Решение от 4 мая 2017 г. по делу № А57-895/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-895/2017
05 мая 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 03 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению ООО «Саратовпродуктторг-01», г. Саратов

Заинтересованные лица:

Комитет по управлению имущества города Саратова

Администрация муниципального образования «Город Саратов»

о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова, оформленное письмом от 13 декабря 2016 г. № 05-09/32564, обязать устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, по доверенности, ФИО3, по доверенности,

от заинтересованного лица (КУИ города Саратова) – ФИО4, по доверенности,

остальные участники процесса – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Саратовпродуктторг-01» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова, оформленное письмом от 13 декабря 2016 г. № 05-09/32564, обязать устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Саратова оспорил заявленные требования, считает их незаконными и необоснованными и просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» отзыва не представила, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 03.05.2017 г., 10 час. 00 мин.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 03.09.2004 г. Комитет по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и ООО «Саратовпродуктторг-01» (арендатор) заключили договор № 265/2 аренды объекта нежилого фонда: помещения общей площадью 115,5 кв.м, находящегося по адресу: <...>, пос. Рокотовка.

05.04.2006 г., 30.03.2009 г., 29.11.2013 г. между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодателем) и арендатором были заключены дополнительные соглашения соответственно № 3, 13 и б/н, в соответствии с которыми уточнены условия договора аренды, в том числе площадь арендуемого помещения.

На момент заключения договора аренды объекта нежилого фонда, а также на момент заключения дополнительных соглашений, указанное имущество значилось в реестре объектов муниципального нежилого фонда города Саратова.

Право собственности муниципального образования на указанное помещение, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 30.09.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 64-АВ № 025799, а также № 64-АВ 341068 от 08.10.2009г.

Ранее 2008 г. право муниципальной собственности возникло в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», на что прямо указано в свидетельстве о государственной регистрации права № 64-АВ № 025799 от 30.09.2008 г., № 64-АВ № 025799 от 30.09.2008 г.

В соответствии с пунктом 1.5 Договора аренды № 265/2 от 03.09.2004 года, срок договора составляет 5 лет и действует до 01.01.2009 года.

Данный договор в установленном порядке не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

02.12.2016 г. в соответствии с Федеральными законами «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, ООО «Саратовпродуктторг-01» обратилось в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

13.12.2016 года Комитетом по управлению имуществом города Саратова Обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества письмом исх. № 05-09/32564.

Отказывая в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Комитет по управлению имуществом города Саратова указал на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст.ст. 433, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, по мнению Комитета по управлению имуществом города Саратова, не прошедший государственной регистрации долгосрочный договор аренды является незаключенным и не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, в том числе и права на преимущественный выкуп занимаемого помещения.

Считая названный отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова незаконным, Общество обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" дано следующее понятие приватизации государственного и муниципального имущества. Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, согласно положениям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании указанного лица непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 года.

Договор аренды недвижимого имущества от 03 сентября 2014 года № 265/2 был заключен на срок более года, но не прошел государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку указанный выше договор и дополнение к нему не были зарегистрированы в установленном законом порядке, и общество не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, такой договор не может являться основанием к возникновению у арендатора соответствующего права.

В связи с тем, что договор аренды № 265/2 от 03.092004 г., заключенный на срок более года, в нарушение требований пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд пришел к выводу о том, что Общество не соответствует требованиям, установленным положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого имущества в порядке, установленном этим Законом.

Довод заявителя о том, что в момент заключения договора аренды нежилого помещения, право собственности муниципального образования на указанное помещение не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, в связи с чем, Общество не имело возможности зарегистрировать право аренды, суд находит необоснованным, поскольку право собственности муниципального образования на указанное помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав – 30.09.2008 г., от 08.10.2009 г. и после указанной даны Общество имело возможность зарегистрировать право аренды.

Кроме того, право муниципальной собственности ранее 2008 г. возникло в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», на что прямо указано в свидетельстве о государственной регистрации права № 64-АВ № 025799 от 30.09.2008 г., № 64-АВ № 025799 от 30.09.2008 г., в связи с чем, у Общества не было допущено препятствий в реализации права на регистрацию договора аренды со стороны Комитета по управлению имуществом города Саратова.

Поскольку Общество не воспользовалось правом, договор аренды нежилого помещения является не заключенным.

При указанных обстоятельствах, передача Комитетом по управлению имуществом города Саратова в аренду нежилого помещения, право на которое ещё не было зарегистрировано в реестре, не противоречит действующему законодательству.

Довод заявителя о том, что условия договора исполнялись сторонами, также не имеет правового значения для возникновения права преимущественного выкупа арендуемого имущества в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, поскольку только зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине следует возложить на заявителя в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова оформленное письмом от 13 декабря 2016 года № 05-09/32564, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязании Комитет по управлению имуществом города Саратова устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права Обществ с ограниченной ответственностью «Саратовпродуктторг-01» на приобретение нежилого помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу <...> – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко