Решение от 1 ноября 2019 г. по делу № А46-5939/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5939/2018
01 ноября 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2019

Решение в полном объёме изготовлено 01.11.2019.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (ИНН 5506211492, ОГРН 1095543041120) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7028 за период с 03.03.2017 по 15.06.2017 в размере 500 220,85 руб. и пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в размере 31 048,92 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.09.2019;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.08.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (далее – ответчик, Общество, ООО «Суворов-Парк») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7028 за период с 03.03.2017 по 15.06.2017 в размере 500 220,85 руб., пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в размере 31 048,92 руб.

Истец в судебном заседании требования поддержал с учётом уточнений.

Ответчик высказался согласно представленному отзыву.

Выслушав представителя истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОмскКит" (арендатор) заключен договор № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка (в редакции соглашений от 16.08.2010 № 55-55-01/199/2010-183, от 23.08.2012 № 55-55-01/186/2012-685), по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов:

- земельный участок площадью 56 918 кв. м с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2194, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха), участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110;

- земельный участок площадью 13 359 кв. м с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха), участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110;

- земельный участок площадью 56 261 кв. м с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха), участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес 2 А46-18821/2018 ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110;

- земельный участок площадью 9 183 кв. м с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2197, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха), участок находится примерно в 360 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110, для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов.

Впоследствии соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 13.09.2012 за номером 55-55-01/228/2012-417, все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195 площадью 13 359 кв. м перешли к ответчику.

Этим же соглашением подтверждается фактическая передача новому арендатору земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы, приведённым в приложении № 2 к настоящему договору.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участок, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

24.10.2016 Департаментом в адрес Общества направлено уведомление о том, что:

- с 18.09.2012 по 09.01.2015 арендная плата составляет 77081, 99 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска",

- с 10.01.2015 по 24.03.2016 арендная плата составляет 145604, 19 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области";

- с 25.03.2016 арендная плата составляет 58 241,69 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов".

02.12.2016 Обществу было выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке N 55-ru55301000-453-2016 со сроком действия до 02.12.2018.

26.01.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Суворов-Парк" на объект незавершённого строительства (кадастровый номер объекта 55:36:140107:3244, площадь застройки - 817,6 кв. м).

Письмом от 02.12.2016 № Исх-ДИО/18095 Департамент известил ООО "Суворов-Парк" об отказе от договора аренды по истечении трёхмесячного срока с даты направления данного извещения.

Распоряжением Департамента от 22.06.2017 № 1322 с 16.06.2017 по Договору аренды прекращены начисления, Договор аренды исключён из реестра договоров пользования имуществом.

Департамент обеспечил государственную регистрацию прекращения права аренды Участка.

Участок по акту приема-передачи департаменту не передан.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска N 81 от 13.02.2018 действие разрешения на строительство прекращено.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.02.2018 на Участке расположен объект незавершённого строительства со степенью готовности 10%, площадью 817,60 кв. м с кадастровым номером 55:36:140107:3244, поставленный на государственный кадастровый учёт 26.01.2017.

Как указывает Департамент, с 11.03.2017 по 15.06.2017 Участок использовался ООО "Суворов-Парк" без правовых оснований.

Ссылаясь на статью 622 ГК РФ, истец полагает, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за использование участка в нарушение пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в сумме 500 220,85 руб.

В этой связи Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и пени, начисленных за просрочку платежей.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы по договору аренды № Д-Кр-31-7048 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Арендная плата по договору с учётом сформулированных выше выводов должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчёт арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку в силу процитированных выше норм законодательства (с учётом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициентов, расчета арендной платы с учётом кадастровой стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Абзацем вторым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В рассматриваемом случае ответчик не представил доказательств оплаты использования участка за период с 03.03.2017 по 15.06.2017.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195 в период с 03.03.2017 по 15.06.2017 находился в пользовании у ответчика, постольку на стороне истца возникло право требования внесения арендных платежей в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ за пользование всем земельным участком с установленными границами, ранее предоставленным ответчику в аренду.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, в рамках дела № А46-10372/2018 департамент обратился за взысканием с общества с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" о взыскании задолженности по тому же договору аренды за период с 16.06.2017 по 12.02.2018 в сумме 461 773 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.10.2018 в удовлетворении требований Департамента было отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно – Сибирского округа от 24.05.2019, требования департамента были удовлетворены и суд указал следующее:

«В решении Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-2/2018 указано, что подпункт "б" пункта 4 части 1 статьи 2 решения N 432 подлежит признанию недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, рассчитанная исходя из соответствующей нормы, поступала в бюджет г. Омска.

Между тем, в мотивировочной части решения Омского областного суда от 07.02.2018 по делу N 3а-2/2018 не содержится выводов, свидетельствующих о том, что признанный недействующим пункт решения N 432 не должен применяться только к правоотношениям, возникшим после вступления решения суда в законную силу.

С учетом указанного, суд апелляционной инстанции считает, что подпункт "б" пункта 4 части 1 статьи 2 решения N 432, признанный недействующим, не может применяться при рассмотрении конкретного спора об определении размера арендных платежей, в том числе, в случае, когда задолженность на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания такого пункта Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 недействующим.

Ответчик в отзыве указал на необоснованность заявленных Департаментом требований, поскольку даже если принимать позицию Департамента, то размер платы за использование участка следовало изначально истцу исчислять не в соответствии с подпунктом "б" пункта 4 части 1 статьи 2, а на основании части 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета N 432.

Однако и часть 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета N 432 признана недействующей Определением Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу N 50- АПГ17-23 с даты принятия указанного определения.

Учитывая изложенное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что подпункт "б" пункта 4 части 1 статьи 2 и часть 3 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставляемые в аренду без проведения торгов, утвержденного решением Омского городского совета от 16.03.2016 N 432, признанные недействующими, не могут применяться при рассмотрении настоящего спора.

Соответственно, расчет истца, основанный на решении Омского городского Совета N 432, нельзя признать правомерным.

Как верно указал суд первой инстанции, в такой ситуации расчет арендной платы за данный период необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Решением Омского городского Совета N 46.

Возможность расчета арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Решения Омского городского N 46 расчет годовой суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, и за земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением зданий, строений, сооружений, относящихся к рынкам), производится по формуле А = Ц x К1 x К2 x К3 / 100%, где:

А - годовая арендная плата, рублей;

Ц - кадастровая стоимость земельного участка, рублей (34 945 006 руб. 56 коп.);

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (процент от кадастровой стоимости земельного участка), определяемый в соответствии с приложением N 1 к настоящему Решению (согласно пункту 6 - Размещение в отдельно стоящих зданиях объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания - 5);

К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, определяемый в соответствии с приложением N 3 к настоящему Решению (Для категорий арендаторов, не указанных в настоящем приложении, коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, считается равным 1);

К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, определяемый в соответствии с приложением N 4 к настоящему Решению (Для земельных участков, условия использования которых не указаны в настоящем приложении, коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, считается равным 1).

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за занимаемый участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195 составляет 145 604 руб. 19 коп. (34 945 006,52 руб. х 5 х 1 х 1/ 100% /12) в месяц».

В рассматриваемом деле период пользования земельным участком предшествует исследуемому судом апелляционной инстанции по вышеприведённом делу. Суд приходит к выводу о том, что с учётом преюдициального значения решения по делу А46-10372/2018 для настоящего дела за период с 03.03.2017 по 15.06.2017 у ответчика перед Департаментом имеется задолженность в размере 500 220,85 руб.

Доводы ответчика, о том, что преюдициальным по отношению к настоящему делу является дело А46-18821/2018, которым суд установил, что ответчиком используется лишь часть земельного участка площадью 817,6 кв.м., судом отклоняются, поскольку период этого использования установлен с 13.02.2018 по 06.03.2018, т.е. после заявленного периода в настоящем деле и после периода, отраженного в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в размере 31 048,92 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, по расчёту суда задолженность по пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 составляет 31 048,92 руб.

Суд полагает возможным требования Департамента удовлетворить в названной части.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления пени, поскольку договор был расторгнут, судом отклоняются.

В абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.), либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Ответчиком не оспаривается, что земельный участок в заявленный период не был передан Департаменту, оплата за него не вносилась. Так как пеня предусмотрена за невнесение денежных средств за использование земельного участка, а не непосредственно за невозврат его арендодателю, доводы ответчика суд признает, не основанными на нормах права.

Таким образом, учитывая указанное, расторжение договора само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению денежных средств, следовательно, правомерным является начисление после 11.03.2017 по 15.06.2017 ответчику неустойки за нарушение установленного срока оплаты услуг.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить с учетом уточнений.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7028 за период с 03.03.2017 по 15.06.2017 в размере 500 220,85 руб., пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в размере 31 048,92 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 13 625 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев