Решение от 28 февраля 2018 г. по делу № А68-6627/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, г. Тула, Красноармейский пр-т, 5. Тел. (4872) 250-800 (факс)

http://www.my.arbitr.ru http://www.tula.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А68-6627/2017
город Тула
28 февраля 2018 года
Дата объявления резолютивной части решения: 20 февраля 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 28 февраля 2018 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова Д. В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бефо-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 110 405 руб. 42 коп.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения от 20.11.2017) к обществу с ограниченной ответственностью «Бефо-Сервис» (далее – ООО «Бефо-Сервис», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 96 889 руб. 35 коп., пени за период с 15.03.2016 по 20.03.2017 в размере 13 516 руб. 06 коп., всего 110 405 руб. 42 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением № 30000012748441), возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве от 24.09.2017 и последующих дополнениях к нему от 07.11.2017, от 01.12.2017, от 08.12.2017.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением № 30000016725998), возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях от 09.02.2018.

Из материалов дела следует, что 19.11.1999 на основании постановления главы города Серпухова от 19.11.1999 № 1257 между администрацией г. Серпухов (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация» (арендатор) заключен договор аренды земли № 2012-1-10-2008, согласно пункту 1.1 которого арендодатель на основании положения, утвержденного главой города, предоставляет арендатору в аренду (во временное пользование) земельный участок с кадастровым номером 50-58, площадью 343 кв.м, расположенный в градостроительной зоне № 1 по адресу: ул. Ворошилова, д. 151, для размещения магазина.

В соответствии с пунктом 10.1 договора договорные обязательства (права и обязанности в рамках договора) возникают с 01.01.1999, действуют в течение 10 лет и прекращаются 31.12.2008.

29.09.2005 между комитетом по управлению имуществом г. Серпухова (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым, в частности, пункт 1.1 договора дополнен абзацем следующего содержания: «На земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве собственности».

Согласно передаточному акту от 29.09.2005 арендодатель в соответствии с договором аренды земли от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 передал арендатору с 01.01.1999, а арендатор принял из состава земель поселений земельный участок площадью 343 кв.м, в границах плана с кадастровым номером 50:58:, находящийся в ведении муниципального образования – город Серпухов, расположенный по адресу: Московская область, <...>.

29.04.2016 ООО «Корпорация» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, его правопреемником является ООО «Бефо-Сервис» (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 04.07.2017).

Согласно статье 51 Закона Российской Федерации от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями, находящимися в городской черте, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. В соответствии с Положением, утвержденным решением Совета депутатов города Серпухова от 19.12.2005 № 75/9, полномочия по заключению договоров аренды земли, находящейся в черте г. Серпухова, возложены на комитет по управлению имуществом г. Серпухова. Согласно распоряжению главы города Серпухова от 10.01.2003 № 1-р «О контроле за перечислением арендной платы за землю» истец с 01.01.2003 контролирует поступление арендной платы за землю в местный бюджет.

В претензии от 17.11.2016 № 01-25/1843 комитет сообщил ООО «Бефо-Сервис» о наличии за ним задолженности по арендной плате в размере 96 889 руб. 52 коп. и пени в размере 20 804 руб. 35 коп.; просил в 10-дневный срок со дня получения претензии уплатить долг.

Претензия истца оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для предъявления соответствующего иска в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 19.11.1999 между администрацией г. Серпухов (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация» (арендатор) заключен договор аренды земли № 2012-1-10-2008 (действующий в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2005), в силу которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (во временное пользование) земельный участок с кадастровым номером 50-58, площадью 343 кв.м, расположенный в градостроительной зоне № 1 по адресу: ул. Ворошилова, д. 151, для размещения магазина.

Согласно пункту 10.1 договорные обязательства (права и обязанности в рамках договора) возникают с 01.01.1999, действуют в течение 10 лет и прекращаются 31.12.2008.

В данном случае последующее продление срока действия договора аренды сторонами не производилось, в связи с чем договор после 31.12.2008 в силу статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная правовая позиция приведена также в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок по договору аренды от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 предоставлен арендатору для размещения магазина.

Пунктом 1.1 договора также предусмотрено, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве собственности.

В ходе судебного разбирательства арбитражным судом установлено, что вышеуказанный объект недвижимого имущества (магазин), для размещения которого земельный участок предоставлен в аренду, представляет собой нежилое помещение с кадастровым номером 50:58:0100204:774, инвентарным номером 2796, площадью 356,8 кв.м, и расположен по адресу: <...> (отзыв ответчика от 24.09.2017, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.09.2017, письменные пояснения истца от 11.01.2018, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.01.2018, письменные пояснения третьего лица от 06.02.2018).

Из материалов дела также видно, что 25.11.2015 между ООО «Корпорация» (продавец) и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества: нежилое помещение, общая площадь 356,8 кв.м, инв. № 2796, лит. А1, объект № 1, часть № 3, адрес объекта: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.09.2017 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.01.2018 переход права собственности на указанное нежилое помещение с кадастровым номером 50:58:0100204:774 от ООО «Корпорация» к ФИО2 зарегистрирован 15.12.2015 (номер записи регистрации 50-50/032-50/032/006-2015-7413/2).

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента государственной регистрации перехода от ООО «Корпорация» к ФИО2 права собственности на нежилое помещение (магазин) с кадастровым номером 50:58:0100204:774, для размещения которого по договору от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 предоставлен земельный участок, то есть с 15.12.2015, ФИО2 приобрел право пользования земельным участком, занятым названным магазином, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник (ООО «Корпорация»), в силу прямого указания закона, приняв тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости (ООО «Корпорация») выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах спора, учитывая, что комитетом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате и пени за периоды, возникшие после 15.12.2015, суд приходит к выводу о том, что общество «Бефо-Сервис, будучи правопреемником общества «Корпорация», является ненадлежащим ответчиком по делу.

Ссылка истца на то, что решением Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу № А68-6628/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2017, с ООО «Бефо-Сервис» в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за землю по договору аренды земли от 19.11.1999 № 2012-I-10-2008 за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в размере 64 592 руб. 90 коп. и пени за период с 15.12.2016 по 31.05.2017 в размере 3 972 руб. 46 коп., судом отклоняется, так как из названных судебных актов не следует, что сторонами представлялся, а судом исследовался договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 25.11.2015 между ООО «Корпорация» и ФИО2

Довод ответчика о том, что арендатор 25.11.2015 уведомлял истца об отказе от договора аренды, расторжении указанного договора и принятии земельного участка, суд также находит несостоятельным в связи со следующим.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно абзацу второму пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» также указано, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Применительно к статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Таким образом, допустимым доказательством возврата земельного участка является акт его сдачи.

В рассматриваемом случае в материалах дела доказательства возврата истцу земельного участка по акту приема-передачи отсутствуют.

В этой связи направление арендатором в адрес арендодателя уведомления об отказе от договора аренды и его расторжении, при невыполнении обязанности по возврату арендованного земельного участка, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы и уплате неустойки до дня фактического возврата имущества арендодателю.

Утверждение ответчика и третьего лица о том, что с 01.03.2005 (с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) земельный участок под многоквартирным жилым домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, является несостоятельным ввиду отсутствия в деле документального подтверждения того факта, что земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <...> был сформирован и прошел государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность считать договор аренды земли от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 ничтожным.

По сведениям публичной кадастровой карты земельный участок под указанным многоквартирным жилым домом не поставлен на кадастровый учет.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ) и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Договором аренды подтверждается факт достижения сторонами в надлежащей форме соглашения обо всех условиях пользования арендатором земельным участком, предмет аренды передан в пользование арендатора, договор аренды сторонами фактически исполнялся, что подтверждается внесением арендатором арендной платы в течение действия договора (согласно расчету истца задолженность по арендной плате по состоянию на 01.01.2016 отсутствует), что свидетельствует о том, что отношения сторон договора по поводу пользования спорным земельным участком подлежат регулированию договором аренды земли от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008.

Как следует из постановления главы г. Серпухова от 19.11.1999 № 1257 земельный участок был предоставлен в аренду на основании представленного ООО «Корпорация», являющегося собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, ходатайства о предоставлении в аренду земельного участка, плана земельного участка.

Кроме того, действия арендатора и арендодателя по дальнейшему исполнению своих обязательств по договору аренды (использование земельного участка арендатором, внесение арендных платежей, заключение дополнительного соглашения) свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий относительно определенности объекта аренды.

При таких обстоятельствах оснований считать указанный выше договор аренды земли незаключенным, поскольку не определен предмет договора и договор не зарегистрирован в уполномоченных органах, у суда не имеется.

Вместе с тем, учитывая, что собственником нежилого помещения (магазина) с кадастровым номером 50:58:0100204:774, для размещения которого по договору от 19.11.1999 № 2012-1-10-2008 предоставлен земельный участок, с 15.12.2015 является не ООО «Бефо-Сервис», а ФИО2, и принимая во внимание, что ко взысканию предъявлена задолженность по арендной плате и пени за периоды, возникшие после указанной даты, арбитражный суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины судом не рассматривается, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Д. В. Большаков