Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А82-9939/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9939/2020
г. Ярославль
25 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.10.2020.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Бельчик П.А.

рассмотрев в судебном заседании (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда) исковое заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Древ Транс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению по архитектуре, градостроительству, имущественным и земельным отношениям Администрации Гаврилов-Ямского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании аукциона недействительным и применении последствий недействительности сделки,

при участии

от истца — ФИО1 (представитель по доверенности от 09.10.2020, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика — не явился (извещен);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Древ Транс» (далее - ООО «Древ Транс») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Управлению по архитектуре, градостроительству, имущественным и земельным отношениям Администрации Гаврилов-Ямского муниципального района (далее - Управление) о признании недействительным аукциона по извещению №121119/0755904/01 от 13.11.2019 (открытый аукцион), лот №2, проведенного ответчиком на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Гаврилов-Ямский р-н., Ставотинский с.о., район б.н.п. Игольница, площадью 3 357 572 кв. м. с кадастровым номером 76:04:094201:9, для ведения сельскохозяйственного производства, право аренды на 20 лет. и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить уплаченный для участия в аукционе задаток в сумму 64 600 рублей.

В судебном заседании, состоявшемся с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 22.10.2020, объявлен перерыв до 26.10.2020 до 16 час. 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

От ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представители не явились, поступил письменный отзыв с дополнительными пояснениями, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом без его участия.

В ходе рассмотрения дела представителем ООО «Древ Транс» требования поддержаны и в обоснование предъявленных требований указано, что земельный участок выставленный на торги имел недостатки, о которых не указано в извещении, поскольку в публичной кадастровой карте имелись пересечения его границ с другими земельными участками. Изложенные в иске доводы о наложении части земельного участка на земли лесного фонда представитель общества в ходе рассмотрения спора не поддержал.

Основываясь на положениях п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 447, 449, 167, 168 Гражданского кодекса РФ истец считает, что предметом аукциона не может быть указанный земельный участок, так как границы его подлежат уточнению, поэтому сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной, а внесенный задаток - возврату участнику.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

В основании постановления Администрации Гаврилов-Ямского муниципального района от 01.11.2019 №1185 «О проведении аукциона» назначен к проведению открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет земельного участка с кадастровым номером 76:04:094201:9, общей площадью 3 357 572 кв.м., для ведения сельскохозяйственного производства, установлен начальный размер годовой арендной платы земельного участка в размере 323 000 руб., о чем 14.11.2019 опубликовано информационное сообщение в издании «Гаврилов-Ямский Вестник».

13.12.2019 заявку на участие в аукционе с приложением платежного поручения от 09.12.2019 №253 на сумму 64 600 руб., удостоверяющего внесение задатка, подало ООО «Древ Транс», которое признано единственным участником торгов в соответствии с протоколом Управления от 17.12.2019. По этой причине аукцион признан несостоявшимся и в адрес истца письмом Управления от 20.12.2019 №1569/1 направлен проект договора аренды для подписания.

В ответ на данное предложение общество отказалось от подписания договора, просило возвратить задаток и сообщило, что по результатам проведенного 17.12.2019 обследования земельного участка установлено, что часть земельного участка расположена на землях лесного фонда и предоставлена в аренду для целей заготовки древесины, поэтому фактический статус земельного участка не соответствует заявленному (письмо ООО «Древ Транс» от 22.01.2020 №3). В дополнение к данному заявлению в адрес ответчика также направлены письмо ООО «Гортехинвентаризация» от 13.02.2020 №20/158 и приложенные к нему материалы, и указано, что границы земельного участка с кадастровым номером 76:04:094201:9 пересекаются с земельными участками других землепользователей (письмо ООО «Древ Транс» от 17.02.2020 №4).

Согласно промежуточному ответу Управления от 10.03.2020 №327/2 истец извещен, что по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.02.2020 в пределах соответствующего земельного участка отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, а также данные о пересечении с иными земельными участками.

Посчитав, что земельный участок в данном случае не может быть предметом торгов, общество обратилась с рассматриваемыми требованиями в суд в целях возврата внесенного задатка.

Ответчиком предъявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв. В своих возражениях Управление ссылается на отсутствие у заинтересованного лица препятствий ознакомиться с земельным участком до даты подачи заявок, а также указывает на соблюдение порядка проведения аукциона. Позиция данного органа состоит в том, что истец уклоняется от заключения договора по результатам аукциона, что исключает возврат задатка в соответствии с п. 21 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ.

Кроме того ответчик просил привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Ярославской области, филиал «ФГБУ ФКП Росреестра» по Ярославской области и Администрацию Гаврилов-Ямского муниципального района.

В ходе рассмотрения спора по ходатайству истца к участию в деле в качестве специалиста привлечен ФИО2 (кадастровый инженер) который пояснил, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:04:094201:9 в связи с отображением на его территории в публичной кадастровой карте (кадастровом квартале территории) других земельных участков имеется явная техническая ошибка. Такая ошибка могла быть связана с некорректным пересчетом координат земельных участков из одной системы в другую или с ошибками в землеустроительных делах. Фактически земельные участки, которые отражены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 76:04:094201:9 расположены в другом кадастровой квартале, что удостоверяется сведениями об их местонахождении, и наложение их границ отсутствует.

На предложение суда провести судебную экспертизу по вопросу правильности образования и определения границ земельного участка с кадастровым номером 76:04:094201:9 истец пояснил, что спор подлежит разрешению по имеющимся в деле документам.

При рассмотрении вопроса о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц заявленных ответчиком органов, суд пришел к выводу, их права и законные интересы разрешением настоящего спора никак не затрагиваются.

При оценке спорной правовой ситуации, суд принимает во внимание следующее.

Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в соответствии с земельным законодательством. В силу п.1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Правила проведения соответствующего аукциона определены в ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. Случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона установлены в п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и включают основание, когда границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона N 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Несоответствие указанным требованиям может выражаться в таких обстоятельствах, как:

отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ, как правило, ранее учтенного земельного участка;

содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка (выраженная, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства - самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное).

Указанные обстоятельства являются основанием для уточнения местоположения границ земельного участка или земельных участков - выполнения соответствующих кадастровых работ и государственного кадастрового учета на основании подготовленных документов.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ определено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 1 статьи 380 и пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Согласно пункту 21 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

По правилам статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги.

Из приведенной правовой нормы следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

При рассмотрении дела суд установил, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 76:04:094201:9 поставлен на кадастровый учет 31.01.2001 с описанием границ и установлением координат характерных точек. Соответственно, у суда не имеется правовых оснований считать, что в сведениях о местоположении границ данного земельного участка содержится реестровая ошибка, поскольку от проведения судебной экспертизы по данному вопросу истец отказался, а специалист соответствующих утверждений суду не заявил.

Исходя из пояснений кадастрового инженера, суд полагает, что реестровая ошибка содержится в сведениях земельных участков, которые были отображены на территории рассматриваемого земельного участка по данным публичного реестра и именно их границы подлежат уточнению. Однако нельзя считать такую техническую ошибку обременением земельного участка, исключающим выставление его на торги или препятствующим его использованию в рамках договора аренды, поскольку соответствующий объект как природный объект не прекращает своего существования, может быть использован в хозяйственной деятельности и отсутствует спор о его границах.

При оценке доводов сторон суд принимает во внимание, что у истца имелась возможность ознакомиться с данными публичной кадастровой карты до подачи заявки на участие в аукционе, поэтому поведение ООО «Древ Транс» выражается в утрате интереса в исполнении договора, оценивается судом как уклонение от заключения соответствующей сделки.

Основываясь на позиции, сформулированной в постановлениях президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.12.2010 N 7781/10, от 28.02.2012 N 14850/11, при разрешении спорного вопроса о том, было ли извещение о торгах надлежащим, судом исходит из того, что организатором аукциона должна быть обеспечена доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, состязательность на принципе равенства и массовость торгов.

В данном случае опубликованное в газете «Гаврилов-Ямский Вестник» извещение о торгах не противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса РФ, предъявляемым к организации и порядку проведения торгов, так как содержит все необходимые сведения о предмете, его начальной цене и условиях проводимых торгов, а тираж печатного издания обеспечил доведение информации о торгах до заинтересованных лиц. При этом законный интерес потенциального участника торгов, состоящий в том, чтобы иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах, реально обеспечен проведением торгов в форме открытого аукциона в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Древ Транс» оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

СудьяЕ.П. Украинцева