Решение от 13 октября 2020 г. по делу № А29-8403/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8403/2020
13 октября 2020 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2020 года, полный текст решения изготовлен 13 октября 2020 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Гайдак И.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Север-Строй» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Росреестра по Республике Коми

о признании незаконным и отмене постановления, об обязании устранить допущенные нарушения,

в отсутствие представителей сторон

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Север-Строй» (далее – Общество, заявитель, ООО «Север-Строй») обратилось в суд с заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Администрация, МОГО «Ухта», ответчик) о признании незаконным и отмене постановления о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2020 № 1393 и обязании отменить принятые во исполнение указанного постановления ненормативные правовые акты, сообщить суду и заявителю сведения об исполнении решения суда с приложением списка отмененных ненормативных правовых актов.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что одностороннее расторжение договора нарушает положения п. 7 ст. 46 Земельного кодекса РФ, пункт 5.1. договора аренды и принцип невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательств, установленный ст. 310 Гражданского кодекса РФ, что ведет к нарушению экономических прав заявителя.

Администрация возражает против удовлетворения заявленных требований, подробно доводы изложены в представленном отзыве.

Управление Росреестра по Республике Коми в представленном отзыве указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком, учитывая, что оспариваемое постановление им не принималось, в процедуре его принятии участия не принимало, ненормативные правовые акты во исполнения оспариваемого постановления не принимались.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 123, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Север-Строй» требования ко второму ответчику Управлению Росреестра по Республике Коми не сформулированы и не указаны обстоятельства, на которых они основаны, не указано какие именно права истца нарушены указанным ответчиком, участие в принятии оспариваемого постановления указанное лицо не принимало, в связи с чем иск в этой части удовлетворению не подлежит.

В части заявленных требований к Администрации, суд установил, что постановлением администрации МО ГО «Ухта» от 30.09.2013 №1812 земельный участок площадью 10024 кв.м предоставлен ООО «РБЦ» в аренду сроком на три года.

08.11.2013 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» и ООО «РБЦ» заключен договор аренды №13.03А.091 земельного участка площадью 10024 кв.м со сроком действия до 30.09.2016 г., разрешенное использование – для строительства объекта: Торгово-офисное здание по наб. Газовиков в г.Ухта. Дополнительным соглашением от 25.12.2013 г. стороны указали кадастровый номер земельного участка 11:20:0605002:1225. По акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору. 27.12.2013 договор аренды был зарегистрирован.

11.02.2015 ООО «РБЦ» выдано разрешение на строительство № RU11305000-003.15 со сроком действия до 26.10.2016 г. Впоследствии на основании заявления общества от 31.10.2016 разрешение на строительство Торгово-офисного здания по адресу <...> было продлено до 28.09.2019 г.

24.08.2016 общество произвело государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки 17776,5 кв.м, степень готовности объекта 1%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 11-11/020-11/020/002/2016-562.

На основании постановления администрации МОГО «Ухта» № 2549 от 28.09.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» (арендодатель) и ООО «РБЦ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 11:20:0605002:1225, категория земель – земли населенных пунктов, площадь – 10 024,0 кв. м., местоположение – <...> разрешенное использование – торгово-офисное здание по наб. Газовиков в г. Ухта, цель использования – для завершения строительства, срок действия договора – 3 года с 28.09.2016 до 28.09.2016 (раздел 1 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору согласно акту приема – передачи от 30.09.2016.

30.01.2018 между ООО «РБЦ» (продавец) и ООО «Север-Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 1, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях, установленных настоящим договором, объект незавершенного строительства, принадлежащий продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права № 0161368, выданное 24.08.2016), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2016 сделана запись регистрации № 11-11/020-11/020/002/2016-5626/1, назначение – нежилое здание, общая площадь застройки – 17 776,5 кв. м., степень готовности объекта – 1 %, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Коми, МОГО «Ухта», <...> кадастровый (условный) номер 11:20:0605002:1843.

Государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи имущества № 1 от 30.01.2018 произведена 13.02.2018, номер регистрации 11:20:0605002:1843-11/020/2018-2.

Кроме того, 27.02.2018 между ООО «РБЦ» (передающий арендатор) и ООО «Север-Строй» (арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, в силу пункта 3 которого передающий арендатор передает арендатору, а арендатор принимает от передающего арендатора все права и обязанности, предусмотренные договором, указанным в пункте 2 настоящего соглашения.

07.03.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена государственная регистрация уступки прав (аренда), номер регистрации 11:20:0605002:1225-11/020/2018-2.

Таким образом между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» (арендодатель) и ООО «Север-Строй» заключен договор аренды земельного участка № 16.03А.079 от 30.09.2016, с разрешенным использованием торгово-офисное здание по наб. Газовиков в г.Ухта, цель использование: для завершения строительства. Срок действия договора – 3 года с 28.09.2016 до 28.09.2019 (раздел 1 договора).

Данные обстоятельства были предметом судебного разбирательства в рамках рассмотренных дел №№ А29-8553/2017, А29-12500/2019, А29-10969/2019.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебными актами, по вышеприведенным делам, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Как указывает заявитель, ООО «Север-Строй» получено соглашение от 25.06.2020 о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка с 28.09.2019 на основании постановления Администрации от 15.06.2020 № 1393.

Администрация Постановлением от 15.06.2020 № 1393 «О расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605002:1225, предоставленного ООО «Север-Строй»», в пункте 1 указанного постановления указала о расторжении с 28.09.2019 договора № 16.03А.079 аренды земельного участка от 30.09.2016. В пункте 2 Постановления указала, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» направить ООО «Север-Строй» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Общество, полагая, что постановление Администрации от 15.06.2020 № 1393 не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.

Суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом под ненормативным актом понимается документ, содержащий обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы.

Из смысла данной нормы следует, что для применения последствий, предусмотренных данной статьей, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного распоряжения действующему законодательству и нарушение данным распоряжением прав и законных интересов заявителя. Бремя доказывания нарушения прав возлагается на заявителя.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 данного закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом с 01.03.2015 предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года, в том числе, лицами, имеющими под объектом незавершенного строительства земельный участок, полученный в аренду до 01.03.2015.

При этом одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/11).

Как уже указывалось случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Поскольку на момент заключения данного договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

В рассматриваемом случае право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО «Север-Строй» реализовано, в 2016 году, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 30.09.2016, и на момент вынесения Администрацией спорного постановления срок его действия истек.

Безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок в рассматриваемом случае не возникло.

Презумпция, заложенная в пункте 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что сам по себе факт истечения срока действия договора не влечет прекращения тех обязательств, которые возникли из этого договора, подразумевает под такими обязательствами лишь те, которые в силу своей природы предполагают их исполнение и после прекращения договора либо имеют целью урегулировать отношения сторон в период после прекращения договора (например, возврат предмета аренды арендодателю после расторжения договора, уплата арендной платы и пеней до момента возврата объекта найма). Иные обязательства, к которым, в частности, относится передача арендодателем в пользование земельного участка, ограничены сроком действия договора, их исполнение не зависит от достижения арендатором целей сделки и прекращаются по истечении данного срока. Таким образом, прекращение договора аренды применительно к данному спору не могло продлить обязательства арендодателя по предоставлению земельного участка арендатору до завершения строительства, а фактическое нахождение спорного земельного участка у арендатора не привело к возобновлению договора на неопределенный срок.

Таким образом, вопреки утверждению заявителя, в рассматриваемом случае, на момент вынесения спорного Постановления договор аренды земельного участка от 30.09.2016 считается прекращенным в связи с истечением его срока в установленном законом порядке.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, обязательства сторон прекратились в силу истечения срока договора, продлить договор аренды администрация не желает (направлено соглашение о расторжении договора) ссылка заявителя на нарушение его прав изданием данного ненормативного акта является несостоятельной.

Кроме того, в рассматриваемом случае, арендатор не проявил заинтересованности в продлении арендных отношений до окончания срока договора и не обращался к арендодателю с соответствующим заявлением, в порядке установленным пунктом 3.1.2. договора, доказательства обратного заявителем не приводятся и не представлены.

В деле имеется уведомление о расторжении договора аренды, в котором арендодатель в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от продления договорных отношений с заявителем, доказательства его получения Общество не оспаривает, равно как не оспаривает такое соглашение.

Доводы заявителя на положения п. 7 ст. 46 ЗК РФ, являются неправомерными, поскольку не относятся с рассматриваемому спору.

Установив указанные обстоятельства, суд считает недоказанным заявителем несоответствие оспариваемого постановления Администрации требованиям закона и нарушения указанным постановлением прав и законных интересов Общества, в связи с чем, руководствуясь статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 201, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью «Север-Строй» отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья И.Н. Гайдак