Решение от 19 октября 2020 г. по делу № А40-31225/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-31225/20-41-249

Резолютивная часть решения объявлена 17.09.2020

Решение в полном объеме изготовлено 19.10.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 20.11.2019, ответчика ООО «Деловой Интерьер» ФИО3 по доверенности от 20.12.2018, 3-х лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы ФИО4 по доверенностям от 19.08.2020 № 4-47-1184/20 и от 23.07.2020 № 33-Д-910/20, дело по иску ЗАО «Клиника» (ОГРН <***>) к ООО «Деловой Интерьер» (ОГРН <***>), ООО «УНИА» (ОГРН <***>), АО «ИМИ» о взыскании 86 721 560 руб. 41 коп., 3-и лица Правительство Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы, АО «МСП Банк», установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать солидарно с ответчика 86 721 560 руб. 41 коп., в том числе 31 152 149 руб. 40 коп. в виде уменьшенной покупной цены здания, и 52 815 371 руб. 83 коп. в виде убытков.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 26.06.2018 истец и ответчики, которые являются аффилированными лицами, заключили соглашение о намерениях, по которому ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА» обязались в будущем продать истцу 3 нежилых помещения, которые образуют здание по адресу: <...>, - а АО «ИМИ», являясь арендатором земельного участка, на котором находится указанное здание и другие здания бизнес-центра «Дорохофф», обязалось уступить истцу право аренды на часть этого земельного участка, необходимую для эксплуатации здания.

Во исполнение соглашения о намерениях заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по которым ООО «Деловой Интерьер» продало истцу 2 нежилых помещения, ООО «УНИА» продало истцу 1 нежилое помещение, и договор об уступке части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.07.1996 № М-07-005944, по которому АО «ИМИ» уступило истцу право аренды в отношении части земельного участка, занятого стр. 3.

Истец исполнил свои обязательства перед ответчиками, оплатив помещения и право аренды за счет полученного в АО «МСП Банк» кредита и передав ему в залог помещения.

В договорах купли-продажи недвижимого имущества продавцы гарантировали истцу, что помещения не являлись предметом любых реконструкции, ремонта, переделки, которые требовали или могли потребовать согласования с уполномоченными органами государственной или муниципальной власти и не были таковыми согласованы, однако в письме от 21.09.2018 № ДГИ-1-67498/18-1 Департамент городского имущества города Москвы сообщил, что Госинспекцией по недвижимости города Москвы установлено наличие на земельном участке незаконно возведенных в результате реконструкции здания помещений площадью 411, 9 кв. м, в связи с чем истцу отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка, а в письмах от 07.11.2019 № ДГИ-1-85756/19-1 и от 28.11.2019 № ДГИ-Р-99121/19-1 пояснил, что раздел земельного участка с целью формирования самостоятельного земельного участка, на котором находится стр. 3, возможен только после демонтажа самовольно возведённых на нём объектов.

Таким образом, АО «ИМИ», являясь собственником здания, реконструировало его, не получив на это разрешения в установленном порядке, затем продало здание ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА», которые через месяц перепродали его истцу. Поскольку указанные лица являются аффилированными с АО «ИМИ», они не могли не знать о том, что реконструкция являлась самовольной, в связи с чем предварительный и основные договоры заключены истцом под действием обмана со стороны указанных лиц.

Поскольку в процессе реконструкции площадь здания увеличена на 411, 9 кв. м, истец просит суд уменьшить покупную цену на 31 152 149 руб. 40 коп. – цену самовольной возведенной площади.

Кроме того, истец продолжает нести расходы на аренду помещений, используемых им для ведения своей деятельности, хотя здание приобреталось истцом с целью ведения в нем этой деятельности, уплаченная истцом арендная плата за период с 29.06.2018 по 31.01.2020 составила 13 111 687 руб. 82 коп., расходы по уплате арендной платы истец считает своими убытками, причиненными ответчиками.

Для приобретения помещений в здании истец заключил кредитный договор с АО «МСП Банк», по которому уплачивает проценты, проценты период с июня 2018 года по январь 2020 года составили 5 224 335 руб. 01 коп., данную сумму истец также считает своими убытками, причиненными ответчиками.

В качестве убытков истец предъявляет и уплаченный налог на имущество за помещения в здании, размер которого за период с 29.06.2018 по 31.01.2020 составил 9 029 349 руб.

Истец исполнил требование Департамента городского имущества города Москвы от 13.02.2020 № 33-6-342692/19-(0)-3 об уплате арендной платы за землю в сумме 1 880 454 руб. 12 коп. и пеней в размере 873 585 руб. 06 коп., указанную сумму истец также рассматривает своими убытками, причиненными ответчиками.

Убытками истец считает и сумму, уплаченную за проведение строительно-технической экспертизы во исполнение предписания Госинспекции по недвижимости города Москвы (450 000 руб.).

Ответчики ООО «УНИА», АО «ИМИ» и 3-е лицо АО «МСП Банк» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, не возразили против рассмотрения дела в свое отсутствие, в связи с чем дело рассматривалось в их отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

ООО «Деловой Интерьер» против иска возразило, сослалось на то, что из письма Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 06.11.2018 следует, что его постановление от 08.11.2016 о привлечении к административной ответственности ОАО «ИМИ» за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию отменено решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.01.2017 по делу № А40-231482/2016.

Указанным решением суда установлено, что объекты недвижимости, расположенные по адресу <...>, 3, 4, - были приватизированы ОАО «ИМИ» на основании плана приватизации, утв. распоряжением Москомимущества от 14.01.1993 № 24-Р, на арендованном земельном участке не осуществлялось строительство новых объектов либо реконструкция уже существующих объектов, в связи с чем заявление о реконструкции стр. 3, помещения в котором проданы истцу, не соответствует действительности.

Возразил ответчик и против заявления истца о том, что все ответчики являются аффилированными лицами, указав, что доказательства этого обстоятельства в деле отсутствуют.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, суд установил, что 26.06.2018 истец в качестве покупателя и цессионария, ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА» в качестве продавцов и АО «ИМИ» в качестве цедента заключили соглашение о намерениях, по которому продавцы и истец договорились в срок не позднее 06.07.2018 на условиях соглашения заключить в будущем основные договоры купли-продажи нежилых помещений площадью 117 кв. м, 581, 9 кв. м, 4 107 кв. м в здании по адресу: <...>, - а цедент и истец – договор уступки части прав аренды по договору аренды земельного участка от 02.07.1996 № М-07-005944, заключенному цедентом и Москомземом в отношении земельного участка по адресу: <...>, - и соглашение о праве использования земельного участка, указанного в приложении № 4 к соглашению, с согласием на подключение покупателя к энергетическим сетям 1 категории согласно приложению № 5.

Кроме того, в соответствии с п. 3.6.1 соглашения цедент обязуется предоставить цессионарию в 3-дневный срок после подписания договора уступки части прав аренды и соглашения о праве использования земельного участка согласие на выдел нового земельного участка из земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка от 02.07.1996 № М-07-005944, и согласие на подключение покупателя к энергетическим сетям 1 категории.

Во исполнение указанного соглашения сторонами заключены:

1) договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2018, по которому ООО «Деловой Интерьер» в качестве продавца передает истцу в качестве покупателя нежилые помещения площадью 117 кв. м и 581, 9 кв. м в здании по адресу: <...>, - по цене 52 858 066 руб. 30 коп.;

2) договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2018, по которому ООО «УНИА» в качестве продавца передает истцу в качестве покупателя нежилое помещение площадью 4 107 кв. м в здании по адресу: <...>, - по цене 310 613 933 руб. 71 коп.;

3) договор от 29.06.2018 об уступке части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.07.1996 № М-07-005944, по которому АО «ИМИ» в качестве цедента передает истцу в качестве цессионария за 500 000 руб. права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012008:3 в части земельного участка площадью 4 415 кв. м, координаты поворотных точек границ которого указаны в п. 1.4 договора.

Из договоров купли-продажи следует, что право собственности продавцов на нежилые помещения зарегистрировано на основании договоров купли-продажи от 11.05.2018, заключенных продавцами с АО «ИМИ».

Требования истца основаны на том, что здание по адресу: <...>, - площадь которого по состоянию на 06.02.2008 составляла 4 394 кв. м, подверглось реконструкции, в результате которой площадь здания увеличена на 411, 9 кв. м, в процессе реконструкции увеличена этажность здания и надстроен технический этаж площадью 218, 9 кв. м, площадь здания после реконструкции составляет 4 805, 6 кв. м.

По причине несогласованной реконструкции здания Департамент городского имущества города Москвы отказал истцу как во внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 02.07.1996 № М-07-005944, так и в разделе земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012008:3, предоставленного в аренду по указанному договору.

При этом при заключении договоров купли-продажи продавцы гарантировали, что помещения не являлись предметом любых реконструкции, ремонта, переделки, которые требовали или могли потребовать согласования с уполномоченными органами государственной или муниципальной власти, и не были таковыми согласованы.

В соответствии со ст. 555 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при этом в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Ст. 557 Кодекса устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Ст. 475 Кодекса предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом согласно ст. 476 Кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации доказательства того, что здание или помещения в нем имеют какие-либо недостатки по качеству, которые не позволяют истцу пользоваться ими, в деле отсутствуют, в связи с чем основания для уменьшения цены помещений на основании ст. 475 ГК Российской Федерации, по мнению суда, отсутствуют. При этом суд отмечает, что помещение площадью 117 кв. м передано в аренду ООО «ЗЕРА», что следует из представленной в дело выписки из ЕГРН и свидетельствует об отсутствии каких-либо недостатков в этом помещении.

Кроме того, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением от 12.01.2017 по делу № А40-231482/16-144-2152 Арбитражный суд г. Москвы признал незаконным и отменил постановление Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 08.11.2016 № 2576-Ю, которым ОАО «ИМИ» признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, что является, по мнению административного органа, нарушением требований ч. 1 и 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП Российской Федерации.

Названным решением суда установлено, что объекты недвижимости ОАО «ИМИ» приватизированы на основании плана приватизации, утв. распоряжением Москомимущества от 14.01.1993 № 24-Р, строительство новых объектов либо реконструкция уже существующих объектов капительного строительства, приватизированных ОАО «ИМИ», не осуществлялось.

Согласно ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что по делам о возмещении вреда суд должен установить факт причинения вреда, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между незаконными действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя и причинением вреда; в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 № 11687/12 по делу № А04-8526/2011 указано, что для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса необходимо доказать наличие противоправных действий ответчика, факт понесения убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями; в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14415/10 по делу № А12-2383/2009 отмечено, что деликтная ответственность за причинение убытков наступает при наличии ряда условий: подтверждения со стороны лица, требующего возмещения убытков, наличия состава правонарушения, наступления вреда и размера этого вреда, противоправности поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями, вины причинителя вреда.

Поскольку в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал, что здание или помещения в нем имеют какие-либо недостатки по качеству, которые не позволяют истцу пользоваться ими, суд не находит оснований для взыскания с продавцов в качестве убытков арендной платы, уплаченной истцом на основании договоров аренды: от 30.09.1997 № 01-3/1400, от 21.06.2003 № 01-30/526, от 13.01.2020 № Д-01/20, заключенных истцом в качестве арендатора и ФГУЗ «Клиническая больница № 85 Федерального медико-биологического агентства» в качестве арендодателя в отношении помещений по адресам: <...>, д. 16.

Отсутствуют основания и для взыскания с продавцов в виде убытков процентов, уплаченных истцом по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 29.06.2018 № 12Р-К-1550/18, заключенному истцом с АО «МСП Банк», поскольку из договора следует, что кредит предоставлялся истцу не для приобретения нежилых помещений, а для ремонта здания по договору генерального подряда, заключенному истцом с ООО «МК Констракшн».

Из представленных в дело выписок из ЕГРН в отношении нежилых помещений, являвшихся предметом заключенных истцом договоров купли-продажи, следует, что 10.08.2018 за истцом зарегистрировано право собственности на все помещения, а из объяснений представителей сторон следует, что эти помещения образуют здание по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1 ст. 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 Кодекса.

Согласно ст. 374 Кодекса объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 Кодекса, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 Кодекса;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 Кодекса, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 Кодекса.

Поскольку истец приобрел у ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА» недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано за истцом, истец обязан уплачивать налог на имущество со стоимости этого имущества, при этом законных оснований для взыскания уплаченного истцом налога с продавцов в качестве убытков не имеется, так как исполнение конституционной обязанности по уплате налога при наличии объекта налогообложения не может являться следствием противоправных действий продавцов.

В качестве убытков истец заявляет стоимость строительно-технической экспертизы, проведенной ООО «ПГС» на основании договора от 30.09.2019 № СТЭ/176-19 на предмет определения соответствия объекта градостроительным и строительным нормативам и правилам и того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в размере 450 000 руб., однако с учетом представленного в дело решения Арбитражного суда г. Москвы от 12.01.2017 по делу № А40-231482/16-144-2152 истец не обосновал, что оплата этой экспертизы находится в причинно-следственной связи с действиями продавцов.

Суд отмечает, что увеличение площади стр. 3 произошло в период, когда указанный объект находился в собственности АО «ИМИ», аффилированность которого с продавцами (ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА») истцом не доказана, особенно с учетом того обстоятельства, что учредителем (участником) АО «ИМИ» является Департамент городского имущества города Москвы.

По указанной причине законных оснований для взыскания с продавцов (ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА») убытков, причиненных истцу вследствие самовольной реконструкции стр. 3, проводившейся в период до государственной регистрации за продавцами права собственности помещений в стр. 3, не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма установлена п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением указанных положений, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, с учетом п. 14 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок по адресу: <...>, - на котором согласно объяснениям представителей сторон располагаются несколько зданий, находится в аренде у АО «ИМИ» по договору аренды от 02.07.1996 № М-07-005944; помещения в одном из зданий (стр. 3) проданы АО «ИМИ» ответчикам ООО «Деловой Интерьер» и ООО «УНИА», которые менее чем через 2 месяца продали помещения истцу; следовательно, к истцу в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 02.07.1996 № М-07-005944, с учетом п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, согласно которому при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, арендная плата, уплаченная истцом за земельный участок, на котором находится стр. 3, помещения в котором истец приобрел в собственность, не может рассматриваться в качестве убытков, причиненных истцу.

При указанных обстоятельствах в иске суд отказывает, отмечая, что истец не лишен права оспорить заключенные им договоры по основанию, на которое сослался в исковом заявлении (под влиянием обмана).

На основании изложенного и руководствуясь ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова