Постановление от 2 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-50181/2025
03 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Изотовой С.В.,

судей М.Д. Данилиной, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Иньшиным,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителей ФИО1 (доверенность от 22.01.2026), ФИО2 (доверенность от 05.08.2025),

от Комитета представителя ФИО3 (доверенность от 10.12.2025),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГЕЗА КОМ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2025 по делу № А56-50181/2025 (судья Титова М.И.), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «ГЕЗА КОМ» (191180, Санкт-Петербург, наб. Реки Фонтанки, д.90 к.2 , ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГЕЗА КОМ» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением от 10.04.2025 № 05-26-14971/25-0-0, в предоставлении государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду на новый срок в отношении нежилого помещения общей площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б; об обязании восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем выдачи проекта договора аренды нежилого помещения общей площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б.

Решением от 31.10.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок закреплены в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), отказ от заключения договора на новый срок со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеют правового значения; Общество на момент подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок не имело задолженности по арендной плате; согласие Комитета на сдачу помещения в субаренду имеется в материалах дела; судом первой инстанции не дана оценка доводу Общества о том, что оспариваемое уведомление направлено истцу спустя более года с даты обращения с заявлением о заключении договора аренды на новый срок; поскольку до мая 2025 года никаких мер по освобождению занимаемого Обществом помещения Комитетом не предпринималось, то фактическое поведение ответчика свидетельствовало о намерении продолжать арендные правоотношения.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение оставить без изменения, указывает, что отказ Комитета был мотивирован выявленными в процессе обследования Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга нарушениями Обществом условий договора аренды: множественные перепланировки, использование помещение сторонними пользователями, Комитет воспользовался своим правом на отказ от договора аренды, договор аренды прекратил свое действие 27.12.2024.

Как следует из материалов дела, 03.06.2003 между Обществом (ранее – закрытое акционерное общество «ГЕЗА-КОМ»), арендатор, и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета), арендодатель, заключен договор аренды № 11-А148533 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001622:3551 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:1622:0:58:2) общей площадью 221 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, корп. 2, литера Б, для использования под редакцию, издательство печатной продукции.

Договор заключен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендатор обязуется помимо прочего использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях); не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного разрешения арендодателя; не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и Балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Уведомлением от 16.08.2023, полученным Обществом 27.09.2023, арендодатель отказался от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснил Обществу право на заключение договора аренды на новый срок.

Заявитель, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обратился в Комитет с заявлением от 17.10.2023 № 37 о заключении договора аренды в отношении арендуемого по договору объекта недвижимости на новый срок.

Письмом от 16.11.2023 № 04-15-49961/23-0-2 Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга» Обществу предложено представить в Учреждение заявление по форме, предусмотренной Административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование, за исключением случаев предоставления государственной преференции, утвержденным распоряжением Комитета от 04.09.2019 № 156-р.

28.12.2023 Общество повторно обратилось с заявлением о заключении договора аренды в отношении арендуемого по договору объекта недвижимости на новый срок в рамках предоставления государственной услуги.

И только 10.04.2025 уведомлением № 05-26-14971/25-0-0 Комитет отказал Обществу в удовлетворении заявления о передаче объекта в аренду на новый срок, указав в качестве основания для отказа на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды: нецелевое использование, множественные перепланировки, а также принятие Комитетом решения о целесообразности проведения торгов на право заключения договора аренды в отношении объекта.

В обоснование отказа Комитет ссылается на акт обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 03.11.2023, в ходе которого выявлена перепланировка/переустройство помещения, в частности:

- между ч. п. 1 и ч. п. 14 объекта демонтированы перегородки, в результате образовано единое помещение;

- между ч. п. 1 и ч. п. 12 объекта демонтирована перегородка с дверным проемом;

- между ч. п. 9 и ч. п. 11 объекта демонтирована перегородка с дверным проемом;

- ч. п. 11 и ч. п. 12 объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделены на два отдельных помещения;

- ч. п. 9 объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделено на четыре отдельных помещения;

- в ч. п. 9 объекта установлено санитарно-техническое оборудование (унитазы, раковина, душ);

- ч. п. 2 объекта путем возведения перегородки разделено на два отдельных помещения;

- между ч. п. 2 и ч. п. 16 объекта оборудован дверной проем;

- в ч. п. 2 объекта установлено санитарно-техническое оборудование (раковина);

- в ч. п. 17 объекта установлено санитарно-техническое оборудование (унитаз, раковина);

- ч. п. 18 объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделено на три отдельных помещения;

- между ч. п. 18 и ч. п. 19 объекта демонтированы перегородки с дверным проемом, в результате образовано единое помещение;

- в ч. п. 18 объекта оборудован дверной проем в помещение 8-Н;

- в ч. п. 19 объекта демонтировано санитарно-техническое оборудование (унитаз), установлена раковина;

- в ч. п. 17 объекта оборудована перегородка с дверным проемом, а также установлено использование помещения неустановленными лицами.

Полагая данный отказ незаконным, нарушающим его права, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, посчитал, что у Комитета имелись основания для отказа от заключения договора на новый срок. Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что на момент подачи Обществом заявления о заключении договора на новый срок в отношении объекта, договор был расторгнут на основании статьи 610 ГК РФ посредством направления в адрес Общества уведомления об отказе от договора от 16.08.2023 № 04-15-16715/23-0-0.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или


муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2022 № 305-ЭС22-10237, отказ от ранее действовавшего договора, не препятствует заключению договора на новый срок, поскольку у Комитета имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Доказательств наличия задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения, Комитетом не представлено.

На прекращение действия договора на дату повторного обращения с заявлением Комитет в отказе не ссылался.

Обществом в материалы дела представлено письмо Комитета от 14.08.2007 о согласии на передачу помещений в субаренду, в связи с чем использование помещения иными лицами само по себе не может являться основанием для отказа в заключении договора на новый срок.

Кроме того, суд первой инстанции не дал должной правовой оценки поведению Комитета, который до настоящего времени не предъявил Обществу требование о приведении помещения в первоначальное состояние, в претензии от 16.05.2024 содержится только требование об уплате штрафа, которое исполнено путем перечисления штрафа платежным поручением от 03.07.2024 № 85.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2025 по делу № А56-50181/2025 отменить.

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный уведомлением от 10.04.2025 № 05-26-14971/25-0-0, в предоставлении государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду на новый срок в отношении нежилого помещения общей площадью 221 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем направления проекта договора аренды нежилого помещения общей площадью 221 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б, в десятидневный срок с момента принятия настоящего решения.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГЕЗА КОМ» 80 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


С.В. Изотова

Судьи


М.Д. Данилина


М.А. Ракчеева