Решение от 13 апреля 2025 г. по делу № А40-183741/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-183741/24-94-1244
г. Москва
14 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рустамовой М. Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЛОНДЕС"  (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 772801001, 117647, Г.МОСКВА, УЛ. ОСТРОВИТЯНОВА, Д.32 А);

2) ИП ФИО1

к заинтересованным лицам – 1) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001, 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1); 2) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2004, ИНН: <***>, КПП: 770101001, 101000, Г.МОСКВА, УЛ МАКАРЕНКО, Д. 4, СТР. 1)

об оспаривании аукциона, проведенного в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.02.2024 г. № 10561 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м.

при участии:

от истца (заявителя): 1) ФИО2, по дов. от 01.02.2025г..; 2) ФИО3, по дов. от 23.09.2024г.

от заинтересованного лица:1) не явился, извещен.; 2) ФИО4, по дов. от 20.01.2025г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЛОНДЕС" (далее – истец 1) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании аукциона, проведенного в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.02.2024 г. № 10561 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец 2) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об обязании  ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ возвратить Индивидуальному Предпринимателю ФИО1 задаток за участие в аукционе в электронной форме № 21000005000000020853 в размере 5 126 300,00 руб. (пять миллионов сто двадцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек).

Представители истцов поддержали заявленные требования.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам письменного отзыва.

Судебное заседание проводится в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Блондес» и Департамент городского имущества города Москвы состоят в арендных отношениях с 31.05.1995. Предметом договора аренды от 31.05.1995 № 07-00450/95 является нежилое помещение общей площадью 273,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0006005:17024.

Департамент письмом от 14.02.2024 № 33-6-1212588/23-(0)-4 предложил истцу, как добросовестному арендатору, отвечающему формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

Департамент обеспечил проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества по состоянию на 17.01.2024 и направил истцу проект договора купли-продажи.

Истцом 05.03.2024 получен проект договора купли-продажи от 12.02.2024              № 59-9206.

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 48 822 000 руб., ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 581 214,29 руб. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 02.04.2024 направил в адрес ответчика подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора.

Получив от Ответчика 12.05.2023 отказ в подписании проекта договора купли-продажи объекта недвижимости в редакции протокола разногласий, ООО «Блондес» 25.04.2024 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Указанный иск принят к производству на основании определения от 30.05.2024

Вместе с тем, как следует из Извещения № 21000005000000020853 от 05.06.2024, размещенного на официальном источнике для размещения информации о продаже государственного и муниципального имущества в порядке приватизации (веб-страница в сети «Интернет» https://torgi.gov.ru/new/public/notices/view/21000005000000020853), нежилое помещение по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0006005:17024, общей площадью 273,5 кв. м., выставлено на торги в форме электронного аукциона (торги назначены на 23.07.2024), при этом, в лотовой документации указано на наличие обременения Договора аренды с ООО "Блондес" и наличии искового заявления об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Согласно Протоколу об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы (извещение на сайте www.torgi.gov.ru) (далее - Протокол аукциона), победителем аукциона признан участник ФИО1, предложивший наибольшую цену лота.

26.07.2024 г., ФИО1 обратилась в ФАС г. Москвы с жалобой на действия Организатора торгов, реализуемого посредством продажи на аукционе в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене объекта недвижимого имущества и признания нарушения, и в связи с этим об аннулировании Протокола № 21000005000000020853 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы.

31.07.2024 г. по заявлению Департамента города Москвы по конкурентной политике и Департамент городского имущества города Москвы (Протокол № 21000005000000020853 об отказе от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности города Москвы) было принято решение :

1. Истец 2 была признана уклонившейся от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: <...>/1 общей площадью 273,5 кв. м (Этаж № 1). кадастровый номер: 77:06:0006005:17024;

2. Задаток за участие в аукционе в электронной форме № 21000005000000020853 в размере 5 126 300,00 руб. (Пять миллионов сто двадцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек) перечислить в бюджет города Москвы.

06.08.2024 г., Истцом 2 было получено Решение ФАС г. Москвы об отказе с формулировкой: «Оставить жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении торгов без рассмотрения».

Полагая действия Департамента незаконными, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования истца, суд основывается на следующем.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 948-0-0).

В пункте 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли- продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Как указано в пункте 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изложена правовая позиция, согласно которой суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

30 мая 2024 года принято к производству заявление ООО "БЛОНДЕС" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 31.05.1995 № 07-00450/95.

Ответчиком не остановлены торги по продаже спорного имущества на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, лот № 21000005000000020853 от 05.06.2024.

Согласно Извещению и Документам к извещению, а именно, информационному сообщению о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, указано наличие судебного дела в отношении Объекта приватизации в следующей формулировке ****** Суд: Дело № А40-93989/24-150-726», при этом в файле с наименованием «Нежилое помещение. Документы о наличии ограничений npaв.16950252.pdf» представлен скан-образ «определения об оставлении искового заявления без движения» от «27» апреля 2024 г.

Иных документов по судебному делу № А40-93989/24-150-726 организатором торгов предоставлено не было.

10.07.2024 г., Заявителем была подана заявка на участие в аукционе.

В качестве обеспечения исполнения обязательства Победителя аукциона/Единственного участника электронного аукциона по заключению договора купли-продажи и оплате приобретенного на торгах имущества. Заявителем в соответствии с Извещением был внесен Задаток в размере 5 126 300,00 (Пять миллионов сто двадцать шесть тысяч триста) рублей 00 копеек, что подтверждается Платежным поручением № 52 от 08.07.2024 г.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса, п. 2 которой говорит о том, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что аукцион был проведен  при наличии спора об урегулировании разногласий в части условий о цене выкупа, решением от 29 ноября 2024 года по делу № А40-93989/24-150-726 были урегулированы разногласия, возникшие между ООО "БЛОНДЕС" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 273,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0006005:17024 требования истцов  суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы  в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71,110, 167 - 170, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.02.2024 г. № 10561 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 273,5 кв. м., недействительным.

Обязать  ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ возвратить Индивидуальному Предпринимателю ФИО1 задаток за участие в аукционе в электронной форме № 21000005000000020853 в размере 5 126 300,00 руб. (пять миллионов сто двадцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО "БЛОНДЕС" расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.О. Харламов