Решение от 2 октября 2020 г. по делу № А43-8602/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-8602/2020

Нижний Новгород

02 октября 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 24.09.2020.

Решение изготовлено в полном объеме 02.10.2020.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-143)

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1

при участии представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 11.11.2019 Сл-326-345543/19),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 02.03.2020)


рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений

Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автоэкипаж»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и возврате объекта найма,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, –

общество с ограниченной ответственностью СК «Управление строительством»,



установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автоэкипаж» (далее - ООО «Автоэкипаж», Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2001 № 06054/06 и о возврате земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060011:12 площадью18 873 квадратного метра, расположенного по адресу: <...>, в течение 30 календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Исковое требование основано на статьях 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком условий сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. привлечено общество с ограниченной ответственностью СК «Управление строительством» (да-лее - ООО СК "Управление строительством").

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования; представитель ответчика с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, указал на отсутствие с его стороны каких-либо нарушений земельного и гражданского законодательства и, как следствие, оснований для расторжения договора.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, администрация Нижнего Новгорода (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью Фирма «Континент-Сервис» (арендатор) заключили договор от 03.08.2001 № 06054/06 аренды земельного участка площадью 18 873 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0060011:12, расположенного по адресу: <...>, сроком до 15.05.2050, под административно-складскую площадку.

Согласно пункту 7.2 сделки по требованию одной из сторон договор может быть досрочно изменен или расторгнут в случая предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором.

В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060011:12 расположены принадлежащие с 02.04.2018 на праве собственности ООО «Автоэкипаж» следующие объекты недвижимости:

- административное здание с пристроенными помещениями с кадастровым номером 52:18:0060011:57 площадью 7260 квадратного метра, литер А, А1-А16, в состав которого входят следующие объекты культурного наследия: «Здание правления завода ФИО4, на котором был организован первый марксистский кружок в Нижнем Новгороде» (литера А); «Комплекс судостроительного завода И.С. Колчпна - ФИО4. 2. Служебное здание» (литера А2); «Комплекс механического завода ФИО4. 1. Служебное здание» (литера A3);

- нежилое здание (склады с пристроем) площадью 5237 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0060011:59, , литер Д, Д1-Д8, Д11, Д12;

- нежилое здание (котельная) площадью 602,9 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0060011:63, литер ИМ 1.

В соответствии с соглашением от 24.01.2019 права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.08.2001 № 06054/06 перешли к ООО «Автоэкипаж».

В связи с нарушением арендатором обязанности по обеспечению санитарного содержания и благоустройства территории, предусмотренной пунктом 3.4.11 сделки, Министерство (новый арендодатель) направило Обществу претензии от 11.12.2019 № исх-326-380588/19, от 31.03.2020 № исх-326-136717/20 о расторжении договора аренды от 03.08.2001 № 06054/06 по истечении 60 дней с момента ее получения.

Уклонение арендатора от подписания соглашения о расторжении договора и отказ возвратить участок арендодателю послужили основаниями для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 7.3 предусмотрено право арендодателя досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор от 03.08.2001 № 06054/06 в случаях: задолженности по арендной плате за два квартала и более; нарушения земельного законодательства; нарушения условий договора; принятие решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Степень существенности нарушений оценивается судом.

В рассмотренном случае договор аренды от 03.08.2001 № 06054/06 заключен сроком до 15.05.2050, то есть более, чем на пять лет. Следовательно, Министерство, требуя досрочного расторжения договора, обязана представить доказательства существенного нарушения Обществом условий сделки, как того требует статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Стороны не оспорили, что задолженности по арендной плате Общество не имеет, земельное законодательство им не нарушено, решения об изъятии спорного участка для государственных (муниципальных) нужд уполномоченным органом не принято.

В качестве оснований для расторжения договора Министерство сослалось лишь на факт неудовлетворительного состояния фасадов зданий, расположенных на спорном участке, подтвержденный постановлениями Нижегородского районного суда от 10.12.2018 по делам № 5-1306/2018, № 5-1307/2018, № 5-1308/2018, от 26.11.2019 по делам № 5-1171/2019, № 5-1172/2019, №5-1172/2019 о привлечении ООО «Автоэкипаж» к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.13 Кодекса Российской федерации об административных правонарушениях, постановление административная комиссия Нижегородского района города Нижнего Новгорода от 29.10.2019 № 953/5/2019, а также на нарушение природоохранного законодательства и требований пожарной безопасности.

Приняв во внимание указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности Министерством существенных нарушений ответчиком договора, наличие которых дало бы арендодателю право на досрочное расторжение сделки.

Неудовлетворительное состояние фасадов не может быть вменено Обществу в качестве нарушения условий договора аренды земельного участка, поскольку данной сделкой обязанность арендатора по надлежащему содержанию объектов недвижимости, расположенных на участке, не предусмотрена.

Постановление государственного инспектора по пожарному надзору от 11.12.2020 № 249 о привлечении Общества к административной ответственности по статье 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях отменено.

Внеплановая выездная проверка, инициированная Министерством и проведенная с 23.12.2019 по 27.01.2020 межрегиональном управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Нижегородской области и Республике Мордовия, не выявила каких-либо нарушений земельного законодательства и санитарных норм при эксплуатации участка.

Ранее выявленное арендодателем нарушение по необеспечению ответчиком санитарного содержания и благоустройства территории участка являлось однократным. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Такое нарушение Обществом пункта 3.4.11 договора, в полной мере могло быть компенсировано применением к арендатору предусмотренных в пункте 5.5 договора штрафных санкций.

Кроме того, по пояснениям представителей сторон, к договору аренды земельного участка от 03.08.2001 № 06054/06 заключено дополнительное соглашение о вступлении в договор в качестве соарендатора ООО СК Управление строительством", которое также является собственником расположенного на спорном участке объекта недвижимости.

Более того, Общество как собственник исходя из принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) обладает правом на землепользование (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного суд не нашел оснований для удовлетворения заявленного Министерством иска.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу искового заявления не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова