Решение от 31 мая 2022 г. по делу № А46-2627/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2627/2022
31 мая 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 24.05.2022

Полный текст решения изготовлен 31.05.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550711400772),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 319554300081175),

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 320554300068050),

общества с ограниченной ответственностью «Микроклимат» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 318554300059137)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании ненормативного акта недействительным,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО5 по доверенности от 13.09.2021 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Микроклимат» и индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (далее – заявители) обратились в арбитражный суд с заявлением (вх. от 22.02.2022 № 38946) о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент), изложенного в письме от 06.12.2021 № Исх-ДИО/15894, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 07:1047 в Центральном административном округе города Омска в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов.

В качестве способа защиты нарушенного права заявители просят обязать заинтересованное лицо в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу осуществить подготовку проектов договора купли-продажи спорного земельного участка в пользу заявителей и их подписание, а также направить проекты договоров для подписания заявителям.

Как установлено материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04 01 07:1047 общей площадью 5 257 кв.м расположено нежилое офисное здание с кадастровым номером 55:36:04 01 04:1024, принадлежащее заявителям на праве собственности.

Последние были намерены выкупить спорный земельный участок, в связи с чем обратились с соответствующим заявлением в Департамент.

Письмом от 06.12.2021 № Исх-ДИО/15894 в предоставлении земельного участка в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов было отказано; в качестве оснований указаны следующие:

- необоснованности испрашиваемой площади;

- несоответствия вида разрешённого использования земельного участка целям его приобретения.

Ссылаясь на безосновательность изложенных в отказе выводов, несоответствие последнего действующему законодательству, а также нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, выраженное в лишении права на приобретение на законных основаниях запрашиваемого земельного участка для эксплуатации принадлежащего заявителям здания, последние обратились в арбитражный суд с изложенными требованиями.

Суд находит требования заявителя не подтверждёнными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Предметом настоящего спора является отказ Департамента, выраженный в ответе от 06.12.2021 № Исх-ДИО/15894, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 07:1047 в собственность общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», общества с ограниченной ответственностью «Микроклимат» и индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного участка Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ.

Следовательно, исходя из приведённых норм ограничения исключительного права собственников недвижимости на приобретение земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, в собственность, могут устанавливаться только ЗК РФ или иными федеральными законами.

Как указывалось выше, в основу оспариваемого решения Департамента легли два довода: необоснованность испрашиваемой площади и несоответствие вида разрешённого использования земельного участка целям его приобретения.

Сторонами не оспариваются данные Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в части вида разрешённого использования спорного земельного участка – «для строительства офисного здания». В то же время строительство последнего завершено и земельный участок необходим заявителям «для эксплуатации объекта недвижимости».

Т.е. в настоящее время на спорном участке построен объект – офисное здание, а сам земельный участок испрашивался заявителями именно для целей эксплуатации данного объекта. Для данного земельного участка установлен вид его разрешённого использования – «для строительства»; для указанных целей использования участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. После введения в эксплуатацию здания фактическое использование земельного участка, предоставленного именно для строительства объекта недвижимости, изменилось и, действительно, требует приведения в соответствие с фактическим землепользованием.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешённого использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории.

Таким образом, по общему правилу, действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Однако, отказав заявителям на указанном основании, Департамент не учёл, что в соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

В связи с чем, использование земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» допускается при установлении вида разрешённого использования «для строительства» исходя из того, что цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит разрешённому использованию, поскольку вид разрешённого использования «для строительства» одновременно предполагает и последующую эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости.

Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 № 309-ЭС19-6493 по делу № А07-4203/2018.

Однако, в части необоснованности площади испрашиваемого участка суд соглашается с доводами заинтересованного лица.

Так, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретённых объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Содержащееся в названном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведёт к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ (статьи 29.20 в новой редакции ЗК РФ), можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для её эксплуатации.

Данная правовая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 309-КГ16-9993.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Т.е., обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права на приобретение земельного участка по основанию нахождения на нём принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом формирование и постановка на кадастровый учёт земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере, поскольку размер земельного участка, предоставленного в данном случае для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели их предоставления различны.

Таким образом, заявителем должна быть обоснована необходимость получения в собственность земельного участка испрашиваемой площадью.

Согласно данным ЕГРН площадь испрашиваемого земельного участка составляет 5 257 кв.м.

Площадь застройки определена обществом с ограниченной ответственностью «Систем Энерджи» (далее – ООО «Систем Энерджи») в 830,50 кв.м.

По условиям пункта Г.7* Правил подсчёта общей, полезной и расчётной площадей, строительного объёма, площади застройки и количества этажей общественного здания, являющихся Приложением Г* к Своду правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утверждённому Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

Согласно пункту 9 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, являющихся Приложением № 2 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

Площадь автостоянки транспорта рассчитана ООО «Систем Энерджи» исходя из 114 и 84 сотрудников (в деле имеется две проектных документации - обоснования), соответственно, 725 кв.м (на 29 машино-мест) и 525 кв.м (на 21 машино-место).

Оперируя величиной максимального размера парковки, искомая площадь составит 1 555,5 кв.м (830,50 кв. +725 кв.м). Тогда как площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает указанную цифру (5 257 кв.м : 1 555,5 кв.м).

По форме испрашиваемый участок представляет собой вытянутый прямоугольник, расположенный с северо-западной стороны в юго-восточном направлении. При этом, как видно, в том числе, и из публичной кадастровой карты, объект капитального строительства совместно с размещёнными парковочными местами занимает примерно половину участка в верхней (северо-западной) его части. Оставшаяся часть (около половины испрашиваемого участка с юго-восточной его стороны) занята зелёными насаждениями.

Поскольку юго-восточная часть участка непосредственно не примыкает к объекту капитального строительства (не расположена по его периметру) и не занята стояночными местами, говорить о том, что данная часть испрашиваемого участка необходима для эксплуатации здания, не представляется возможным.

Как следует из обоснования площади участка, в целях повышения комфортности для сотрудников и посетителей, привлекательности здания и территории набережной, на свободной территории размещены дополнительно зона отдыха сотрудников, зона для игр детей, пешеходные дорожки. Вместе с тем, формирование подобной инфраструктуры направлено на повышение инвестиционной привлекательности объекта, но не является необходимым для эксплуатации здания.

Тем более, как указано в проектной документации, объект имеет назначение офисное здание коммерческих организаций 1 очереди и планируется строительство 2 и 3 очередей.

В то же время, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 был утверждён перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. К их числу отнесены и элементы благоустройства, спортивные и детские площадки (пункты 4, 26).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, с учётом назначения объектов недвижимости, расположенных на участке.

Следовательно, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо, в том числе, обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По указанным выше причинам площадь испрашиваемого земельного участка не обоснована, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения требования заявителей. При этом последние как собственники объекта недвижимости, безусловно имеющие преимущественное право на приобретение земельного участка, не лишены права вновь обратиться в административный орган за формированием земельного участка, представив необходимые и достаточные доказательства обоснования испрашиваемой площади.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 и 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй