Решение от 26 июня 2020 г. по делу № А49-7585/2019

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-7585/2019
г. Пенза
26 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 26 июня 2020 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 (Вавилова ул., д. 19, Москва г., 117997; ФИО1 ул., д. 81, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>; ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора

при участии:

от истца - представитель ФИО3 (доверенность),

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность),

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании по адресу: <...> стр. 76, кадастровый номер 58:07:0180336:227: принять пункты 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7.9 договора аренды нежилого помещения № 2/К от 29.03.2019 и приложения № 1 № 2, № 3, № 4 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк; дополнить: пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10. 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3. 3.3.13, 3.4.4. 3.4.5. 3.4.6; подпунктами 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9.10 в редакции ПАО Сбербанк. Требования заявлены на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 11.11.2019 судом принят отказ от иска в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227, по пунктам 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.3, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.7,9 договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г. и приложения №№2,3,4 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк, и по дополнению договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г., расположенного в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227, пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.1.11, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3., 8.8., 8.9, 10 в редакции ПАО Сбербанк, согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению протоколу разногласий.

Иск считается заявленным об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г., расположенного в нежилом здании по адресу: <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, принять пункты 1.1., 3.1.6, 4.2, 4.7, 4.8, 4.9, 8.2 договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г. и приложение №1 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк; дополнить договор аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г., расположенного в нежилом здании по адресу: <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, пунктами 2.5, 3.1.10, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.6, подп.3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3., 3.4.7, 4.6, 5.5 в редакции ПАО Сбербанк, согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению протоколу разногласий.

Определением от 27.01.2020 судом принят отказ от исковых требований в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, по принятию пунктов 3.1.6, 4.9, 8.2 договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019г. в редакции ПАО Сбербанк и по дополнению договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктами 2.5, 3.1.10, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.6, подп.3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3., 3.4.7 в редакции ПАО Сбербанк.

Иск считается заявленным об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании по адресу: <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, принять пункты 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 и приложение №1 к договору аренды в редакции ПАО Сбербанк, дополнить договор аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, расположенного в нежилом здании по адресу: <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227, пунктами 4.6, 5.5 в редакции ПАО Сбербанк, изложить п.4.2. договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв.м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается. Постоянная часть арендной платы включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимающей площади, за техническое обслуживание систем теплоснабжения, энергоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, дератизацию и дезинсекцию помещения, очистку кровли здания, в котором находится помещение, от снега и наледи в зимний период, коммунальные и эксплуатационные платежи (за исключением платы за электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, канализацию, внутреннюю уборку помещения, вывоз мусора)».

Представитель истца в судебном заседании 17.06.2020 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему (т.2 л.д.61-64, т.3 л.д.106-107).

Представитель ответчика в судебном заседании 17.06.2020 исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему (т. л.д.79-86, т.3 л.д.70-72). Просил судебное заседание отложить, предоставив возможность ФИО2 лично выступить в судебных прениях.

Представитель истца против отложения судебного заседания возражал.

Выслушав представителей сторон, арбитражный суд считает ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания подлежащим оставлению без удовлетворения, поскольку основания для отложения судебного заседания, предусмотренные ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не установлены. При этом, суд считает возможным в судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв до 22.06.2020 до 14 час. 35 мин.

Представитель истца в судебном заседании, продолженном после перерыва 22.06.2020, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношениях сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, АО «Российский аукционный дом», действуя в соответствии с договорами поручения №РАД-507/2017 от 07.07.2017, №РАД-449/2017 от 08.06.2017, №РАД-651/2017 от 24.08.2017, заключенными с ПАО Сбербанк, разместило уведомление о проведении 20.12.2018 торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ПАО Сбербанк (лоты №1, №2, №3).

В состав лота №3 вошло следующее имущество:

Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227;

Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223;

Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (т. 1 л.д. 16-17).

Согласно информации, содержащейся в данном уведомлении, имущество находится на торгах для передачи помещений в аренду. Обязательным условием заключения договора купли-продажи по лоту №3 является заключение с победителем (единственным участником) аукциона договора аренды нежилых помещений сроком на 10 лет, общей площадью не более 211 кв. м на 1 этаже Объекта 1 для размещения дополнительного офиса № 8624/0392. Арендная ставка составляет 25% от стоимости 1 кв.м. реализуемого Объекта 1, но не более рыночной оценки арендной ставки.

11.12.2018 ИП ФИО2 подал заявку на участие в аукционе (для физических лиц) №141 по продаже единым лотом: Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227; Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223; Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (т. 3 л.д. 65-66).

Согласно протоколу подведения итогов аукциона открытого по составу участников и открытого по способу подачи предложений по цене с применением метода понижения начальной цены («голландский аукцион») от 20.12.2018 победителем аукциона по лоту №3 (Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227; Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1. расположенное по адресу: Российская Федерация. <...> строен. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223; Объект 3: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:07:0180336:226) признан ИП ФИО2 (т. 1 л.д.18).

Гарантийным письмом от 27.12.2018 ИП ФИО2 обязался заключить с ПАО Сбербанк договор аренды нежилых помещений общей площадью не более 211 кв. м на 1 этаже нежилого здание площадь 1228,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227 сроком на 10 лет по ставке арендной платы 25% от стоимости 1 кв.м. в месяц реализуемого нежилого здания без учета коммунальных услуг, но не менее 135 руб., после государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание (т. 1 л.д. 19).

27.12.2018 между ПАО «Сбербанк России» (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №06/2018, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей 3, в том числе подземный 1, площадью 1228,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227 (далее – Здание 1), нежилое здание, назначение; нежилое, площадь 65 кв. м., этаж: 1, расположенное по адресу: <...> стр. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223 (далее – Здание 2), земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м.. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:07:0180336:226 (далее - Земельный участок) (т. 1 л.д. 20-25).

Согласно пункту 5.4 данного договора после регистрации права собственности Покупателя на Имущество в Регистрационном органе Стороны обязуются подписать Договор аренды части Здания 1 общей площадью 210,8 кв.м., срок аренды 10 лет, для целей осуществления банковской деятельности.

Размер арендной платы за пользование помещениями - 135 руб. 00 коп. за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Покупателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. Арендная плата за пользование помещением за месяц за всю площадь - 28458 руб. 00 коп., НДС не облагается. Все услуги ресурсоснабжающих, коммунальных и прочих обслуживающих организаций, необходимые для деятельности Арендатора на занимаемой площади, оплачиваются Арендатором отдельно по прямым договорам.

Продавцу и Покупателю известно и не оспаривается, что выше указанное помещение, предназначенное для сдачи в аренду, площадью 210,8 кв.м не имеет препятствующие (частично или полностью) пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения или проверки его состояния.

Объекты недвижимости переданы ответчику по акту приема-передачи от 27.12.2018.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе на нежилое здание площадью 1228,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227, зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2019.

29.03.2019 ответчик направил в адрес истца проект договора долгосрочной аренды №1/Г от 29.03.2019, предметом которого является передача во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью не более 210,8 кв.м., расположенного на втором этаже спорного нежилого здания (т. 1 л.д. 37).

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 подписан ПАО «Сбербанк» с протоколом разногласий по следующим пунктам: 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9 и Приложений №№1,2,3,4. Также истцом предлагалось дополнить договор пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, подп. 3.4.6.1, подп. 3.4.6.2, подп. 3.4.6.3, подп. 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10 (т. 1 л.д. 44-54).

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 с протоколом разногласий направлен ответчику и получен им 29.04.2019 (т.1 л.д.43-54).

Поскольку договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 с протоколом разногласий ответчиком не подписан, и неурегулированными остались пункты 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9 и Приложения №№1,2,3,4 к договору, а также сторонами не разрешен вопрос по дополнению договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, подп. 3.4.6.1, подп. 3.4.6.2, подп. 3.4.6.3, подп. 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав условия договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого здания с земельным участком №06/2018 от 27.12.2018 по правилам ст. 431 ГК РФ во взаимосвязи с условиями аукционной документации и гарантийным письмом ответчика от 27.12.2019, арбитражный суд приходит к выводу о том, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 1228,5 кв.м. (Здание №1), нежилого здания общей площадью 65 кв.м. (Здание №2), земельного участка, на котором данные здания расположены, и элементы предварительного договора аренды части нежилого Здания №1 общей площадью 1228,5 кв.м. (п. 5.4 договора).

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В ходе рассмотрения дела, стороны урегулировали разногласия в добровольном порядке по следующим пунктам договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019: 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.3, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9, Приложениям №№2,3,4, и по дополнению договора пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.1.11, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10 подписав протоколы согласования разногласий.

Определениями арбитражного суда Пензенской области от 11.11.2019 года и от 27.01.2020 года судом в соответствии со ст.49 АПК РФ принят отказ от иска в части урегулирования разногласий, возникших по пунктам: 2.1, 2.4, 2.5, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 3.3.13, 3.4.6, 4.3, 4.4, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9, подп. 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7 Приложениям №2,3,4, и по дополнению договора пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 8.8., 8.9, 10 и подп. 3.4.6.1, 3.4.6.2, 3.4.6.3, 3.4.7.

Неурегулированными остались разногласия по пунктам 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора, Приложение №1 (План помещения) к договору и по дополнению договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктами 4.6, 5.5.

По условиям пункта 1.1 в редакции ИП ФИО2: Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 210,8 кв. м. согласно копии поэтажного плана и предлагаемых границ размещения (выделено зеленым цветом в Приложении №1), далее - Помещение, расположенное на первом этаже нежилого здания, общей площадью 1228,5 кв. м. по адресу: <...> (далее - Здание), а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором.

Выделенные зеленым цветом в Приложении №1 помещения соответствуют помещениям №1,3,5,6,7,8,10,11,12 на поэтажном плане в техническом паспорте на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

ПАО «Сбербанк» просит принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 210,8 кв. м. состоящее из:

-комнаты №1 площадью 25,5 кв. м. (общая площадь 32,1 кв. м.);

-комнаты №3 площадью 87,8 кв. м.;

-комнаты №5 площадью 57,5 кв. м.;

-комнаты №6 площадью 2,9 кв. м.;

-комнаты №7 площадью 6,0 кв. м.;

- комнаты №8 площадью 4,7 кв. м.;

- комнаты №10 площадью 3,3 кв. м.;

- комнаты №11 площадью 14,2 кв. м.;

- комнаты №12 площадью 8,9 кв.м.;

(далее – Приложение), расположенное на первом этаже нежилого здания, общей площадью 1228,5 кв. м., кадастровый/условный номер: 58:12:1801008:773 адрес (местонахождение) объекта: <...> (далее - Здание), а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором.».

Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно помещений, подлежащих передаче в аренду.

По правилам п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить имущество, пригодное для использования по назначению.

Следовательно, условие данного пункта должно определяться с учетом цели договора аренды, согласованного сторонами в предварительном соглашении – осуществление банковской деятельности, с учетом предшествующих заключению договора переговоров сторон относительно помещений, которые должны быть переданы в обратную аренду и с учетом сложившегося порядка пользования Банком помещений для размещения своего офиса.

О целевом использовании спорных помещений ответчику было известно на момент принятия участия в аукционе, поскольку имущество выставлялось на торги под условием аренды помещений для осуществления банковской деятельности.

Условия о целевом использовании помещений согласованы сторонами в пункте 5.4 договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №06/2018 от 27.12.2018.

В судебном заседании установлено, что между сторонами было достигнуто понимание по условиям данного пункта договора до его заключения, поскольку воля сторон была направлена на передачу в обратную аренду тех помещений, которые занимало отделение Банка до продажи здания.

Воля истца подтверждается документами аукционной документации: Отчетом об оценке №08/17/834 от 15.08.2017 двух нежилых зданий и земельного участка площадью 17456 кв.м, расположенного по адресу: <...> стр.76 в котором имеется фотофиксация помещений, занятых отделением Банка (т.2 л. д.16-19), Постановлением Правления Поволжского Банка №П-25/46а от 28.11.2018 «О реализации объектов недвижимости, с обратной арендой помещений для размещения дополнительного офиса №8624/0392 Пензенского отделения №8624 ПАО Сбербанк, расположенного по адресу: <...> стр.76», в котором содержится обязательное условие торгов при реализации имущества – заключение с победителем аукциона предварительного договора аренды нежилых помещений общей площадью 210,8 кв.м, расположенных на 1 этаже нежилого здания, для размещения дополнительного офиса №8624/0392 Пензенского отделения №8624 ПАО Сбербанк, на условиях сдачи в аренду нежилых помещений общей площадью 210,8 кв.м, обозначенных на поэтажном плане как комната №1 площадью 25,5 кв.м. (общая площадь 32,1 кв.м.), комната №3 площадью 87,8 кв.м., комната №5 площадью 57,5 кв.м., комната №6 площадью 2,9 кв.м., комната №7 площадью 6,0 кв.м., часть комнаты №8 площадью 4,7 кв.м., комната №10 площадью 3,3 кв.м., комната №11 площадью 14,2 кв.м., комната 12 площадью 8,9 кв.м., расположенные на первом этаже здания (т. 3 л.д. 59-61) и презентацией, подготовленной Банком в отношении продаваемого здания, в которой содержится информация о границах подлежащих передаче в аренду помещений и вариант размещения подразделения Банка (т. 2 л. д. 67-101).

На момент проведения торгов и заключения договора купли - продажи недвижимого имущества, ИП ФИО2 было известно, какие конкретно помещения подлежат передачи Банку в обратную аренду.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе видиозаписью осмотра ФИО2 спорного здания для участия в аукционе (т.3 л.д. 69), и не оспариваются ответчиком.

Приняв участие в аукционе при наличии данной информации, ФИО2 тем самым выразил волю на последующую передачу в аренду помещений, указанных Банком.

Вместе с тем, ответчиком предложены иные помещения для обратной аренды, которые при этом не оборудованы для размещения офиса ПАО Сбербанк.

Правила осуществления банковских операций, в том числе правила их материально - технического обеспечения, устанавливаются Банком России в соответствии с федеральными законами (ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

В соответствии с п. 9.3 Инструкции Банка России от 02.04.2010 года № 135-И (ред. от 05.10.2018) «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций» внутренние структурные подразделения кредитной организации (филиала) осуществляют операции в порядке, установленном нормативными актами Банка России.

Согласно п. 9.4 Инструкции Банка России от 02.04.2010 года № 135-И помещения подразделений кредитной организации (филиала) для совершения операций с ценностями должны соответствовать требованиям, установленным нормативными актами Банка России.

В соответствии с п.1.3. Положения Банка России от 29.01.2018 года № 630-П «О порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации» кассовые операции, хранение наличных денег должны осуществляться в кредитной организации. ВСП в помещениях для совершения операций с ценностями.

Техническая укрепленность помещений для совершения операций с ценностями должна обеспечивать защиту жизни работников кредитной организации, ВСП, сохранность наличных денег и достигаться с помощью применения совокупности защитных средств в соответствии с установленными требованиями национальных стандартов Российской Федерации.

Помещения для совершения операций с ценностями должны быть оснащены охранно-пожарной и тревожной сигнализацией с выводом сигналов в организацию, осуществляющую охрану кредитной организации, ВСП.

Помещения, которые истец просит передать в аренду, пригодны для использования их по назначению - для осуществления банковской деятельности и размещения дополнительного офиса № 8624/0392 ПАО Сбербанк, что подтверждается заключением Центрального Банка РФ от 11.09.2015 о соответствии помещений для совершения операций с ценностями, а также приложенными фотографиями дополнительного офиса № 8624/0392 ПАО Сбербанк, из которых видно, что указанные площади оборудованы для осуществления банковской деятельности (касса, кабин пересчета ценностей, зона транзакционных операций физических лиц, клиентский зал для обслуживания физических лиц, оборудованные (защитные) помещения для совершения операций с ценностями).

С учетом положений п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ и установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что пункт 1.1 договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 подлежит принятию в редакции Банка.

По условиям пункта 4.2 договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 в редакции ИП ФИО2, постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 квадратный метр, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы на основании информационного письма №922, выданного Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам №6 по Пензенской области 01 октября 2011 года. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается. Постоянная часть арендной платы включает в себя платежи за пользование Помещением.».

Согласно протоколу согласования разногласий от 15.01.2020 сторонами было достигнуто соглашение, что вывоз ТКО, дератизацию и дезинсекцию Помещения Арендатор осуществляет самостоятельно, в связи с чем, истец уточнил исковые требования в части урегулирования разногласий по п.4.2 договора аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019, исключив из него слова «дератизацию и дезинсекцию Помещения», «внутреннюю уборку Помещения, вывоз мусора» и просит пункт 4.2 договора в следующей редакции: «постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв.м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается.

Постоянная часть арендной платы включает в себя платежи за пользование Помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади, за техническое обслуживание систем теплоснабжения, энергоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, очистку кровли Здания, в котором находится Помещение, от снега и наледи в зимний период, коммунальные и эксплуатационные платежи (за исключением платы за электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, канализацию). ».

Требования истца в этой части подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

По правилам п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, основной договор должен быть заключен на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре.

В пункте 5.4 договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №06/2018 от 27.12.2018 стороны согласовали размер арендной платы за пользование помещениями - 135 руб. 00 коп. за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Покупателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. Арендная плата за пользование помещением за месяц за всю площадь - 28458 руб. 00 коп., НДС не облагается. Все услуги ресурсоснабжающих, коммунальных и прочих обслуживающих организаций, необходимые для деятельности Арендатора на занимаемой площади, оплачиваются Арендатором отдельно по прямым договорам.

Предложенная ИП ФИО2 редакция пункта 4.2 договора долгосрочной аренды полностью соответствует пункту 5.4 договора купли-продажи.

Правовые основания для изменения согласованных сторонами условий договора отсутствуют.

Вместе с тем требование истца о включении в пункт 4.2 договора долгосрочной аренды условия о том, что в случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС, не противоречит действующему законодательству.

Так, согласно п.п.1, 2 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из информационного сообщения о проведении торгов следует, что цена услуг по аренде была сформирована в указанном размере независимо от того, признавался ли арендодатель плательщиком НДС на момент заключения договора или нет, в связи с чем, изменение арендодателем режима налогообложения не должно повлечь увеличение цены сделки.

В п.30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, сформирован правовой подход, что в гражданского-правовых отношениях арендодателя и арендатора сумма НДС является частью цены договора.

Верховный Суд РФ указал, что на основании п.3 ст.3 Налогового кодекса РФ необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом перелагаемым на потребителя.

По общему правилу, НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работы, услуги) является экономическим источником для взимания указанного налога.

Следователь, при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе.

Это означает, что в отношениях арендодателя и арендатора цена услуг по аренде окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды, вне зависимо от того, признавался бы арендодатель плательщиком НДС на момент заключения договором либо нет.

В связи с чем, пункт 4.2 договора долгосрочной аренды подлежит принятию в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается.».

По условиям пункта 4.7 договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 в редакции ИП ФИО2, постоянную часть арендной платы по договору Арендодатель вправе увеличивать ежегодно в размере, составляющем индекс уровня инфляции, сложившийся за 12 (Двенадцать) предыдущих месяцев, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики по отношению к величине постоянной части арендной платы, действующей в последний месяц предшествующего года или по соглашению сторон договора.

ПАО «Сбербанк» просит принять пункт 4.7 договора в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы по договору, может ежегодно по соглашению Сторон увеличиваться, но не чаще одного раза в год, начиная с третьего года срока аренды, согласно индексу потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемому на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru, но не более чем на 5 (пять) % от величины постоянной части арендной платы. Новый размер Постоянной части арендной платы устанавливается Дополнительным соглашением к Договору.».

Порядок изменения размера арендной платы урегулирован п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Истец возражает против одностороннего увеличения размера арендной платы по воле ответчика.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению правило п. 3 ст. 614 ГК РФ, с которым согласуется редакция истца.

Вместе с тем, учитывая, что по общему правилу, спорное условие должно определяться в соответствии с диспозитивной нормой, содержащей наиболее оптимальный и справедливый вариант поведения сторон договора, а так же с учетом их воли относительно величины, на которую может увеличиваться размер арендной платы и в целях соблюдения баланса интересов истца и ответчика, арбитражный суд признает возможным принять пункт 4.7 договора долгосрочной аренды в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы по договору может ежегодно по соглашению Сторон увеличиваться, но не чаще одного раза в год, на индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ».

По условиям пункта 4.8 договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 в редакции ИП ФИО2, переменная часть арендной платы включает в себя эксплуатационные расходы Арендодателя, связанные с содержанием здания и земельного участка, пропорционально доли арендуемой Арендатором площади во всей площади Здания. Плата за пользование электроэнергией, водоснабжением, водоотведением осуществляется Арендатором по прямым договорам с поставщиками услуг согласно договору купли-продажи.

ПАО «Сбербанк» просит принять пункт 4.8 договора в следующей редакции: «Переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией. Размер Переменной арендной платы определяется Сторонами ежемесячно на основании счетов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг с предоставлением со стороны Арендодателя заверенных копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы (счет; счет-фактура; платежное требование; платежное поручение, подтверждающее осуществление Арендодателем платежа). Счет на оплату переменной арендной платы выставляется не позднее 25 числа (включительно) месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлены услуги, на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расход по соответствующему виду коммунальных услуг Арендатором. При отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета счет на оплату переменной арендной платы формируется с учетом отношения площади Объекта к площади всего здания. Арендатор производит оплату ежемесячно в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения акта и счета».

Предложенная ответчиком редакция пункта 4.8 договора в части включения в переменную часть арендной платы эксплуатационных расходов Арендодателя, связанных с содержанием здания и земельного участка, пропорционально доли арендуемой Арендатором площади во всей площади Здания не согласуется с правовым регулированием обязанностей собственника по содержанию своего имущества и позволит ответчику извлекать преимущество из своего положения.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Из указанной статьи прямо следует, что арендатор несет расходы только на содержание арендованного имущества.

Таким образом, действующее законодательство прямо не возлагает на арендатора обязанности по несению эксплуатационных расходов, связанных с содержанием здания, в котором находится арендуемое помещение. Данное условие может быть включено в договор только по воле сторон.

Кроме того, согласно подписанному сторонами протоколу согласования разногласий от 19.09.2019 в пункте 3.1.8. Арендодатель взял на себя обязательство за свой счет содержать Здание, в котором находится Помещение (за исключением Помещения), в исправности и надлежащем санитарном состоянии.

Предложенная истцом редакция пункта 4.8 договора противоречит принципу обязательности согласованных сторонами условий, закрепленному в п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Так, в пункте 5.4 договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №06/2018 от 27.12.2018 стороны договорились о том, что все услуги ресурсоснабжающих, коммунальных и прочих обслуживающих организаций, необходимые для деятельности Арендатора на занимаемой площади, оплачиваются Арендатором отдельно по прямым договорам.

Как указано в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011, заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением.

В связи с чем, пункт 4.8 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией.

Плата за пользование электроэнергией, водоснабжением, водоотведением осуществляется Арендатором по прямым договорам с поставщиками услуг».

Между сторонами возникли разногласия по тексту Приложения №1 к договору долгосрочной аренды, в котором содержится план и номера помещений, передаваемых в аренду.

Поскольку пункт 1.1 договора подлежит принятию в редакции истца, следовательно, Приложение №1 к договору также подлежит принятию в редакции, предложенной Банком.

Доводы представителя ответчика о нерентабельности его предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещений банку на первом этаже, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ИП ФИО2 заблаговременно ознакомился до участия в торгах с недвижимым имуществом, подлежащем продаже, и условиях, на которых оно подлежит продаже.

ИП ФИО2 является профессиональным участником рынка аренды недвижимого имущества.

В соответствии с выпиской из ЕГРИП основным видом деятельности ФИО2 является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

В связи с чем, являясь профессиональным участником рынка аренды недвижимости, действуя разумно, принимая решение принять участие в торгах по продаже недвижимого имущества Банка, обязательным условиям которых являлось последующая передача помещений конкретной площади в аренду для размещения дополнительного офиса Банка, ИП ФИО2 не мог не интересоваться: какие конкретно помещения подлежат передаче в обратную аренду Банку.

Ссылка представителя ответчика на то, что действия Банка нарушают Федеральный закон от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» является не состоятельной, поскольку сфера применения данного закона не распространяется на правоотношения, возникшие между Банком и ФИО2 при заключении конкретного договора аренды для размещения дополнительного офиса Банка, правоотношения сторон не связаны с обращением товаров (в понятии указанного закона) на товарном рынке.

Истец просит дополнить договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктом 4.6 в следующей редакции: «В период производства Арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта Помещения, но не более 3 (трех) месяцев с начала срока аренды, Постоянная часть арендной платы в месяц за все арендованное Помещение составляет 50 (пятьдесят) % - 14229 (четырнадцать тысяч двести двадцать девять) рубля 00 копеек, НДС не облагается, от размера постоянной части арендной платы, указанной в п.4.2. Договора.».

Ответчик возражает против включения данного пункта в договор.

По общему правилу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Поскольку содержание условия предложенного истцом пункта законом не предписано, и стороны к соглашению о наличии данного условия в договоре не пришли, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанный пункт не подлежит включению в текст договора, а потому в этой части требования истца удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истец просит дополнить договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктом 5.5 в следующей редакции: «Арендодатель обязан возместить Арендатору прямой ущерб, причиненный авариями систем энергоснабжения, водопровода, канализации и теплоснабжения, произошедшими по вине Арендодателя. Размер ущерба и порядок его компенсации определяется двусторонним актом, который оформляется в случае аварии».

Обязанность по содержанию арендованного имущества арендодателем и арендатором предусмотрена ст. 616 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, опоры мостов и другое). Перечень работ по капитальному ремонту определен в приложении 8 к указанному постановлению, а именно это частичная или полная смена трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации, ремонт или восстановление кабельных каналов электроосвещения, центральное отопление.

Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Перечень работ по текущему ремонту зданий и сооружений по зданиям определен в приложении 3 к указанному постановлению.

Таким образом, указанными нормами права предусмотрена обязанность каждой из сторон, арендодателя и арендатора, производить за свой счет капитальный и текущей ремонт во избежание аварий систем энергоснабжения, водопровода, канализации и теплоснабжения.

Истец не лишён права на судебную защиту нарушенного права в случае доказанности факта аварий систем энергоснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения по вине арендодателя в соответствии нормами действующего законодательства, в частности положениями Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, включение в договор условия о возмещении Арендатору прямого ущерба, причиненного авариями систем энергоснабжения, водопровода, канализации и теплоснабжения, произошедшими по вине Арендодателя, не требуется.

Содержание условия предложенного истцом в пункте 5.5. о том, что размер ущерба и порядок его компенсации определяется двусторонним актом, который оформляется в случае аварии, законом не предписано, и стороны к соглашению о наличии данного условия в договоре не пришли, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанный пункт не подлежит включению в текст договора, а потому в этой части требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 года № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку истцом заявлены требования неимущественного характера, то независимо от того, что требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца полежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в полном объеме, то есть в сумме 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019.

Принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 210,8 кв. м. состоящее из:

-комнаты №1 площадью 25,5 кв. м. (общая площадь 32,1 кв. м.);

-комнаты №3 площадью 87,8 кв. м.;

-комнаты №5 площадью 57,5 кв. м.;

-комнаты №6 площадью 2,9 кв. м.;

-комнаты №7 площадью 6,0 кв. м.;

- комнаты №8 площадью 4,7 кв. м.;

- комнаты №10 площадью 3,3 кв.м.;

- комнаты №11 площадью 14,2 кв.м.;

- комнаты №12 площадью 8,9 кв.м.;

(далее – Приложение), расположенное на первом этаже нежилого здания, общей площадью 1228,5 кв. м., кадастровый/условный номер: 58:12:1801008:773 адрес (местонахождение) объекта: <...> (далее - Здание), а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором.».

Принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв. м. площади Помещения в месяц, НДС не облагается на основании ст.346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма №26.2-7) №92 от 05.05.2012, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему Договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь Помещения составляет 28458 (двадцать восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рубля 00 копеек, НДС не облагается.».

Принять пункт 4.7 договора в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы по договору может ежегодно по соглашению Сторон увеличиваться, но не чаще одного раза в год, на индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ».

Принять пункт 4.8 договора в следующей редакции: «Переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией.

Плата за пользование электроэнергией, водоснабжением, водоотведением осуществляется Арендатором по прямым договорам с поставщиками услуг.»

Принять Приложение №1 к договору в следующей редакции:

«Приложение №1 Договору долгосрочной аренды недвижимого имущества

№ 1/Г от 29 марта 2019 г.

План Помещения на первом этаже

Помещение площадью 210,8 кв. м., состоящее из:

- части комнаты №1 площадью 25,5 кв. м. (общая площадь 32,1 кв. м.);

- комнаты №3 площадью 87,8 кв. м.;

- комнаты №5 площадью 57,5 кв. м.;

- комнаты №6 площадью 2,9 кв. м.;

- комнаты №7 площадью 6,0 кв. м.;

- комнаты №8 площадью 4,7 кв. м.;

- комнаты №10 площадью 3,3 кв. м.;

- комнаты №11 площадью 14,2 кв. м.;

- комнаты №12 площадью 8,9 кв. м.;

(далее - Помещение), расположенного на первом этаже нежилого Здания, общей площадью 1228,5 кв. м., по адресу: <...> стр. 76 (далее - Здание)

План 1 этажа

Арендодатель:

Действующий в статусе Индивидуального предпринимателя

ФИО2

Арендатор:

Заместителя управляющего –

Руководитель РСЦ Пензенского отделения №8624

ПАО Сбербанк

________________ ФИО5

М.П.».

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 о включении в договор долгосрочной аренды нежилого помещения №1/Г от 29.03.2019 пунктов 4.6 и 5.5 оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Новикова