Определение от 22 декабря 2025 г. АС Хабаровского края

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Дело № А73-13926/2025
г. Хабаровск
23 декабря 2025 года
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи - Букиной Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания – Лубенец Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной

ответственностью «МКД-Комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, г.

Комсомольск-на-Амуре, пр. Первостроителей, д. 21)

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, г.

Комсомольск-на-Амуре, пр-кт Интернациональный, д. 10к2)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора об урегулировании разногласий по договору купили-продажи

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – представитель не явился. Судом удовлетворено ходатайство

представителя ответчика об участии в судебном заседании посредством веб-

конференции веб-конференции, установлено соединение, представитель ответчика не

подключился.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения № 1016 с кадастровым номером 27:22:0030403:424 площадью 90 кв.м. по адресу <...> в части пункта 1.4 договора.

К судебному заседанию от ООО «Служба заказчика по многоквартирному дому» поступило заявление о правопреемстве истца в связи с реорганизацией в форме присоединения.

Определением суда от 23.12.2025 г. произведено процессуальное правопреемство истца.

К судебному заседанию от представителя истца поступило ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы. Проведение экспертизы просит поручить ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея», 680026. <...>. 24 А оф. 2005 эксперту ФИО1.

Просит поставить перед экспертом следующий вопрос :

1. Какова рыночная стоимость по состоянию на 20.05.2021 г. нежилого помещения № 1016 с кадастровым номером 27:22:0030403:424 площадью 90 кв.м. по

адресу <...> по состоянию на 20.02.2025 г.

Представитель администрации в отзыве на иск возражает против назначения экспертизы.

Согласно справке экспертной организации, «специалист (эксперт) ФИО1, имеет высшее образование, ФГБОУ ВО «Тихоокеанский

государственный университет», Диплом с отличием, квалификация - бакалавр, по специальности «Технология транспортных процессов», имеющая диплом о

профессиональной переподготовке по направлению «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» по профилю «Экономика», имеет свидетельство о членстве в

саморегулируемой организации оценщиков № 010723, включен в реестр оценщиков 09.02.2024 г, имеет квалификационный аттестат, в области оценочной деятельности №

048565-1 от 17 ноября 2025 г. по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в данной области с 2019 года.

Предварительная стоимость проведения оценочной экспертизы по вопросу,

указанному в запросе от 28.11.2025 года от 90 750 рублей в зависимости от объёма исследовательских работ.

В случае увеличения количества вопросов стоимость за каждый дополнительный

вопрос будет составлять от 10 000 рублей в зависимости от сложности поставленного вопроса. Окончательная стоимость производства экспертизы будет определена после ознакомления с материалами судебного дела.

Срок производства подобных экспертиз от 30 рабочих дней с момента поступления материалов судебного дела».

Истцом представлены в материалы дела документы, подтверждающие квалификацию эксперта ФИО1.

Представителем истца в материалы дела представлено платежное поручение от 16.12.2025 г. № 1242 о перечислении денежных средств на депозит суда для оплаты услуг эксперта в сумме 90 750 руб.

Изучив материалы дела, суд полагает необходимым назначить по делу оценочную экспертизу с постановкой дополнительного вопроса по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 41 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе представлять доказательства.

Согласно п.1 ст. 65 АПК, бремя доказывания оснований требований и возражений возлагается на лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 82 АПК РФ, заключение эксперта является одним из видов доказательств.

Вопрос о размере выкупной стоимости имущества является спорным.

Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В материалах дела имеется отчет ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 04.05.2025 г., которым установлена выкупная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.05.2025 г.

Истец возражает против отчета, представленного ответчиком.

Согласно п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. № 92, в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об

оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Согласно п.2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Таким образом, вопрос о размере выкупной стоимости входит в предмет доказывания по настоящему спору.

Суд не обладает специальными познаниями в области оценки.

При несогласии покупателя с отчетом, на основании которого продавец производит расчет выкупной стоимости, суд находит необходимым назначить по делу экспертизу.

Также, согласно ст.17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности», для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу положений п. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу.

Статьей 17.1 ФЗ предусмотрена экспертиза отчета, о которой по существу, заявляет ответчик.

К отчету, представленному ответчиком, не представлено положительное экспертное заключение.

Кроме того, если эксперт проводящий экспертизу по настоящему делу придёт к выводу об иной стоимости пользования имуществом, нежели указано в отчете от 04.05.2025 г., представленном ответчиком, он по существу, опровергнет данные отчета.

Соответственно, возникнет вопрос о причинах несоответствия, который может быть разрешен посредством постановки вопроса о соответствии отчета требованиям

законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждается ли отчетом рыночная стоимость объекта оценки?

На основании изложенного суд полагает необходимым поставить вопрос о соответствии отчета ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 04.05.2025 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч.3 ст. 82 АПК, лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Согласно ч.2 ст. 82 АПК, круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Вопрос, предложенный истцом, принят судом, поскольку соответствует принципу относимости доказательств (ст. 67 АПК).

В определении суда от 11.11.2025 г. истцу предложено согласовать с экспертом постановку вопроса о соответствии отчета ООО «Независимая экспертиза и оценка» № 557-Б от 04.05.2025 г. требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности (поскольку в рамках настоящего спора по существу оспаривается этот отчет).

Никаких пояснений от истца по этому поводу не поступило. Ответчиком возражений также не представлено. В судебное заседание стороны не явились.

На основании изложенного суд в порядке ч.2 ст. 82 АПК, ч.1 ст. 67 АПК, находит необходимым поставить перед экспертом дополнительный вопрос.

Принимая во внимание сроки поступления дел в суд, процессуальные сроки рассмотрения дела, сроки производства экспертизы, указанные экспертным учреждением, суд находит необходимым обязать эксперта произвести экспертизу в течение 1, 5 месяцев с момента получения материалов дела. На два месяца приостановить производство по делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 82, 144, 147, 184-188 АПК РФ, О П Р Е Д Е Л И Л:

В порядке ч.1 ст. 51 АПК и разъяснений, данных п.2 Информационного письма № 92 в суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Независимая экспертиза и оценка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681021 <...>)

Назначить по настоящему делу оценочную экспертизу, проведение которой поручить ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея», 680026. <...>. 24 А оф. 2005 эксперту ФИО1.

Поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 04.05.2025 г. (дата составления отчета) (20.02.2025 г. – дата проведения оценки) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.,) федеральных

стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,

осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию

оценочной деятельности.

Подтверждается ли им рыночная стоимость объекта оценки, указанного в

отчете.

2. Если не подтверждается, указать какова рыночная стоимость

нежилого помещения № 1016 с кадастровым номером 27:22:0030403:424

площадью 90 кв.м. по адресу Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, пр.

Первостроителей, 21 по состоянию на 20.02.2025 г. (с НДС и без НДС) и в чем

несоответствие отчета ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 04.05.2025 г.

требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной

деятельности (в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от

29.07.1998 г.,) федеральных стандартов оценки и других актов

уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по

нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Для проведения экспертизы предоставить эксперту материалы дела, которые после производства экспертизы, необходимо возвратить в суд вместе с актом экспертизы.

Обязать лиц, участвующих в деле, в случае запроса эксперта представить все документы, необходимые для производства экспертизы.

Эксперту при необходимости предоставления дополнительной информации проинформировать суд.

Предупредить эксперта ФИО1 об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Экспертному учреждению, не приступая к проведению экспертизы, в трехдневный срок с момента получения настоящего дела, рассчитать полную стоимость проведения экспертизы и оформить счет-фактуру, копию которого направить в адрес ООО «Служба заказчика по многоквартирному дому» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000 <...>).

Доказательства направления представить в суд.

ООО «Служба заказчика по многоквартирному дому» денежные средства в недостающей сумме для оплаты работы эксперта перечислить в пятидневный срок с момента получения счета-фактуры на депозитный счет Арбитражного суда Хабаровского края (реквизиты счета и образец заполнения платежного поручения указаны на Официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края), копию платежного поручения направить в адрес экспертного учреждения.

Оплату работы эксперта произвести в соответствии со ст. 109 АПК, по выполнению обязанностей по даче заключения.

Назначить срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и представлено заключение в арбитражный суд – 1, 5 месяцев с даты поступления материалов дела в экспертное учреждение.

Производство по делу приостановить до представления результатов экспертизы в арбитражный суд, но не более, чем на 2 месяца.

Определение может быть обжаловано в части приостановления производства по делу в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Судья Е. А. Букина.