следует из материалов дела, 17.11.2020 представитель пайщика ФИО22 ФИО31 направил в адрес арендатора уведомление от 17.11.2020 об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008.

18.11.2020 представитель пайщиков ФИО31 направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды в связи с невыплатой арендной платы за 2018 - 2019 годы и открытием в отношении ООО СП «Заря» процедуры банкротства, которое, согласно сведений с сайта Почты России, было вручено адресату (чек об отправке бандероли с объявленной ценностью от 18.11.2020), получено ООО СП «Заря» 25.11.2020 (почтовый идентификатор 39905053025692), конкурсным управляющим ФИО28 01.12.2020 (почтовый идентификатор 39905053026231).

Уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 30.05.2008 №1 содержит волеизъявление собственников земельных участков на прекращение договорных отношений.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора (исполнения договора).

Уведомления об одностороннем отказе от договора аренды ООО СП «Заря» и конкурсным управляющим получены 25.11.2020 и 01.12.2020 (заявления о прекращении обременения поданы 08.02.2021, решение о прекращении аренды принято 18.03.2021), однако в течение данного периода заявитель не только не обратился за государственной регистрацией обременения, но и не уведомил орган регистрации прав о наличии возражений относительно прекращения зарегистрированного в его пользу обременения, не предпринял своевременные меры по принятию обеспечительных мер в суде.

Довод ООО «Агромакс» о том, что уведомление об отказе от исполнения договора аренды № 1 от 30.05.2008 по форме и содержанию не соответствует статье 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), а также о том, что вопрос об отказе от исполнения договора аренды на общем собрании не рассматривался, противоречит нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам в силу следующего.

Форма уведомления об отказе от исполнения договора аренды нормами действующего законодательства не утверждена, в том числе статье 14 Закона № 101-ФЗ.

28.01.2020 на общем собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380 участники долевой собственности по второму вопросу повестки дня выразили свое волеизъявление об отказе и расторжении договора аренды от 30.05.2008 № 1 с ООО СП «Заря» в связи с многочисленными нарушениями договора, неуплатой арендной платы и налоговых взносов.

По третьему вопросу повестки дня общего собрания «Рассмотрение вопроса и принятие решения о лицах, уполномоченных от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при осуществлении прав, предусмотренных пунктом 6 части 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, собственники земельного участка уполномочили ФИО31 и ФИО32 действовать без доверенности от имени участников долевой собственности сроком на три года по вопросам владения и пользования земельным участком и (или) земельной долей, в том числе вносить необходимые изменения в ЕГРН. расторгать договор аренды, участвовать в переписке по вопросу расторжения договора аренды, подписывать все необходимые документы и подавать заявление в органы Росреестра. В указанной части решение общего собрания от 28.01.2020 недействительным не признавалось.

В силу подпункта 6 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ выписка из протокола общего собрания может подтверждать полномочия лица действовать от имени участников долевой собственности только при отсутствии доверенности.

На дату подачи заявлений о прекращении аренды (08.02.2021) решение общего собрания (протокол) от 28.01.2020 не было признано недействительным, кроме того доверенности от имени участников долевой собственности на ФИО32 и ФИО31 содержали полномочия по владению и пользованию принадлежащими им долями в праве на земельный участок, кроме отчуждения, с правом подачи заявлений о государственной регистрации в орган регистрации прав.

В силу вышеизложенного, довод о том, что уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 30.05.2008 № 1 является ничтожной сделкой не состоятелен.

В части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ закреплены самостоятельные основания для приостановления государственной регистрации (причины, препятствующие государственной регистрации прав), а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (пункт 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

При указанных обстоятельствах, поскольку уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 30.05.2008 № 1, представленное на государственную регистрацию, являясь односторонней оспоримой сделкой, на момент подачи заявлений с пакетом документов и прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380, недействительной в судебной порядке не признавалась, то у Управления в рамках правовой экспертизы отсутствовали основания для приостановлении и соответственно для отказа в государственной регистрации прекращения аренды, что подтверждается разъяснениями, указанными в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).

Кроме того, определением Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2025 по обособленному спору № А68-701-57,81/2019, вступившим в законную силу 22.07.2025, заявление конкурсного управляющего ООО СП «Заря», ООО «Агро-Альянс и Ко», ООО «Агромакс» о признании недействительными вышеуказанных односторонних сделок (уведомлений), оставлено без удовлетворения.

Довод ООО «Агромакс» о том, что «договор аренды от 30.05.2008 № 1 считается пролонгированным сроком на 10 лет, то есть до 26.06.2028, следовательно, запись по аренде погашена незаконно», является необоснованным в силу следующего.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 по делу № А68-701/2019 (20АП-1436/2025, 20АП-1437/2025) определение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2025 по обособленному спору № А68-701-57,81/2019 оставлено без изменения, в том числе и оставлена без изменения его мотивировочная часть, из которой следует следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В определении от 18.02.2025 суд первой инстанции указал, что собственники земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380 заявили об отказе от заключения договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора аренды №1 от 30,05.2008 и данное волеизъявление осталось неизменным на дату проведения общего собрания участников долевой собственности от 28.01.2020 и по состоянию на текущую дату. (абзац 5 стр. 10).

Также суд первой инстанции в определении от 18.02.2025 указал, что вопреки пункту 2.3 договора аренды №1 от 30.05.2008 договоренность сторон о продлении арендных правоотношений не достигнута, а потому договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он заключен, при нежелании одной из сторон продолжить арендные отношения (абзац 8 стр.10).

При этом, в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2025 по делу № А68-701-57,81/2019 отсутствует вывод о том, что договор аренды от 30.05.2008 № 1 считается пролонгированным сроком на 10 лет, то есть до 26.06.2028.

Напротив, в постановлении от 17.12.2025 суд кассационной инстанции, указал, что первоначальный срок аренды с 26.06.2008 по 26.06.2018, по окончании срока действия которого ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в том числе: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункты 1, 2 части 2 статьи 7 Закона о регистрации).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

В абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

По смыслу данного в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды, а сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился.

Принимая во внимание, что государственная регистрация прекращения права аренды носит заявительный характер или осуществляется на основании решения суда, то есть данная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, сторона, воспользовавшаяся правом одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.

Таким образом, с учетом воли арендодателей на прекращение договора аренды 30.05.2008 в установленном порядке, представления в орган регистрации всех необходимых документов, у Управления Росреестра по Тульской области отсутствовали правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 71:10:020301:0380.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о законности и обоснованности действий Управления Росреестра по Тульской области, об отсутствии нарушений прав и законных интересов заявителя, в связи с чем заявленные ООО СП «Заря» требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.А. Рыжикова